民泊物件  ·  29日 10月 2025

北海道当別町・民泊相談可テナント募集（５LDK戸建て）／5LDK駐車2～3台可・当別町民泊可物件

物件情報

  • 所在地：北海道石狩郡当別町六軒町

  • 種別：戸建てタイプ／テナント募集（5LDK）

  • 家賃：月額 88,000円（管理費等記載なし）

  • 敷礼：敷金・礼金とも「なし」表示

  • 間取り／面積：5LDK／31.27坪（約103.4㎡）

  • 駐車場：2〜3台可能

  • 築年数：築31年

  • 備考：現状渡し。住居として募集ではないが、条件次第で住居利用も相談可。飲食店・古民家カフェ・サロン・福祉系など事業用途幅あり。民泊相談可。

  • 出典：URL https://jmty.jp/hokkaido/est-hou/article-1kr58l

民泊適正評価

良い点

  • 駐車場２～３台確保できるという点は、車で移動する北海道でゲスト受入時の利便性としてプラス。

  • 5LDKと間取りが広めなので、グループ・家族旅行・貸別荘型民泊としての運用可能性あり。

  • 「民泊もご相談下さい」と明記されており、オーナー・貸主側にも民泊方向の検討余地があることが期待できる。

  • 北海道というエリアで、観光需要が増えてきている報告あり。例えば、当別町では訪日外国人滞在者数の増加率が21倍というデータあり。ナビタイムジャパン - NAVITIME JAPAN+1

  • 借りるだけなので、物件購入に伴う多額の資金投下が不要。その意味では初期投資を抑えた運営モデルが可能。

悪い点／注意すべき点

  • 立地が「当別町六軒町」かつ用途がテナント募集で「住居ではない事業向け」のため、民泊としての知名度・集客の実績が未知数。アクセス・観光地からの距離・交通便などの情報不足がリスク。

  • 築31年の戸建てであるため、維持・修繕コストや設備更新が必要となる可能性あり。特に北海道は耐寒・防寒・雪対策が必要なため、冬季の設備負荷が高い。

  • 月額家賃88,000円＋運営費用（清掃、光熱、水道、保険、備品、修繕など）が固定的コストとして発生。 空室リスクや平日・オフシーズンの稼働低下を考えると採算を取りづらい可能性あり。

  • 駅や空港・観光地からの交通アクセスがどれほど良いか、交通手段確保が難しいとゲストが選びにくい。特に冬季は車必須・雪道リスクあり。

  • テナント用途が広い（飲食店・カフェ・サロン・福祉系）ため、民泊に適した設備・許可・行政対応の確認が必須。用途転換・宿泊事業許可など手続き負荷あり。

  • 稼働率次第では、家賃をカバーして利益を出すまでに時間がかかる可能性あり。借り物件なので出口戦略が限られている（借りている間に収支が悪化しても状況を変えづらい）。

総合的には、「借り民泊」という選択肢として面白く、初期コストを抑えられるメリットがありますが、事業モデル・集客・運営の仕組みをしっかり作らないと固定コスト負荷だけが残るリスクがあります。

契約前に確認するポイント

  1. 民泊利用可否・宿泊業許可条件：借りる物件として宿泊用途（短期貸し・民泊・貸別荘）に法的に使えるか、貸主・管理会社・自治体の許可・届出の状況を確認。

  2. 借家契約の内容：家賃88,000円以外の費用（管理費・共益費・駐車場費・修繕負担等）を明確に。民泊用途による家賃変動・用途制限がないか。

  3. 建物・設備の状態：築31年ということで、屋根・外壁・断熱・暖房・設備（給湯・空調・トイレなど）の更新履歴を確認。冬季運営可能な暖房・断熱設備の有無。

  4. 駐車場・アクセス条件：駐車２〜３台可とされているが実際位置・車種制限・除雪・冬季使用可否を確認。また最寄り駅・バス停・観光地までの距離・所要時間・送迎必要性を検討。

