民泊物件  ·  26日 10月 2025

北海道岩見沢市 民泊可！相談物件「パークマンションⅧ」紹介

物件情報

  • 名称：パークマンションⅧ

  • 所在地：北海道岩見沢市大和一条５丁目 

  • 交通：JR函館本線 岩見沢駅 徒歩29分 

  • 間取り：1LDK（洋6・LDK9.5）専有面積：37.26㎡ 

  • 賃料：月額 76,000円／管理費 4,000円 

  • 敷金：2ヶ月、礼金：2ヶ月（※賃貸借契約） 

  • 駐車場：1台無料 ― これは民泊で車来訪客を受け入れられる点で強み。 

  • 設備：無料インターネット1Gプラン、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、モニタ付インターホン、フローリング、バルコニー、プロパンガス、温水洗浄便座、他。 

  • 築年月：1992年7月（築約33年） 

  • 備考：「民泊可物件！」との記載あり。 

  • （URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/01210/6988111974/10005504/x06988111974.html ）

民泊適正評価

◎メリット

  • 「民泊可」と明記されているため、用途変更や契約条件の面でハードルが比較的低い可能性あり。

  • 無料インターネット1Gや駐車場1台無料など、滞在者にとって魅力的な設備が付帯。

  • 37㎡と1LDKとして十分な広さがあるため、カップル・小グループ向けの民泊需要を想定しやすい。

  • 日当たり良好との記載あり。 

×デメリット

  • 駅から徒歩29分という立地。徒歩29分は一般宿泊客には“アクセス不便”と捉えられやすく、特に公共交通利用を前提とする外国人観光客・短期滞在者にはハードルが高い。

  • 築年数33年（木造2階建）のため、内装や設備更新、古さによるメンテナンス・清掃コストが比較的高くなる可能性あり。

  • 賃料76,000円＋4,000円管理費＝月額約80,000円と、37㎡という構成に対して家賃水準はやや高め。収益化を考えると運営利益が出にくいリスクあり。

  • 駐輪場・バイク置場の記載が「なし」になっており、車以外の移動手段を探すゲストには不便な可能性。 Airbnb

  • 立地が住宅街・駅遠であるため、観光需要・集客力が高くない可能性。特に北海道・岩見沢市という地域全体の民泊需要が、札幌・観光地と比べて低めである可能性あり。

総合評価

この物件は「設備・構造的には民泊運営可能」な条件を備えつつも、「立地と賃料水準」が収益化を難しくさせる要因になり得ます。民泊初心者が手堅く利益を出すという点ではややハードルが高め、経験者・差別化できる運営戦略を持つ人向けと言えそうです。

契約前に確認するポイント

  1. 用途変更・民泊届出：物件に「民泊可」との記載がありますが、建物管理規約・賃貸借契約書・自治体条例（岩見沢市）の三点で「宿泊事業としての利用が可能か」「届出・許可が必要か」を必ず確認してください。

  2. 駐車場・駐輪場の実態：駐車場１台無料は強みですが、車で来るゲストを受け入れられるか、バイク・自転車・公共交通アクセスはどうか、実地確認が必要です。特に駅徒歩29分というアクセスなので移動手段の説明・代替案を用意できるか。

  3. 内装・設備更新履歴の確認：築33年の木造物件ということで、躯体・設備（給湯機、プロパンガス配管、窓断熱、バス・トイレ別の水回り）の更新履歴を確認し、改装費用を先行して見積もっておくこと。

  4. 周辺環境・需要見込み：滞在者が「なぜここに泊まるか」のストーリーを描けるか、周辺施設・観光地・アクセス手段・飲食店・コンビニの有無を現地で確認。駅から遠いならば「車での滞在」や「自然／地域体験」を打ち出せるか検討。

  5. 家賃から利益モデルの試算：家賃支払＋管理費＋修繕・清掃・光熱費・リネン代・予約手数料などを見込んだ上で、実際に黒字化できるかシミュレーション。

  6. 賃貸契約条件：敷金・礼金・更新料・賃貸期間（3年契約など）・転貸（サブリース・民泊運営）を賃貸借契約条項で確認。転貸可の場合でもオーナー・管理会社の承諾が必要です。

