民泊物件  ·  26日 10月 2025

名古屋市南区 民泊可・相談可戸建／「南区寺崎町戸建」3DK物件紹介

物件情報

  • 名称：南区寺崎町戸建

  • 所在地：愛知県名古屋市南区寺崎町

  • 交通：

    • 地下鉄桜通線「桜本町」駅 徒歩2分

    • 名鉄名古屋本線「桜」駅 徒歩4分

    • 地下鉄桜通線「鶴里」駅 徒歩11分

  • 間取り：3DK（DK7.9／洋6／洋8.2／洋6.2）

  • 専有面積：67.42㎡

  • 賃料：月額 89,000円（管理費等なし）

  • 敷金・礼金：無し／無し（ただし保証金8.9万円）

  • 築年月：1957年1月（築約68年10ヶ月）

  • 建物構造・階数：木造・2階建（所在階：2階／最上階）

  • 方位：南

  • 特記事項・設備等：

    • ペット相談可（小型犬または猫）※ペット飼育時、家賃＋3,000円・保証金＋1ヶ月（全額償却）

    • ルームシェア可／民泊転貸可

    • 駐輪場：有（無料）

    • 駐車場：無し（近隣駐車場を探す必要あり）

    • 設備：バス・トイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス、温水洗浄便座、システムキッチン、モニタ付インターホン、3口以上コンロ

  • URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/23112/1175797502/40400974/x01175797502.html

民泊適正評価

◎メリット

  • 駅近アクセス優良：桜本町駅徒歩2分・桜駅徒歩4分と、公共交通アクセスが非常に良く、観光・ビジネス用途共に訴求しやすい立地。

  • 広さ67㎡、3DKの戸建タイプで、ファミリー・グループ利用や長期滞在・ルームシェア用途を想定しやすい。

  • 「民泊転貸可」「ルームシェア可」「ペット相談可」という条件が運営上柔軟性をもたせており、物件運用の選択肢が広い。

  • 敷・礼なしという初期費用軽減ポイントも運営者視点で魅力的。

×デメリット

  • 築年数68年10ヶ月という非常に古い建物。木造構造でメンテナンス・設備更新・断熱・耐震等のコストリスクが高い可能性あり。

  • 駐車場なしという点。車利用を想定するゲスト（ファミリー・地方からの旅行者など）をターゲットにする場合、駐車場有無が大きなマイナス。近隣駐車場を借りる必要があるが、そのコストを考慮すべき。

  • 住宅街・駅近とはいえ近隣に観光地名所の明記が少ないため、「なぜ泊まるか」の明確なストーリーを構築しなければ集客が弱くなる可能性あり。立地が“観光地ど真ん中”ではないので需要の出し方を工夫する必要。

  • 家賃水準が月額89,000円と高め。運営費・改修費・清掃・光熱費を考慮すると、収益化が楽ではない。

  • 木造2階建戸建ゆえに近隣騒音・構造体劣化・設備老朽化リスクも。ゲスト満足度を保つには改装・管理が重要。

総合評価

この物件は「駅徒歩2分」という非常に強い交通アクセスと、3DK戸建という広さ・運用選択肢の豊富さを兼ね備えたポテンシャル物件です。しかし、その一方で築年数・駐車場なし・家賃水準の高さという収益化へのハードルもしっかりと存在します。民泊初心者で「ただ貸せば儲かる」という期待を持つにはリスクが大きく、運営方針を明確に、集客・設備・改修・コスト管理まで見据えられる人向けと言えます。

契約前に確認するポイント

  1. 民泊許可／転貸確認：物件に「民泊転貸可」と記載があるが、賃貸借契約書・管理規約・建物用途・名古屋市の民泊条例（転貸・用途・年間営業日数制限）を必ず確認してください。名古屋市では用途地域や不在型運営など自治体の規制がある可能性があります。 名古屋市の民泊・マンスリーマンションの予約はNAGOYA APARTMENT+2pqd.co.jp+2

  2. 駐車場・近隣駐車場利用可否：車での来訪ゲスト需要を取るなら、近隣に駐車場が借りられるか、料金はいくらか確認。駐車場がないとターゲットを限定せざるを得ない。

  3. 設備・改装履歴・建物状態：築68年木造ということで、耐震・断熱・給排水・電気・ガス配管・床・窓など老朽化リスクを調査し、必要なら改修費用を見込む。

  4. 清掃・リネン・維持管理コストの見込：戸建3DK・67㎡規模であれば清掃時間・リネン交換・ゲスト滞在人数も多めになりやすい。これらコストを事前に他物件・代行業者の相場から確認。

