物件情報
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物件名：ル・グラシエルＢＬＤＧ．６２ B１～7階
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所在地：東京都港区新橋６丁目周辺
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交通：都営三田線・御成門駅 徒歩2分、JR山手線・新橋駅 徒歩10分、都営大江戸線・大門駅 徒歩9分
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使用部分面積：約280.58㎡
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賃料：月額 280.08万円（管理費等：なし）
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保証金：賃料8ヶ月分／敷引・償却：解約時2.00ヶ月償却
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契約：定期借家5年
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築年月：2025年11月（新築予定）
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用途：店舗B1～1F、事務所2F～7F。飲食店可・重飲食相談可・民泊・ホテル相談可。看板料11万円／月、セコム料5.28万円／月。駐車場・駐輪場無。
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情報提供元：アットホーム（掲載日2025年10月27日）
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URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988166794/00611817/x06988166794.html
民泊適正評価
以下、民泊運営という観点から「いい所」と「注意（悪い所）」を整理します。
◎いい所
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駅徒歩2分という好立地。都営三田線「御成門」駅直近、さらに新橋・大門駅からもアクセス可という交通利便性は大きな強み。
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港区・新橋エリアというビジネス・観光どちらの需要も見込める地域。視認性・通行人も多く、宿泊または短期滞在の需要が想定される。
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新築（2025年11月竣工予定）ため設備・インテリアを自由にプランニングしやすい。清潔感・ブランドイメージを立てやすい。
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「民泊・ホテル・重飲食相談可」とされており、用途の拡張性が記されている点が魅力。通常の事務所／店舗物件より幅広い活用が可能性として残されている。
×注意・悪い所
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賃料が月額280万円という極めて高額。年額で約3,360万円。これをカバーして利益を出すには、非常に高めの宿泊単価＆高稼働率が必須。運営ハードルはかなり高いです。
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定期借家契約（5年）。5年後再契約できるか・条件がどうなるか不確定。また5年という短期という点から、長期投資回収モデルを描きにくい。
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実際には「店舗・事務所用途」としての募集で、民泊運営前提に造られた建物ではない可能性あり。建築設備・仕上げ・管理規約が民泊に最適化されていないリスクあり。例えば住居換算での宿泊施設固有の消防・換気・防音・ゴミ処理などが別途追加コストとなる可能性。
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港区（特に住宅専用地域）では、短期宿泊（民泊）に対し用途・日数制限などの条例がかかる可能性あり。例えば住宅専用地域で地主不在型民泊は営業日数や曜日に制限あり。 サポート行政書士法人+2ACCJ+2
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駐車場・駐輪場が無いという記載。宿泊者がレンタカー・バイク利用を希望する場合には不便。荷物多めや複数人宿泊ニーズを狙う場合にマイナス。
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看板料月11万円、セコム5.28万円／月等の固定維持費が重く、これを稼働収入から差し引く必要あり。
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港区という地価・賃料水準の高い地域にあるため、運営トラブル・近隣住民クレーム・管理会社運営コストなど負担が他地域より重くなり得る。
総合評価：民泊として活用“可能性あり”ではありますが、一般的な民泊運営モデルと比較すると非常にハイリスク・ハイリターン寄りです。初心者向けではなく、投資規模・運営ノウハウ・リスク許容度が高い事業者に向いている物件です。
契約前に確認するポイント
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用途確認：建物用途が「店舗・事務所」用途であり、宿泊業（民泊・ホテル）としての建築確認・消防許可・用途変更が必要かどうか。
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管理規約・建物管理：一棟貸しですが、建物管理費・共益費・セコム・看板料・駐車場無・駐輪場無等、運営時の実務コストを細かく精査。
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民泊法令・地方条例：港区内の民泊条例・運営日数制限・届出／登録要件をクリアできるか。 サポート行政書士法人+1
