民泊物件  ·  24日 10月 2025

岐阜市加納で民泊可・民泊相談可能な戸建て物件をご紹介

物件情報

  • 物件URL： https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1fghrg

  • 所在地：岐阜県岐阜市加納長刀堀（「加納駅」など名鉄名古屋本線沿線）

  • 間取り／タイプ：2階建て一軒家（4LDK以上）

  • 賃料：月額60,000円（記載上）／賃料55,000円、礼金55,000円→0円に変更。 ※事業用として借りる際は家賃・礼金に消費税10％がかかるケースあり。

  • 敷金：0円、礼金：0円、仲介手数料：0円（直接大家契約時）

  • 初期費用：家賃保証会社費用（初年度家賃の40〜50％、年更新１万円程度）、口座振替手数料220円、家財保険2年間17,000円程度など。

  • 設備：ベッド設置済み、冷蔵庫、ガスコンロ、エアコン、給湯器新品、インターホン、畳新調、クロス・キッチン床リフォーム済み。

  • 築年数：築59年（築年数経過）

  • 備考：民泊用に途中まで設備準備がなされているため引き継ぎ可能。ペット一匹につき3,000円アップ。短期解約違約金あり。

民泊適正評価

◎ 良い点

  • 設備がある程度整っている：ベッド、冷蔵庫、ガスコンロ、エアコンといった宿泊利用に必要な基本設備は設置済みという点は、運営開始時のハードルを下げます。

  • 初期費用・礼金負担が軽い：敷金・礼金ともに0円という条件や仲介手数料0円（直接契約時）というのは、キャッシュフローを抑えて始めやすいメリットです。

  • 広さ・一戸建てタイプ：2階建て一軒家、4LDK以上という間取りであれば、グループ・家族連れ利用をターゲットにでき、高めの宿泊単価設定も可能です。

  • リフォーム済みという安心感：給湯器新品、畳新調、クロス・床などリフォーム済、という点は宿泊者から見て「きれいな物件」という印象を与えやすいです。

× 悪い点（リスク）

  • 築年数が古い（築59年）：物件築年数が長いため、構造・設備に経年劣化が進んでいる可能性が高く、維持管理・修繕コストが出やすい点は念頭に置く必要があります。

  • 立地・アクセス面の不明点：物件所在地が岐阜市加納長刀堀と名鉄名古屋本線「加納駅」沿線であるものの、具体的な駅徒歩・交通利便性・観光地からの距離が不明です。立地が観光アクセスにとって弱ければ集客が難しくなります。

  • 家賃6万円という固定費：月額6万円（年間72万円）の賃料＋運営コストという負担が固定費として出るため、想定稼働率・宿泊単価が十分でなければ利益が出にくいです。

  • 周辺施設・ターゲット観光ポテンシャルの見えにくさ：岐阜市は観光資源はあるものの、物件が観光動線・宿泊需要の高いエリアにあるかどうかが重要。観光需要が乏しい立地だと稼働率が低迷します。

  • 運営準備が途中という点：民泊用に途中準備をしているとの記載ですが、「その他民泊用にするためにこれまでかかった費用は別途料金。問い合わせください」という点から、追加投資が発生する可能性があります。

契約前に確認するポイント

  1. 交通アクセス・観光・ターゲット層の確認：最寄駅「加納駅」から物件までの徒歩時間・公共交通の便、主要観光地（例：金華山・長良川・岐阜城など）からのアクセス時間を把握し、宿泊需要が期待できるか確認しましょう。

  2. 旅館業法・住宅宿泊事業（民泊新法）／簡易宿所利用可否の確認：宿泊営業として使えるかどうか、自治体の許可・届出が可能かを事前に確認してください。例えば物件が住居専用地域の場合、条例で平日の営業が制限されることがあります。 民泊の教科書+1

