【物件情報】
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建物名：THE HOUSE TSURUTA
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所在地：栃木県宇都宮市鶴田町
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交通：JR日光線「鶴田駅」徒歩6分
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使用面積：72.86㎡（約22坪）
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賃料：18.5万円
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管理費：なし
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礼金：2ヶ月／敷金：2ヶ月
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契約期間：2年（更新料：新賃料1ヶ月）
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構造：木造2階建
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駐車場：2台（1台4,400円／月）
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築年月：2025年10月（新築）
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用途地域：第一種住居地域
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条件：民泊・美容関連・事務所・教室可／飲食店不可
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ペット可（犬猫・中型犬まで、飼育時賃料＋5,000〜10,000円）
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情報参照元：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
【民泊適正評価】
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ★★★☆☆ | 鶴田駅徒歩6分。市街地や観光地（日光・大谷資料館）へのアクセス良好。 |
| 建物 | ★★★★★ | 新築デザイナーズ仕様・設備充実。駐車場2台付きで車利用客に最適。 |
| 収益性 | ★★★★☆ | 都市中心より家賃が抑えめで、高稼働運営が可能。 |
| 集客ポテンシャル | ★★★☆☆ | 出張客・観光客・ペット連れ家族など多様な客層を狙える。 |
| 運営難易度 | ★★★☆☆ | 民泊可だが、用途変更・消防申請などの行政手続きは要確認。 |
【契約時の注意点】
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短期解約違約金：1年未満で解約すると賃料3ヶ月分、2年未満で2ヶ月分が発生。
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初期費用：礼金・敷金に加え、仲介料・保証料・火災保険料で総額約130万円前後を想定。
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民泊運営時の手続き：用途地域は第1種住居地域のため「住宅宿泊事業法（民泊新法）」届出で対応可能。
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ペット飼育時の追加家賃：中型犬1匹で＋1万円／月。ペット可民泊としての差別化は可能。
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モデルルーム仕様：内見時の家具・備品は撤去済のため、内装計画を別途検討。
【周辺民泊の稼働率と単価】
宇都宮市中心部の民泊稼働率は平均65〜70％（2024年実績）。
1泊あたりの平均宿泊単価は2〜3万円（4名利用時）で、
大谷資料館・日光観光・那須方面への拠点需要が安定しています。
【想定年間利益（現実的試算）】
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 22,000円／泊（最大4名想定） |
| 稼働率 | 70% |
| 年間売上 | 約563万円（22,000円×0.7×365） |
| 年間賃料 | 約222万円（18.5万円×12ヶ月） |
| 光熱費・清掃費 | 約70万円 |
| 想定年間利益 | 約271万円／年 |
※家具・消防設備など初期費用は約100万円前後を見込む。
【収益改善の運営アイデア】
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「ペット同伴専用宿」戦略：宇都宮市内でペット可民泊はまだ少なく、ニッチ需要を狙える。
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中期滞在型（ウィークリー／マンスリー）：出張・転勤者をターゲットに安定稼働を確保。
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家族向け貸切民泊：72㎡・2階建てを活かして「家族旅行向け一棟貸し」需要を取り込む。
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駐車場活用：2台分の駐車場を1台は宿泊者用、もう1台をコインパーキング契約などで副収益化。
【まとめ】
「THE HOUSE TSURUTA」は、宇都宮市内では珍しい新築・民泊可・ペット可・駐車場付きの一棟貸し物件です。
立地は都心型民泊ほどの観光集客力はないものの、
車利用・ペット連れ・ファミリー層をターゲットにした地方型民泊として高い収益性を見込めます。
初期費用は高めですが、長期運営を前提とすれば安定した利益が狙える実践的な物件です。