【物件情報】
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建物名：フラワーコーポ（民泊新法想定）
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所在地：東京都江戸川区南小岩5丁目
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交通：JR総武線「小岩駅」徒歩10分
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間取り：1DK（25.06㎡）
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賃料：7.5万円（管理費なし）
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礼金：4ヶ月／敷金：なし
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構造：木造 2階建（1階部分）
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築年月：1984年1月（築41年）
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契約期間：2年
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入居時期：相談
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現況：空室
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設備：エアコン、洗濯機置場、B・T同室
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備考：民泊可・民泊相談可・初期費用カード決済可・ハウスクリーニング料5万円（入居前徴収）
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情報提供元：goo住宅・不動産 掲載ページ
【民泊適正評価】
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ★★★★☆ | 小岩駅徒歩10分。都心・千葉方面どちらにもアクセス良好。 |
| 建物 | ★★★☆☆ | 築年数は経過しているが、1階で改装しやすい構造。 |
| 収益性 | ★★★★☆ | 家賃が抑えめで、低リスクで運営開始可能。 |
| 集客ポテンシャル | ★★★☆☆ | 成田空港利用客や都内滞在の外国人観光客の短期宿泊需要あり。 |
| 運営難易度 | ★★★☆☆ | 住宅宿泊事業法での届出運営が現実的。消防設備設置要。 |
【民泊運営のポイント】
●立地・ターゲット層
小岩エリアは、成田空港と秋葉原の中間に位置し、
都心アクセスの良さと生活利便性を兼ね備えています。
特に外国人観光客の短期滞在や、東京出張の単身者層をターゲットにすると効果的です。
●建物・改装面
25㎡の1DKは1〜2名向けの宿泊スペースとして最適。
簡易キッチン設置や家具家電付きの内装リフォームを行えば、
「ミニアパート型民泊」としてAirbnb掲載も可能です。
1階部分のため、消防法に基づく避難経路・検知器設置も比較的容易です。
●運営許可と費用
江戸川区は住宅宿泊事業法による民泊（年間180日以内）に対応可能な地域です。
用途地域も住居系であり、新法民泊届出（住宅宿泊事業）での運営が現実的。
初期投資としては、家具・リネン・消防設備などに約60〜80万円程度を見込むとよいでしょう。
【想定年間利益（現実的シミュレーション）】
| 項目 | 試算値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 8,000円／泊（1〜2名利用想定） |
| 稼働率 | 75％ |
| 年間売上 | 約219万円（8,000円×0.75×365） |
| 年間賃料 | 約90万円（7.5万円×12ヶ月） |
| 光熱費・清掃費 | 約40万円 |
| 想定年間利益 | 約89万円／年 |
※民泊許可申請・初期設備費用（約70万円）は別途必要。
【契約時の注意点】
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礼金4ヶ月と初期費用が高め（約45万円＋前家賃）
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消防設備・住宅宿泊届出の手続きは借主負担
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B・T同室のため、水回り改装を行う場合は追加費用発生
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周辺は住宅地のため、静音対応・マナー管理が必須
【まとめ】
「フラワーコーポ（民泊新法想定）」は、
都内で最小コストで始められる民泊運営向け物件として魅力的です。
築年数は古いものの、木造1階建てでリフォーム自由度が高く、
住宅宿泊事業法での合法民泊運営に適しています。
初期費用の高さはあるものの、
年間180日運営でも黒字化可能な堅実な投資物件です。
「初めての民泊運営を都内で試したい」という方に、
最適なエントリーモデルといえるでしょう。