■ 物件情報
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所在地：東京都江戸川区東小岩6丁目
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交通：JR総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩6分
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賃料：25万円（管理費なし）
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敷金 / 礼金：なし / 2ヶ月
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保証会社：総賃料100％加入要（株式会社TTRUST）
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間取り / 面積：1LDK / 49.74㎡
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構造 / 階数：RC造 3階建の1階部分
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築年月：1978年10月（築47年）
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備考：民泊・旅館業・簡易宿泊申請相談可、ハウスクリーニング費15万円（入居前徴収）
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物件URL：
👉 https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13123/6987545199/00272308/x06987545199.html
■ 民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ★★★★☆ | 小岩駅徒歩6分、アクセス良好。成田空港からも好アクセス。 |
| 建物状態 | ★★★☆☆ | 築47年だがRC造で耐久性あり。リフォーム済みで内装は良好。 |
| 面積 | ★★★★☆ | 1LDK・49㎡あり、ファミリー・長期滞在客にも対応可能。 |
| 家賃水準 | ★☆☆☆☆ | 25万円は高額。収益性を確保するには稼働率80％以上が必要。 |
| 民泊適性 | ★★★☆☆ | 旅館業申請可。立地・面積は◎だが、採算面でシビア。 |
■ 契約前に確認するポイント
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民泊運営の正式許可条件
オーナーがどの形態（住宅宿泊事業・簡易宿泊・旅館業）を想定しているかを明確に確認。 -
内装・設備の実態確認
掲載情報では設備詳細が不足しているため、現地内見でエアコン・浴室・キッチンの状態を確認。 -
初期費用・維持コストの把握
ハウスクリーニング費15万円に加え、光熱費や保険料もかかるため、年間コスト計算が必須。 -
防火・消防基準対応
簡易宿泊所申請時は非常灯・感知器設置などが求められるため、追加工事費を見積もる。
■ 周辺地域の平均稼働率（2025年現在）
江戸川区・小岩エリアの民泊稼働率は平均65〜72%前後。
葛飾・市川・小岩周辺は都心からやや離れるため、繁忙期（春・秋）と閑散期の差が大きい傾向。
ただし、成田空港へのアクセスが良い点から、外国人長期滞在者の需要も一定あります。
■ 想定年間利益（現実的な試算）
| 項目 | 想定値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 13,000円／泊（1LDK想定） |
| 稼働率 | 70% |
| 月間売上 | 約273,000円（13,000円 × 30日 × 0.70） |
| 年間売上 | 約327万円 |
| 年間家賃 | 約300万円（25万円 × 12ヶ月） |
| 清掃・光熱費・管理費 | 約40万円 |
| 年間想定利益 | 約▲13万円（赤字） |
→ 現状の家賃設定では黒字化が難しい水準です。
特に家賃が高いため、民泊運営だけでは利益確保が難しいと考えられます。
■ 利益改善のアイデア
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高単価戦略：内装を高級志向にリフォームし、ファミリー・カップル向けに1泊20,000円前後の設定を狙う。
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長期滞在割引導入：1〜3ヶ月滞在の外国人ビジネス客・研修者をターゲットに。
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複数運営との組み合わせ：近隣の低家賃物件を同時運営し、清掃・備品コストを分散。
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写真とSNS活用：InstagramやBooking.comで内装を魅力的に発信し、プレミア価格でも予約が入る状態を作る。
🏁まとめ
江戸川区東小岩の本物件は、「民泊相談可」「小岩駅徒歩6分」「1LDK・49㎡」という魅力を備えた希少な民泊候補物件です。しかし、月額25万円という高額家賃が最大のハードルで、一般的な民泊運営では採算が取りにくい点に注意が必要です。
立地と広さを活かして、長期滞在型・高単価民泊として運用できる事業者には十分なポテンシャルがありますが、初心者向けではなく、経験者・法人オペレーター向けの民泊案件といえるでしょう。