札幌市東区・民泊可賃貸物件｜民泊相談可・札幌駅徒歩圏1Rマンション（家賃5.2万円）運営検討レポート

物件情報

• 所在地：北海道札幌市東区（詳細住所要確認）

• 交通：地下鉄南北線「札幌駅」徒歩約7分

• 構造：鉄筋コンクリート造10階建て

• 賃料：月額52,000円

• 管理費等：月額5,000円

• 間取り・面積：1R／約20㎡

• 築年数：築34年

• 用途：民泊運営・転貸利用についてオーナー・管理会社の承諾確認済みとの記載あり（運営代行指定あり）

• URLリンク：https://jmty.jp/hokkaido/est-hou/article-1kp86r

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民泊適正評価

✔ 良い点

1. 立地・交通：札幌駅徒歩圏という稀有なアクセス。観光・ビジネス両方の需要を見込める。

2. “民泊利用可能”の明記あり：転貸・民泊運営に関してオーナー・管理会社の了承があるという記載がある点は安心材料。

3. 管理物件・マンション構造（鉄筋コンクリート）で運営管理しやすい。

✘ 注意・問題点

1. 面積が20㎡と非常に小さいため、宿泊可能人数・ターゲットが限られる（例：1〜2名）→宿泊単価上げに限界。

2. 賃料＋管理費＝約57,000円/月。これをクリアして利益を出すには相応稼働と価格設定が必要。

3. 築34年という築年数。設備更新や内装・水回りの修繕コストがかかる可能性あり。

4. 運営代行指定あり（もしくは代行指定以外の場合賃料UPとの記載あり）→運営自由度・コスト面で制約あり。

5. 20㎡クラスの物件はレビュー評価・差別化が難しい場合あり。競争激化リスクあり。

総じて「集客ポテンシャルは高いが、収益化ハードルも高い」物件と評価できます。

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契約前に確認するポイント

• 管理会社・オーナーが民泊運営（家主不在型含む）を明確に許可しているか／賃貸契約の解除条件に“民泊不可”条項がないか。

• 指定運営代行会社の手数料・契約条件（代行指定で賃料UPありとの記載）を詳細確認。自社運営したい場合のコスト増も確認。

• 建物・室内の設備状態（築34年ゆえに水回り・給湯器・空調・インターネット環境等の更新履歴）を確認。追加改装コストがないか。

• 消防・建築・用途地域・近隣住民対策：札幌市の民泊届出・簡易宿所の要件を満たしているか。住民クレーム・条例制限の有無も確認。

• 清掃代・消耗品・光熱費・賃料以外の固定コストを見込んでシミュレーションを行う。

• 立地（駅近ではあるが、具体的な出口・商業施設・観光地へのアクセス時間）を現地で歩いて確認。観光ターゲット／ビジネスタ―ゲットの両面で集客ポテンシャルを評価。

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周辺地域の平均稼働率

• 北海道・札幌市内の民泊平均稼働率として、「年間平均65〜70%程度」が目安として紹介されています。 民泊投資情報ナビ　by 日本総政ファンド　-民泊M＆Aや運営について発信！+1

• 北海道のビジネスホテル稼働率データでは、2019年（コロナ前）75.8%、2023年70.6%と回復傾向にあります。 HotelBank (ホテルバンク)+1

• ただし、最近は競合施設の増加や閑散期の落ち込みなどにより、「2024年7月時点では2023年を下回る稼働ペース」という報告もあり。 北海道札幌、ニセコ、富良野の民泊管理会社 | BreakOut（ブレークアウト）

• 総じて、札幌駅近エリアで設備・レビューがきちんとしていれば**60〜65%**前後でシミュレーションするのが現実的と考えます。

今回は保守的に「年間平均稼働率60%」を前提として想定します。

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運営した場合の想定年間利益（現実的数字）

【前提条件】

• 賃料＋管理費：57,000円／月 × 12 = 684,000円／年

• 光熱費・インターネット・消耗品等：月15,000円 ×12 = 180,000円／年（小規模物件の設定）

• 清掃代・リネン交換・清掃頻度想定：1清掃あたり5,000円、平均宿泊数＝365日 × 稼働率60%＝約219泊、清掃頻度＝宿泊毎1回と想定→5,000円 × 219泊＝約 1,095,000円／年

• 宿泊単価（平均）を仮に1泊10,000円（20㎡・駅徒歩7分という条件を考慮して抑えめ）

• 年間総宿泊収入＝10,000円 × 219泊＝2,190,000円

【概算収支】

• 総収入：2,190,000円

• 経費合計：賃料684,000円 + 光熱・消耗180,000円 + 清掃1,095,000円 ＝ 1,959,000円

• 年間利益＝2,190,000円 − 1,959,000円 ＝ 約231,000円（税・その他運営手数料除く）

この条件では、年間利益は約23万円とあまり高くありません。更に運営代行を利用したり、宿泊単価・清掃回数が増えたり、閑散期稼働低下があれば利益圧迫のリスクがあります。

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想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

1. 宿泊単価の引き上げ：20㎡でもターゲットを「出張ビジネス・1名利用」「カップル向け」で限定し、1泊12,000〜15,000円に設定可能性を検討。内装・備品をグレードアップし、レビュー評価を高めて単価アップを目指す。

2. 稼働率向上施策：閑散期（春・秋）のキャンペーン料金や長期滞在割引を設定。ビジネス利用・長期滞在者（ワーケーション）をターゲットにする。

3. 清掃コスト最適化：清掃回数・清掃業者の見直し検討。例えば、滞在延長型にしてチェックイン／チェックアウト回数を減らす運用。

4. 付加価値サービスの提供：Wi-Fi/ワークスペース完備、ビジネス向けデスクチェア、プロジェクタ設置（小規模ミーティング向け）など差別化。レビューを通じてリピーター・法人利用を増やす。

5. 連泊・長期滞在ターゲット：1泊利用だけでなく、1週間〜1か月滞在の料金設定を設け、稼働の波を平滑化。

6. 運営手数料見直し：指定代行会社の手数料・条件を他社と比較し交渉。可能であれば自主管理に切り替え、コスト削減。