物件情報
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物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/22213/6988077825/00274878/x06988077825.html
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所在地：静岡県掛川市大坂
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タイプ：賃貸マンション・アパート（一戸建て風／3LDK）
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専有面積：112.5㎡
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賃料：168,000円／月
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礼金：なし／敷金：1ヶ月
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駐車場：無料（駐車場3台分以上あり）
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築年月：2002年2月（築23年9ヶ月）
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特記事項：「民泊可」「転貸可」「フリーレント2ヶ月」「事務所使用可」などの記載あり
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アクセス：東海道本線「掛川」駅 徒歩12,700 m（約12.7キロ）という記載あり → ほぼ駅アクセスを期待しない立地
民泊適正評価
◎メリット（強み）
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112.5㎡という広さ：3LDKであり、ファミリー／グループ宿泊向け物件として使いやすい。
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駐車場3台以上無料という条件：車利用前提の宿泊者（地方・家族・グループ）を狙える点でプラス。
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賃料16.8万円という数値は、都心物件に比べれば比較的抑えめで、民泊運営開始のハードルが少し低め。
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「民泊可」「転貸可」の記載が明確にあるため、運営目的に対してオーナー・管理側の認識がある可能性が高い。
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フリーレント2ヶ月付きという条件：初期運営時のキャッシュフロー負担を軽減できる可能性。
×デメリット（リスク・注意点）
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駅アクセスが極めて悪い：徒歩12.7kmを記載しているため、公共交通利用者の宿泊需要を期待するのは難しい。車移動前提、且つ観光誘客がある立地でないと稼働が厳しい。
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地域の宿泊需要が強くない：掛川市では宿泊客数が比較的少ない傾向。資料によれば、掛川市の宿泊客数は年間約55万人ほど。 city.kakegawa.shizuoka.jp+1
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静岡県中西部エリアは「宿泊地として十分に選ばれているとは言えない」状況という分析あり。 note（ノート）+1 そのため、稼働率が低めに出る可能性が高い。
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観光資源・インバウンド・駅近観光動線が乏しい可能性：観光・交通誘導力が弱ければ、短期宿泊の需要が限定的。
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運営コスト・集客コストが割高になりやすい：地方・車前提・交通利便が弱い立地なので、広告・送迎・駐車動線・清掃回数などコストをかける必要あり。
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退去時・維持管理・改装履歴の確認必要：築23年ということで、設備・構造・清掃動線・家電・備品など改善が必要な可能性あり。
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稼働率・宿泊単価を高めに設定しないと利益が出にくい：低単価・低稼働では収支がすぐに赤字に転じる。
総合的に見ると、この物件は「広さ・駐車3台・転貸可」という点で民泊運営可能性を持っていますが、アクセス・需要・運営ハードルが高めという点で“慎重に収支を見た”上で臨むべきです。
契約前に確認するポイント
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用途確認と転貸条件：賃貸物件として「民泊可・転貸可」と明記されていますが、契約書・管理会社・オーナーとの間で「宿泊用途・期間・定員・備品・清掃条項」などを明確にします。
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アクセス・動線・駐車場の実態：徒歩12.7 kmという記載から、公共交通がほぼ使えない立地と推定されます。車利用客を対象とするならば、駐車場の場所・料金・動線・駐車3台以上という条件の実際性を確認。
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地域の宿泊需要・競合チェック：掛川市／静岡中西部エリアの宿泊施設の稼働・料金を調査。特に同じ規模・車駐車可・グループ宿泊向け物件がどう稼働しているかを把握。
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宿泊料金設定・ターゲット選定：3LDK・112.5㎡という広さを活かせる客層（グループ・ファミリー・長期滞在・ワーケーションなど）を想定し、1泊あたり料金を割り出す。
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改装・設備・備品の初期投資：築23年ということで、寝具・家電・キッチン・浴室・通信環境・セキュリティなどを整えるためのコスト見積もりが必要。