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宿泊に適した設備・導線：防火・避難経路・宿泊者のゴミ処理・騒音対策・建物入口のチェックイン方式等、宿泊運営に適しているか。
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収支モデルの検証：月額賃料＋固定費（看板料・セコム等）を稼げる想定収入が現実的かどうか。例えば宿泊単価、想定稼働率、維持管理費、清掃費、手数料等総合的にチェック。
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再契約／退出条件：契約5年後の再契約可能性、契約途中解約違約金の有無、中途解約リスクなどを確認。
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周辺競合・需要調査：宿泊施設・ホテル・他民泊の供給状況、観光・ビジネス需要の推移、宿泊単価の実績を把握。
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保険・賠償責任：宿泊運営ならではの事故・損害リスクがあるため、施設賠償保険等をどう確保するか。
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退出時の原状回復費用：高級仕様として考えると改装費用が高く、退出時の費用負担も大きくなる可能性あり。
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稼働保証・運営代行：自分で運営するか、運営会社に委託するか、手数料・運営条件を早めに確認。
周辺地域の平均稼働率
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東京都全体では、１市としての民泊／短期レンタルの平均宿泊数・稼働率に関して、調査によると「年間平均予約日数328日／年、稼働率約90%」というデータも紹介されています。 Airbtics | Airbnb Analytics
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ただし、別ソースでは都内平均稼働率72%というデータもあります（ただしこの数値は全物件平均、宿泊単価・立地・タイプに大きく左右）airdna.co
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港区・新橋駅近というプレミア立地を考えると、理想モデルとして「稼働率80％～90％」を想定できますが、実務運営のリスクを加味すると保守的に「稼働率70％」程度を前提に置くのが現実的です。
よって、本物件では「稼働率70％」をベースとして計算します。
運営した場合の想定年間利益（現実的数字）
前提条件を整理します。
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月額賃料：280.08万円 ⇒ 年額約3,360万円。
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固定維持費：看板料11万円／月＋セコム5.28万円／月＝計約16.28万円／月 ⇒ 年額約195万円。
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管理等その他未明項目（清掃・運営人件費・改装償却・設備維持費等）を仮に年間300万円と仮定。
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想定宿泊単価及び客室設定：本件は一棟貸し280㎡という特殊仕様なので、仮に「平均宿泊単価 50,000円／室（または貸切需要）」「1泊あたり貸切利用として20組／年想定（年間365日×0.7稼働 ≒256泊）」「1回あたり1組として客数若干変動ありと仮定」など。
ただしより保守的に「年間販売泊数250泊」とし、宿泊収入＝50,000円×250泊＝12,500,000円（1250万円）。 -
つまり年間収入1250万円－年間賃料3360万円＝▲2110万円（赤字）－維持費（約195万円＋300万円）＝▲約2400万円前後の損失予想。
このように、現状の賃料水準では想定宿泊収入をかなり上回るコスト負担があり、年間利益がマイナスになる可能性が非常に高いと評価せざるを得ません。
もし宿泊単価を100,000円／泊に上げ、年間250泊＝2,500万円収入と仮定しても、賃料3360万円には届かず、赤字幅縮小するも利益確保は厳しい。稼働率をもっと高める、単価を倍以上にする、また別用途（オフィス賃貸）併用するなどが不可欠です。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
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用途見直し・ハイブリッド運用：宿泊専用ではなく、例えば事務所やイベントスペース（1～2フロア）、宿泊併用型複合利用とし、賃料収益構造を多角化。
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プレミアム特化：通常の宿泊とは別に、VIP貸切、高級宿泊、法人研修・撮影利用など単価を極限まで引き上げるニッチな使途に転換。200,000円／泊以上を目指すと収支改善の可能性あり。
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長期賃貸への転用・サブリース：短期民泊にこだわらず、長期法人借上げやオフィス賃貸に切り替えることで安定収益を確保。
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賃料交渉・契約条件見直し：オーナーと賃料あるいは契約条件（敷引・解約償却・看板料）について交渉し、賃料軽減または条件改善を図る。
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運営コスト削減：清掃費・設備保守費・管理会社手数料など運営コストを見直し、収益改善余地を探る。
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マーケティング強化：国内外の法人・撮影・イベント需要を取り込むためのプロモーション強化、ターゲット弱点を補う。
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稼働率向上のための付加価値追加：宿泊者だけでなく短期商用利用、撮影スタジオ、ポップアップ店舗などを誘致し、稼働日数を最大化。