  5. 集客想定（宿泊単価・稼働率）：民泊として何人グループ／何泊滞在を想定するか。単価・稼働率の根拠を作成。

  6. 保険・賠償責任・緊急対応：宿泊者を迎える場合、設備の故障・事故・クレームなどへの対応体制、保険加入状況を確認。

  7. 用途の明確化・隣地との関係：飲食店・カフェ利用と宿泊利用では近隣環境への影響が異なります。近隣住民・環境・騒音・用途変更時のトラブルリスクを確認。

  8. 退出・契約解除条件・更新料：万が一集客が振るわなかった場合に契約を見直せる条件（更新料・解約予告期間）を整理。

周辺地域の平均稼働率

  • 全国の宿泊旅行統計によると、2024年１～12月の宿泊施設全体の稼働率は60.5％。国土交通省

  • 北海道に関して、「主要都市・観光地」の調査では、例えば小樽市で62.2％、旭川市68.6％などの数値があります。tahara-kantei.com

  • 当別町自体の詳細な宿泊稼働率データは入手困難ですが、「訪日外国人滞在増加率21倍」などポジティブなデータもあります。ナビタイムジャパン - NAVITIME JAPAN+1

  • 以上を勘案すると、この物件利用にあたって「年間全体稼働率50〜60％程度」を現実的な目安と考えるのが妥当です。オフシーズン・平日の落ち込みも加味して、慎重な見方を取るべきでしょう。

運営した場合の想定年間利益（現実的見込み）

仮定条件：

  • 家賃：月額88,000円 → 年額1,056,000円

  • その他運営費用（清掃・光熱・備品・維持修繕・保険など）仮に年間200,000円と想定

  • 宿泊単価：例えば5LDK・グループ向け貸別荘型として、1泊20,000円（もっと高く取れる可能性もあるが、立地・知名度を考慮）

  • 稼働率：50％／60％の二パターン

ケースA：50％稼働率

  • 年間日数365日 × 50% = 182.5泊

  • 売上＝182.5泊 × 20,000円 = 約3,650,000円

  • 年間コスト＝家賃1,056,000円＋運営費200,000円＝1,256,000円

  • 想定利益＝3,650,000円 − 1,256,000円 = 約2,394,000円（利回り＝利益／コスト家賃ベース）
    → 家賃対比で利益率＝約226％（利益2.39百万円／家賃1.056百万円）

ケースB：60％稼働率

  • 365日 × 60% = 219泊

  • 売上＝219泊 × 20,000円 = 約4,380,000円

  • コスト同じく1,256,000円

  • 想定利益＝4,380,000円 − 1,256,000円 = 約3,124,000円

このように、家賃月88,000円という固定費用を考えると、稼働率50〜60％・単価20,000円という条件下でも年間利益200万円〜300万円というモデルが見えます。ただし、これは単価20,000円・稼働50～60％という前提が達成できた場合のお話であり、実際には単価が下がったり稼働率が低かったりすると利益は大幅に圧迫されます。

注意：このモデルでは「借り物件で自己所有」ではなく「賃貸運営」という形式なので、投資回収・資産値上がりの恩恵は限定的です。利益が出ても「所有」していないため、出口戦略や借地契約更新リスクも考慮が必要です。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 宿泊単価を上げる：グループ向け・貸別荘特化・高付加価値設備（暖炉・薪ストーブ・雪遊びパッケージ・地元体験）を設置して1泊25,000〜30,000円を狙う。

  • オフシーズン・平日価格でも稼働を狙う：冬季・雪遊び・ワーケーション・長期滞在プラン・地域イベントと連携し、稼働率を上げる。

  • マーケティング強化：SNS発信・外国人旅行者向け訴求（英語表記・送迎サービス）・体験型アクティビティ（チョコレート工場見学、農業体験など当別町らしいコンテンツ）と組み合わせ。

  • コスト削減：セルフチェックイン・客室清掃外注最適化・定期備品購入見直し・冬季暖房効率化。

  • 複用途活用：宿泊だけでなく、イベントスペース・撮影スタジオ・リトリート／合宿用途として貸し出し、多様な収益チャネルを持つ。

  • 地域連携：地元企業・観光施設・飲食店と提携して宿泊パッケージ化・送迎付きプランを提供。

カテゴリ： hokkaidotohoku, hokkaido