民泊物件  ·  23日 10月 2025

東京都大田区 久が原3丁目 民泊相談可 貸店舗・事務所（久が原駅徒歩4分）

物件情報

  • 所在地：東京都大田区久が原３丁目

  • 交通：東急池上線　久が原駅　徒歩4分、東急池上線　御嶽山駅　徒歩13分、東急多摩川線　鵜の木駅　徒歩14分

  • 賃料：11万円／月

  • 管理費等：14,300円／月

  • 敷金・礼金：敷金なし、礼金2ヶ月

  • 使用部分面積：20 m²

  • 建築構造／階数：RC造 3階建 2階部分

  • 築年月：1993年3月（築32年8ヶ月）

  • 設備：エアコン・給湯・トイレ・洗濯機置場・シャワー・駐輪場・バイク置場（別途料金）・防犯カメラ・光ファイバー・多機能トイレ・シャワールーム。ホスト在住型民泊利用相談可。

  • 備考：用途は貸店舗・事務所ですが「民泊利用可能（ホスト在住型）」との記載あり。賃貸保証（初回保証料：総賃料の100％）・保険加入必要。バイク置場 5,000円／月、駐輪場 2,000円／月。

  • （物件URLはこちら → https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13111/6988103709/00281054/x06988103709.html）

民泊適正評価

▶ 良い点

  1. 駅徒歩4分という立地は非常に強みです。アクセス性が高く、特に短期滞在者・観光客・ビジネス用途の宿泊者を見込む上で“駅近”は集客に好影響を与えます。

  2. 立地する地域が大田区であり、「特区民泊（国家戦略特別区域）」に該当する可能性が高く、年間営業日数の制限がない制度を使える可能性があります。実際、大田区では特区民泊制度を活用可能で、年間365日営業が原則可能です。MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+3小田原市公式サイト+39STAY+3

  3. 面積20 m²というコンパクトな物件は、宿泊定員を２～３名くらいに設定すれば、初期投資・改装費が抑えられる可能性があります。

  4. 設備として“洗濯機置場”“シャワー”“光ファイバー・インターネット対応”が整っており、宿泊者にとって必要な“自宅感覚”“長期滞在対応”のニーズにも応えられそうです。

  5. 周辺の大田区エリアでは、民泊の稼働率が比較的良好というデータが複数出ており、市場としても一定の需要が見込めます。例えば「11月現在の稼働率は73％、年間を通すと80％前後をキープ」など。MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル+2kabu-tochikatsuyo.com+2

▶ 注意すべき点・弱み

  1. 賃料が11万円／月＋管理費14,300円／月＝月額実負担約125,000円弱と、20 m²という広さで考えると割高と言えます。つまり、運営を行って“利益が出る”という観点からはかなりハードルが高くなります。

  2. 面積20 m²と比較的小さいため、宿泊可能人数・稼働単価（1泊あたり）を高く設定しにくい可能性があります。定員２～３名程度、宿泊単価も立地・設備・競合価格を踏まえると高価格帯は難しいかもしれません。

  3. 建築築年数が約33年とかなり経過しており、設備不具合・修繕・リノベーション費用リスクがあります。宿泊者目線の“きれいさ”“快適さ”で競合と差をつけるための工事やインテリア投資が必要になる可能性があります。

  4. 使用部分が“貸店舗・事務所”として募集されており、宿泊用途としての仕様・用途変更の可否・防災・消防設備・建築用途許可など、許可取得・行政手続き・近隣対応が必要です。特区民泊で年間営業できても、現状の状態で宿泊合致の仕様かどうかを確認する必要があります。

  5. 周囲の環境・宿泊用途としての“魅力度”が観光地として突出しているとは言い難く、駅から徒歩4分とはいえ「久が原」という住宅・商業混在のエリアであるため、ホテル需要が高い繁華街・観光地と比べると集客力には限界があります。

  6. 競合が今後増える可能性も指摘されており、稼働率・宿泊単価ともに“確実に高水準”というわけではありません。kabu-tochikatsuyo.com+1

総合評価としては「駅近・設備も整っており、民泊用途は十分検討可能」というポテンシャルがある一方で、「賃料が高め・宿泊用途としての仕様確認が必須・収益構造としては余裕がない」というリスクを抱える物件といえます。

契約前に確認するポイント

  • 本件物件の用途が“貸店舗・事務所”となっており、宿泊利用として適法かどうか、用途変更または民泊利用可否・管理規約・近隣合意などを必ず確認してください。

  • 宿泊利用を行う場合、大田区の「特区民泊」あるいは「住宅宿泊事業」制度のどちらを使うか、必要な許認可・届出手続き・近隣説明などを確認しましょう。小田原市公式サイト+2部屋バル -+2

