民泊物件  ·  24日 10月 2025

千代田区・西神田／民泊相談可の可能性あり物件紹介 “民泊可？ アクアビルディング（東京都千代田区西神田１丁目）”

 

※物件情報： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13101/6988089528/00274652/x06988089528.html

 

 

物件情報

  • 物件名：アクアビルディング １階（含む2階～5階も同ビル）

  • 所在地：東京都千代田区西神田１丁目

  • 交通：JR総武・中央緩行線「水道橋駅」徒歩3分、都営新宿線「神保町駅」徒歩7分、東京メトロ東西線「九段下駅」徒歩11分

  • 使用部分面積：319.65 ㎡（＝約96.7坪）

  • 賃料：月額153.75万円（管理費等なし）

  • 敷金・礼金：敷2ヶ月／礼1ヶ月

  • 建築・構造：築2025年5月新築（鉄骨5階建）

  • 備考：転貸可能（民泊、レンタルスペース可）・各階トイレあり・エレベーター・空調・コンセント完備

民泊適正評価

✅ 良い点

  • 駅徒歩3分という好立地。「水道橋」「神保町」「九段下」とアクセスが良好なので、観光・ビジネス両方の需要を取り込める可能性があります。

  • 新築未入居・設備も整っており、魅力的な物件として宿泊者に訴求しやすい。

  • “転貸可能（民泊可）”という記載があり、民泊用途を検討できるという点で選択肢として価値があります。

⚠️ 注意・改善すべき点

  • 賃料が月153.75万円、年額約1,845万円とかなり高額。利回りを出すには相応の宿泊単価・稼働率が求められます。

  • 面積が319.65㎡と大きめ。宿泊用に改修・運営管理を考えると、客室数や間取り、専用型か共有型かなど計画が複雑になり得ます。

  • 立地が都心のビジネス街／オフィス街という性格も強く、純粋な観光宿泊者がどの程度入るか予測が難しい。平日需要はビジネス需要に依存、休日・観光需要とのバランスを取る必要があります。

  • 更に重要：千代田区では民泊（特に家主不在型など）に対してかなり厳しい規制があります。家主滞在型または管理者常駐型でなければ営業できない場合も。 note（ノート）+2行政書士いわさき事務所+2
    → 運営体制・許可申請・届出・近隣対応のコスト・手間が想定以上にかかる可能性があります。

  • 市場競争が激しく、特に東京23区内では平均稼働率が低下傾向となっており、「期待値通りの稼働率」で収益を出せるとは限りません。 Beds24販売サイト

総合評価として、「運営ポテンシャルあり」ですが、「かなりハードルが高め」の物件と理解すべきです。

契約前に確認するポイント

  1. 民泊としての許可・届出に関して：千代田区の条例・ガイドラインを確認。特に「家主滞在型／管理者常駐型」要件、学校周辺・深夜営業禁止など規制条件あり。 行政書士いわさき事務所+1

  2. 転貸条件と契約期間：本物件は定期借家契約3年との記載あり。中長期運営を視野に入れるなら、再契約・更新条件・契約後の転貸可否を契約前に確認。

  3. 賃料・運営コストの見通し：年間賃料＋管理費＋改修費・備品・清掃・保証・保険・広告費などを細かく計算。賃料が高いため、ひとつひとつのコスト増が利益へ直結します。

  4. 設備・改修の可否：宿泊施設仕様に改修する必要があるか（例：客室間仕切り、防音、Wi-Fi、家具・家電、消火・避難設備など）。改修費用を見込みましょう。

  5. 客室数・宿泊単価設定・ターゲット客層：広めの面積をどう活用するか（複数室化／ワンルーム貸切／部屋別貸出など）、想定単価をどう設定するかが重要。

  6. 近隣・用途地域・競合状況：ビジネス街・観光街両面の立地。競合民泊・ホテル数を調べ、価格・サービスでどう差別化するか検討。

  7. 稼働率・収益試算：現実的な稼働率を使って収益シミュレーションすること。過度な楽観値ではなく、保守的な数字で検討を。

  8. 退出・原状回復条件：定期借家契約終了時の原状回復義務を明確にし、改修費や残置物・設備撤去コストも契約前に確認。

周辺地域の平均稼働率

  • 東京都内では、民泊の平均稼働率（OCC）は概ね 60％前後 と言われています。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+1

  • 千代田区に絞ったデータでは「平均稼働率80％、最も低かった月68％、最も高かった月88％」という実例も報告されています。 plays-inc.jp+1

  • ただし、最新の統計では東京23区内で競合増・供給過多の影響により、物件によっては50～60％程度に低下しているとの報告もあります。 Beds24販売サイト

  • よって、本物件のような都心・高額賃料の物件を運営に使う場合、70％稼働率を目標とするのはややチャレンジが伴いますが、立地・サイズ・条件を活かせれば可能性のある数字と考えられます。

運営した場合の想定年間利益（現実的試算）

前提条件

  • 各階が独立した部屋で、5階建なので 1日5組受け入れ可能（1組＝1部屋貸出）

  • 各部屋広さ50〜65㎡。平均をとって60㎡とし、同じ客室数5室（5階分）

  • 宿泊単価：1泊あたり 2万円／室 と設定

  • 稼働率： 70％ と仮定（365日×70％＝255.5日）

  • 年間宿泊数＝5室 × 255.5日 ≒ 1,277.5泊

  • 年間売上＝1,277.5泊 × 2万円＝ 約2,555万円

コスト考慮

  • 年間賃料：月153.75万円 ×12ヶ月＝ 約1,845万円

  • その他費用（清掃・管理・備品・保険・広告・維持費等）を売上の30％と仮定＝2,555万円 ×30％＝ 約767万円

  • 合計コスト＝1,845万円＋767万円＝ 約2,612万円

年間利益試算

  • 売上2,555万円 − コスト2,612万円＝ 約 −57万円（赤字）
    → 利益率＝約 −2.2％（赤字運営可能性あり）

補足

ただし、これはあくまで保守的かつ基本的な前提です。宿泊単価を2.5万円や3万円に引き上げる、客室数を6室・7室へ増やす、稼働率を更に上げるなどの条件が整えば利益改善の可能性があります。

想定利益が低い／赤字になる場合の改善アイデア

  • 宿泊単価を高めに設定する：都心・新築・駅近という強みを活かし、2万円以上／日という設定でも、2.5万円〜3万円級を目指せる可能性があります。

  • 客室数の最適化：５室限定ではスケール感がやや小さいため、もし可能であれば６室・７室化など拡張の検討。収益インパクトが大きくなります。

  • 稼働率向上施策：宿泊代行業者・OTA連携・プロモーション強化、長期滞在プラン・法人利用（出張・会議関連）を取り込む。

  • コスト削減：清掃・管理・備品維持の合理化、無駄な設備を削る、管理効率を高める。

  • 付加価値サービス：観光ガイド・レンタル用品・会議室併設・時間貸しスペース併用など、マルチに収益源を確保する。

  • オフシーズン対策：観光需要の少ない時期（冬・梅雨など）には法人契約・イベント対応利用・長期滞在割引を活用。

  • リスクヘッジ：稼働率が低めの前提で運営プランを作成し、最低限の利益が出るケースを想定しておく。

カテゴリ： tokyo, chiyodaku