  3. 建物・設備の劣化・修繕履歴の確認：築年数59年ということで、建物構造・給排水・配線・耐震性などに不安がないか、修繕履歴をチェックすることが重要です。

  4. 運営コストのシミュレーション：家賃以外にかかる光熱費・清掃費・消耗品・管理費などを見積もって、実質利益を確認してください。

  5. 契約条件・賃料見直しの可能性：家賃が固定で高めだと利益を圧迫します。賃料交渉・更新時の条件・契約期間・解約違約金の有無などを確認しましょう。

  6. 隣地・近隣状況の確認：宿泊用途として問題がない近隣環境か（住宅が密集・騒音トラブル・駐車スペースの有無など）を現場確認しましょう。

周辺地域の平均稼働率

‐ 岐阜市内の民泊施設の平均稼働率は「年間を通じて約60％前後」という情報があります。 民泊物件ナビ|全国の民泊可能物件情報を掲載+1
‐ ただし、古いデータによれば同市内では「50％以下」で推移していたという報告もあります。 ホテル・旅行クーポンメディア Airstair+1
‐ よって保守的に見て、この物件で現実的な稼働率を**50％～60％**と想定するのが妥当でしょう。

運営した場合の想定年間利益

前提条件

  • 家賃：月額60,000円 → 年間固定費720,000円

  • 稼働率：50％（保守的）

  • 宿泊単価：1泊あたり6,000円（4LDKの一軒家ならこの程度想定）

  • 稼働日数：365日 × 50％ ≒ 182日

  • 年間収入＝6,000円 × 182日 ≒ 1,092,000円

想定年間支出（概算）

  • 家賃：720,000円

  • 清掃費：1回あたり2,500円 × 182回 ≒ 455,000円

  • 光熱費・消耗品・管理費等：月5,000円 × 12月 ≒ 60,000円

  • その他予備（維持修繕・設備劣化など）：月10,000円 × 12月 ≒ 120,000円

  • 合計支出 ≒ 720,000 + 455,000 + 60,000 + 120,000 = 1,355,000円

年間利益＝収入1,092,000円 − 支出1,355,000円 = −263,000円（赤字）

つまり、保守的な稼働率50％でこの家賃・コスト条件だと利益が出にくいという結論になります。
※稼働率60％を仮定すると：収入6,000円 × (365×0.6 = 219日) ≒ 1,314,000円。支出は同じとすると利益 ≒ −41,000円でほぼトントンです。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価の引き上げ：4LDKの一軒家という強みを活かし、グループ・ファミリー向け＋設備充実（例：BBQスペース・駐車場・地域体験）で1泊8,000〜10,000円に設定できれば収益改善が見込まれます。

  2. 稼働率の向上施策：稼働率を60％以上に引き上げるため、SNS・OTA（宿泊予約サイト）でのプロモーション強化、地域観光との連携（地元イベント参加、長良川鵜飼い観覧など）、長期滞在割引・オフピーク対策を導入。

  3. 販売日数を最大化／宿泊形態見直し：例えば、週末料金・平日料金を柔軟に変動させるダイナミックプライシングを採用。オフシーズンに短期滞在＋中長期滞在を混ぜて稼働日数を増やす。

  4. コスト削減検討：清掃頻度・清掃費の見直し（効率化）、光熱費の抑制（節電・節水設備導入）、修繕費を長期的視点で積み立てておく。

  5. 付加価値サービスの導入：地域特化の体験（例：岐阜の地酒試飲、伝統工芸体験、車利用者向け駐車＋レンタサイクル）を提供し、宿泊単価を上げて口コミを誘発。

  6. 契約条件の見直し交渉：もし可能であれば家賃交渉・長期借用優遇を大家に申し出て家賃を下げることで利益改善に直結。

この物件は設備・条件面で民泊運営への入り口として魅力的ですが、家賃・稼働率・立地・運営コストを慎重に見なければ「利益が出にくい」状態になる可能性が高いです。特に、立地（観光アクセス・交通利便性）と稼働率を上げるための運営戦略を契約前に練っておくことを強くおすすめします。

カテゴリ： tokai, gifu