  • 消防・建築・設備（避難経路、火災報知器、消火器、鍵システム、インターネット回線、洗濯機・シャワー設備）など“宿泊向けスペック”が整っているか、改装費用がどの程度掛かるか見積もっておきましょう。

  • 管理費・共益費・賃貸保証料（初回総賃料の100％）・バイク／駐輪場の追加料金など、ランニングコストを含めた月額固定費を整理してください。

  • 宿泊定員・宿泊単価・清掃料・消耗品・運営代行料・光熱費など、運営に伴う変動費・経費見込みを立ててください。例えば清掃費用は1回5,000〜12,000円が相場というデータあり。都市住建

  • 集客状況・競合件数・近隣の宿泊施設（ホテル・旅館・民泊）の稼働率や料金帯を調べ、宿泊単価設定と稼働率達成可能性を現実的に検討しましょう。

  • 賃貸契約期間・更新料・解約条件・民泊利用不可となる可能性（管理会社・オーナーの意向変更・近隣トラブル）など、契約条項も慎重に確認してください。

周辺地域の平均稼働率

大田区の民泊・宿泊市場のデータとして、以下が参考になります。

これらを踏まえると、当該エリアの民泊運営で想定できる現実的な稼働率として 65〜75％ 程度をベースに見ておくのが妥当と思われます。保守的には 60％台中盤（60〜65％） を想定しておくとリスクヘッジになります。

運営した場合の想定年間利益

前提条件（仮定）

  • 宿泊可能定員：2名（20 m²の小規模物件ゆえにこのレベルを想定）

  • 平均宿泊単価：12,000円／泊（立地・面積・競合を踏まえ控えめに設定）

  • 稼働率：65％（年間365日営業可能と仮定）

  • 年間営業日数：365日 × 65％ ≒ 237日

  • 年間売上：12,000円 × 237日 ≒ 2,844,000円（約284万円）

  • 年間固定費（賃料・管理費）：賃料11万円×12＝1,320,000円＋管理費14,300円×12＝171,600円 → 合計約1,491,600円

  • その他経費（清掃・消耗品・光熱費・運営代行料等）：例えば清掃代5,000円×237回＝1,185,000円。加えて運営代行売上の20％相当、光熱費・備品年間数十万円と仮定（例：300,000円） → その他経費合計＝約1,485,000円

  • 年間費用合計：固定費1,491,600円 + その他経費1,485,000円 ≒ 2,976,600円（約298万円）

  • 年間利益（売上284万円 − 費用298万円）＝ ▲14万円（赤字）

このように条件を慎重に見積もると、賃料水準・面積・単価・経費構造を考えると、利益を出すのはかなり厳しいという結論になります。
もし稼働率を70％・宿泊単価を15,000円・清掃回数・経費を工夫できれば少しは改善可能ですが、それでも利幅は薄く、リスクを抱えた運営となります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

利益が出にくいと判断される場合、以下の改善策を検討すると良いでしょう：

  1. 宿泊単価の引き上げ
    　設備・内装を魅力的に改装し、2名以上＋付加価値（洗濯機付き・シャワー・長期滞在対応・地域体験など）をウリにして、宿泊単価を12,000円→15,000円あるいはそれ以上に引き上げる。

  2. 稼働率の改善
    　集客チャネルを増やす（OTA・SNS・長期滞在プラン・法人契約など）、レビュー数を増やし宿泊者満足度を高める、閑散期用の割引プランを検討する。

  3. 固定費・変動費の削減
    　清掃回数の最適化、備品の長寿命化、光熱費の節約、運営代行料・委託費の見直し。例えば自己運営可能なら運営代行費を削減できる。

  4. 付加収入の創出
    　長期滞在者向けプランを設ける、近隣観光・体験とパッケージ化、駐輪場・バイク置場を宿泊者にも提供（空車があれば副収入）、地域情報やサービスを有料オプション化。

  5. 物件変更交渉
    　賃料交渉・管理費軽減・契約条件の緩和（例えば礼金交渉）を行うことで初期コスト・月額コストを削る。賃料がもう少し低ければ収益性が改善します。

  6. 契約形態や用途転換の検討
    　宿泊用途だけではなく、マンスリーマンション・シェアハウス・ワーケーション用施設など複合型運営を検討し、稼働率をさらに上げる。

本物件は立地・設備という観点では民泊事業のポテンシャルがありますが、賃料水準・物件規模・用途変更のハードルを鑑みると、“楽に高収益”という訳ではなく、しっかりと収支計画を立てたうえで取り組む必要があります。

カテゴリ： tokyo, ootaku