  5. 周辺需要・競合物件・料金帯確認：南区エリアの宿泊需要（観光・出張・長期滞在）を把握し、近隣で似たサイズ・条件の民泊・宿泊施設がどう料金設定しているかを調査。

  6. 契約条件・転貸条項・解約条件：保証金・償却規定・転貸可否・更新料・解約予告など契約条項の明記を確認。転貸運営でトラブルになりやすい部分です。

  7. 近隣住民対応・管理体制：戸建で住宅街という立地なら、近隣住民とのトラブル防止策（騒音・ゴミ・駐車）を契約前から検討しておくことが運営成功の鍵。

周辺地域の平均稼働率

愛知県・名古屋市内での民泊・宿泊施設の稼働率に関するデータを以下に整理します。

  • 愛知県全体：簡易宿所（類似宿泊施設）の年間定員稼働率の一例として、2019年時点で「簡易宿所＝約30〜50％台」というデータあり。 Livhub+1

  • 愛知県内民泊運営ガイドでは、「平均稼働率：約50〜60％」という目安も提示されています。 民泊navi

  • ただし、名古屋市南区は中心繁華街エリアではなく、届出数も「南区17件（2025年5月時点）」。 note（ノート）

以上を踏まえ、この物件では**現実的な年間平均稼働率＝35〜45％**と保守的に見ておくのが妥当と判断します。アクセス良好ですが“観光地ど真ん中”ではないため、50％以上を達成するには工夫が必要です。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 月額家賃：89,000円 → 年額1,068,000円

  • その他年間固定コスト（賃貸料以外）：清掃・リネン・光熱・予約手数料等：仮に年間200,000円

  • 改修・維持予備費用：年間100,000円（築古戸建ゆえ少し余裕を見て）

  • 想定宿泊単価：1泊12,000円（67㎡3DK・駅近・3〜4名〜グループ対応を想定）

  • 想定稼働率ケース：

    • 保守ケース35% → 年間365×0.35＝128泊 → 年間収入約1,536,000円

    • やや良好ケース45% → 年間365×0.45＝164泊 → 年間収入約1,968,000円

収支計算

  • 保守ケース（35％稼働）

    • 年間収入：約1,536,000円

    • 年間支出：家賃1,068,000＋運営200,000＋維持100,000＝1,368,000円

    • 想定年間利益：約168,000円

  • 良好ケース（45％稼働）

    • 年間収入：約1,968,000円

    • 年間支出：同じく1,368,000円

    • 想定年間利益：約600,000円

コメント

このように見てみると、家賃が高めであるものの、稼働率・単価をしっかり取れれば利益は見込めます。ただし、保守的稼働であっても利益は小さめ（年16万円ほど）。実際の運営では、稼働率維持・単価アップ・コスト抑制が成否を左右します。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価を引き上げる

    • 12,000円設定では保守ケースでは利益幅が小さいため、13,000〜15,000円を目指す。駅近という立地・67㎡という大きさを活かし、4〜5名グループ、ファミリー、長期滞在者をターゲットに「キッチン付」「ゆったり宿泊」「ペット連れOK」など差別化。

    • 付加サービス（地元案内、レンタサイクル、駐車場アレンジ）も付けて客単価向上。

  2. 稼働率向上策

    • 駅徒歩2分というアクセスを前面に打ち出し、「名古屋市内アクセス良好」「ビジネス・観光どちらも便利」という訴求を行う。

    • 長期滞在割引（1週間以上／1ヶ月以上）を設定し、ワーケーション・出張・滞在型旅行者を取り込む。

    • 駐車場無という弱点を補うため、近隣駐車場提携・車利用プラン・地方旅客向けプロモーションを実施。

    • ペット可、ルームシェア可という条件を活かし、他物件と差別化。ペット連れ旅・グループ旅の訴求を強める。

  3. コスト削減

    • 清掃・リネン・消耗品費の価格交渉、効率運用を検討。

    • 建物改修・設備更新（断熱・窓・設備）による光熱費削減を中期的に実施。

  4. 家賃交渉・契約条件見直し

    • オーナーと交渉し、賃料・保証金等条件の改善（例えば家賃を少し下げてもらう、あるいは駐車場確保を条件に交渉）を試みる。

  5. ターゲット明確化＋マーケティング強化

    • 名古屋駅・栄エリアから少し離れている分、「静かな住宅街だがアクセス便利」「ファミリー・グループに最適」「ペット歓迎」という特性を打ち出す。

    • 多言語説明書・地域情報マップ・SNS・リスティング最適化を通じて予約率を上げる。

カテゴリ： tokai, aichi