  7. 地域の条例・消防・衛生要件：宿泊業／簡易宿所／民泊（住宅宿泊事業）いずれの形態で運営するかにより、消防設備・避難経路・衛生許可・宿泊者名簿・清掃・ゴミ管理など対応項目が異なります。

  8. 収支停滞時の対策：立地条件から客足が鈍る可能性を想定し、長期滞在・車利用者・地域ビジネス利用者など需要拡大策を契約前に検討しておくこと。

周辺地域の平均稼働率

北海道全体の「民泊（宿泊事業）平均稼働率（OCC）」について、2024年1月時点のデータでは、北海道80施設サンプルで公表がありました。 note（ノート）
具体数値は提示されていませんが、「堅調に推移している」と記載あり。加えて、札幌・ニセコなど観光地では冬季（スキーシーズン）需要が高く、稼働率上昇傾向あり。 観光統計データ | Tourism Statistics+1
岩見沢市という観光地としてはメジャーではないため、観光地・温泉地・リゾート地ほど稼働率を期待できないと想定します。
よって、本物件においては保守的に「年間平均稼働率＝40～50％」を現実的な目安とします。

  • 高稼働を目指せば60％近くも可能性ありますが、立地および集客力から保守案として40～50％とします。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 月額家賃＋管理費：80,000円（76,000＋4,000）＝年間960,000円

  • 年間賃料支払額：960,000円

  • 想定価格／泊：例えば素泊まりで1泊8,000円（37㎡1LDK・設備付き車1台可という条件から）、ハイシーズン・冬季・車利用者を想定。

  • 稼働率40％：年間365日×0.4＝146泊

  • 年間収入：146泊×8,000円＝1,168,000円

  • 清掃・リネン・光熱・予約手数料等（概算年額）：200,000円

  • その他維持修繕・管理雑費：100,000円

  • 合計コスト（賃貸＋運営費）：960,000＋200,000＋100,000＝1,260,000円

  • 年間収入1,168,000円－コスト1,260,000円＝ ▲92,000円（赤字）

稼働率50％の場合

  • 年間収入：365×0.5×8,000＝1,460,000円

  • コスト同じで1,260,000円→利益200,000円程度。
    ただし、稼働率50％を実現するには相当な努力・立地補強・マーケティングが必要です。

まとめ

この試算では、立地・賃料水準を考慮すると、一般的な民泊運営モデルとしては「黒字化が容易ではない」ことが明らかです。家賃水準が高いため、稼働率をかなり確保できなければ利益が出にくい構造です。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価アップ：8,000円設定では厳しいため、車利用・長期滞在・地域体験プランなど付加価値を付けて1泊10,000円以上を目指す。

  2. 稼働率向上策：

    • 駅徒歩29分という弱点をカバーするために「車／バイク利用者歓迎」訴求・駐車場無料アピールを強化。

    • 冬季・雪遊び・スキー近辺の「非都市型旅行者（北海道ドライブ旅）」への訴求。

    • 地域連携：地元観光協会・イベント情報を活用し、岩見沢市・近隣地域の宿泊需要を創出。

    • 長期滞在・ワーケーション需要を取り込む。37㎡という広さを活かし「２～３泊以上・キッチン付き・ネット無料」という条件で訴求。

  3. コスト削減：清掃・リネン費用を地域清掃業者と契約・定額化、エネルギー効率改善（断熱窓・暖房見直し）に投資。

  4. 家賃交渉・契約条件見直し：オーナーと交渉して家賃を下げる可能性を探る（民泊可という強みを活かし、オーナーの負担軽減案を提示）。あるいは長期賃貸契約＋転貸可で賃料を割引してもらう。

  5. ターゲット明確化とマーケティング：都市部からの“車旅”“北海道ドライブ”というニッチな旅行者層に絞る。駅徒歩が難点なので「車必須」というスタイルを逆手にとり、車利用者向けの泊まり方を設計。

カテゴリ： hokkaidotohoku, hokkaido