民泊物件  ·  31日 10月 2025

熊本・菊池郡大津町で民泊可相談「Paradiso大津 B棟」物件紹介 1K

物件情報

  • 所在地：熊本県菊池郡大津町大字杉水2898番1

  • 交通：JR豊肥本線「肥後大津」駅 徒歩44分

  • 建物：11階建・鉄筋コンクリート造（予定）

  • 間取り：1K

  • 専有面積：28.05㎡

  • 賃料：50,000円／月

  • 管理費・共益費：4,000円／月

  • 敷金：0ヶ月

  • 礼金：0万円

  • 設備条件例：ネット使用料無料、モニター付きセキュリティ、宅配ボックス、駐車場付き、室内洗濯機置場、エアコン、バス・トイレ別、独立洗面台、システムキッチンなど

  • 検討ポイント：車を持っている方向け、郊外拠点型、ドライブ／レンタカー旅行者を狙った宿泊需要などに適合可能。

  • https://estate.8156.jp/area_c1/bknarea_es43403/Paradiso%E5%A4%A7%E6%B4%A5B%E6%A3%9F/room92949353.html

民泊適正評価

〇良い点

  • 新築マンションということで初期的な目新しさ・設備充実を訴求できる点。

  • 駐車場付きということで、車利用者・レンタカー旅行者にアピール可能。

  • 周辺地域（大津町）は熊本市・空港などへのアクセスが比較的良好という記録あり。 イチャオ+2town.ozu.kumamoto.jp+2

  • ネット使用料無料・宅配ボックス・セキュリティという設備面のアドバンテージ。

△要注意点／改善を要する点

  • 最寄り駅徒歩44分という立地は、交通アクセス面で宿泊需要を集めづらい。駅近や観光地近辺ではないため、集客力にハンデあり。

  • 家賃5万円＋共益費4,000円＝月額54,000円という固定費は少ないとは言えず、稼働率が低いと利益が出にくい。

  • 周辺が観光地のど真ん中というポジションではないため、観光客を「歩いてアクセスできる」立地で探している場合には訴求力が落ちる可能性あり。実際、大津町では「滞在時間を延ばす着地型観光商品が乏しい」という指摘も。 知恵袋

  • 新築完成予定が2026年4月ということで、運営開始まで時間がある。需要動向変化・競合物件出現リスクがある。

総合評価：★3.5／5
→ 車利用・郊外型・レンタカー旅行者をターゲットにするなら、設備面・新築面・駐車場付きで可能性あり。ただし、アクセス・立地・固定費というハードルを認識したうえで運営設計が必要。

契約前に確認するポイント

  1. マンション管理規約・管理組合による民泊運営の可否確認（マンションで宿泊事業を禁止しているケースあり）

  2. 敷地内駐車場の空き状況とコスト（駐車場付きと言っても台数・費用・契約条件を確認）

  3. 完成予定日・工事スケジュール・入居可能日を確認し、運営開始時期の遅延リスクを把握

  4. 交通アクセスの実態（駅から徒歩44分とされているが、徒歩路・バス路線・車でのアクセス等を現地確認）

  5. 固定費（家賃＋共益費）／初期費用（家具・家電・備品・消耗品・清掃費等）／運営費（光熱費・インターネット・清掃代・消耗品交換・駐車場代など）を試算

  6. 周辺競合物件・宿泊施設の一覧と料金・稼働実績を調査

  7. 法令届出状況：熊本県の「住宅宿泊事業（民泊）」について、届出・遵守事項を確認。 熊本県公式ウェブサイト+1

  8. ターゲット設定（車利用・レンタカー旅行・ドライブ拠点・ビジネス利用など）と、その需要地域・季節変動を想定。

周辺地域の平均稼働率

  • 熊本市内の宿泊施設では、2025年4月の客室稼働率は72.2％、5月は75.0％という成果あり。 熊本市観光ガイド

  • ただし大津町は駅・観光地アクセス面で熊本市中心部より弱みがあるため、実運営を想定すると**通年平均で50〜60％**を保守的目線として見込むのが現実的です。
    → ここでは中間値として「年間稼働率55％」を仮定します。

運営した場合の想定年間利益

〈前提条件〉

  • 月額家賃＋共益費：54,000円 → 年間固定費：54,000 × 12 = 648,000円

  • 想定1泊料金：仮に8,000円（1K28㎡・駐車場付という条件を加味）

  • 想定年間営業日数：365日

  • 想定稼働率：55％
    → 年間収入：8,000円 × 365日 × 0.55 ≈ 1,606,000円

  • 年間費用（家賃＋共益費のみと仮定）：648,000円

  • その他運営費（光熱費・清掃・消耗品・駐車場代・インターネット・マーケティング等）を保守的に年間150,000円程度と見積もる。
    → 総コスト：約648,000＋150,000＝798,000円
    → 想定年間利益：約1,606,000−798,000＝約808,000円／年

この数字から 月平均利益＝約67,000円 程度と見込めます。

想定利益が低め／改善アイデア

上記の利益は一見「月6〜7万円の利益」ということで悪くないように見えますが、以下の点を考慮すると「低め／リスクあり」との評価も妥当です。

  • 8,000円という1泊料金設定は安めで、観光ピーク期・車利用・駐車場付きという付加価値を生かせば1泊10,000円以上に設定できる可能性もあるが、アクセスの弱さ・知名度・口コミの蓄積がない初期段階では価格競争になりやすい。

  • 稼働率55％も保守的な数字で、実際にはアクセスや認知不足で40〜50％程度に落ちる可能性もある。

  • 固定費（家賃＋共益費）以外に、プロモーション費・リネン交換費、家具・備品の更新費などが発生すればコストが増える。

  • 途中で稼働率が低迷したり宿泊料金を大きく下げる必要が出た場合、利益が大幅に減少する可能性あり。

改善アイデア

  1. 1泊あたりの料金を高めに設定し、車利用旅行者・家族・カップル・ワーケーション需要を取り込む。例えば「駐車場付き／熊本空港・阿蘇方面アクセス拠点」として訴求。

  2. 連泊割引や長期滞在プランを設けて、稼働率の底上げ。例えば2泊以上10〜15％割引など。 チケットラボ

  3. SNS・Webサイト・地域連携（レンタカー会社・ツアー会社）を使って集客ルートを確保。車利用者に特化した訴求（高速IC・空港アクセス・駐車場の有利性など）を前面に出す。

  4. 周辺地域（大津町・熊本市郊外）の観光資源を活用し、「宿泊＋レンタカー＋ドライブ旅」のパッケージを作る。

  5. 備品・内装を差別化してレビューを増やし、口コミでの評価を高めることで料金維持・稼働率向上につなげる。

  6. オフシーズン期間を意識して、イベント需要・ビジネス需要（熊本市の企業出張等）を取り込む。

  7. 稼働率が想定を下回る場合、料金を柔軟に変動させるダイナミックプライシングを検討し、閑散期の収益確保を図る。

物件選びの際、「いい点」だけでなく「何がハードルか」を冷静に見ておくことが特に民泊運営では重要です。今回の「Paradiso大津 B棟」は設備・新築・駐車場付きという魅力はありますが、アクセス・固定費というハードルもあります。これらを運営設計の段階でどう乗り越えるかが成功の鍵になるでしょう。運営希望者の視点で、しっかり検討してみてください。

 

お問合せ先

株式会社ハイコム

不動産事業部

 

〒862-0954

熊本市中央区神水1丁目23番23号

TEL：096-383-2112／FAX：096-383-2113

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