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運営コスト・清掃頻度・維持費：3LDK・大きめの物件ゆえに清掃・光熱・備品交換・駐車場維持など運営コストが相対的に高くなる。それを月次・年間で見積もる。
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稼働率・ブレークイーブン分析：家賃固定費＋運営費を賄うために必要な稼働率・宿泊単価を逆算。保守的に“稼働率低め・単価低め”で見て利益が残るか確認。
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近隣住民・騒音・交通状況：車利用を前提にする宿泊となると、駐車場の使い方・夜間音・大人数滞在などに対して住民トラブルが起きやすい。運営前に住民説明・対応策を持つ。
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契約条件・更新・退出時条件：契約期間・更新料・転貸可否・設備返却・解約料等を確認。転貸可とあっても、民泊としての“何泊まで可”など制限があるかもしれません。
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マーケティング・集客戦略：アクセスが悪めな立地であるため、車利用ゲストをどのように集客するか（自家用車OK・駐車3台強調・地域体験・長期滞在プラン）を契約前から想定。
周辺地域の平均稼働率
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静岡県内、特に関東近郊都道府県での民泊（短期宿泊施設）稼働率データでは、静岡県は「好調時で50％程度／低迷時で30％を下回る」傾向あり。 民泊・貸別荘企画なび｜旅館業・民泊の許認可専門行政書士+1
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また、全国主要都市・観光地の宿泊施設稼働率で「静岡県掛川市」が約 55.8％ と記録されています。 tahara-kantei.com
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しかし、これはホテル・旅館も含んだ数値であり、民泊一棟貸し・広め・アクセスが悪い物件に対してはこの数値の半分～70％程度が現実的な想定となる可能性が高い。
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よって本物件の想定稼働率としては、保守的に 年間稼働率30〜40％ を設定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
条件設定（保守的）
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賃料：16.8万円／月 → 年額：201.6万円
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想定宿泊料金：一泊あたり 12,000円（地方・アクセス悪め・車前提・3LDK広めを勘案）
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想定年間稼働日数：365 × 稼働率30％ = 約 110泊／年
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年間売上：12,000円 × 110泊 ≒ 1,320,000円（約132万円）
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運営コスト（清掃・光熱・備品・広告・駐車場維持等）仮定：年間約 300,000円
年間収支計算
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売上：132万円
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賃料：201.6万円
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運営コスト：30万円
→ 想定年間利益 ≒ -99.6万円（約100万円の赤字）
条件を少し改善した場合
例えば宿泊料金を 15,000円／泊、稼働率を 40％（365×0.40＝146泊）にできたとすると：
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売上：15,000円 × 146泊 = 約 2,190,000円（約219万円）
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賃料：201.6万円
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運営コスト：30万円（仮）
→ 利益 ≒ -21.6万円（ほぼトントン）
仮に更に稼働率を45％、料金を18,000円にできたら：
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年間売上：18,000 × (365×0.45 ≒164泊) = 約 2,952,000円
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賃料：201.6万円
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運営コスト：30万円
→ 利益 ≒ 約42万円
つまり、この物件では「利益を出す条件」がかなり厳しいと言えます。稼働率・宿泊単価ともに抑え目で見た場合、赤字になりやすいモデルです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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宿泊料金を引き上げる：12,000円という単価では厳しいため、15,000円〜20,000円へ設定可能な付加価値（キッチン付き・駐車3台・家族・ペット対応・長期滞在）を打ち出す。
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稼働率を上げる施策：車利用・グループ・ファミリー・長期滞在・ワーケーションとターゲットを絞り、閑散期・平日を含めたプロモーションを実施。
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運営コストを抑える：清掃回数・光熱・備品を効率化。地域の清掃業者と定額契約を結ぶ、セルフチェックイン導入などで運営負担を軽くする。
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用途を複合化する：宿泊＋長期滞在＋レンタルスペース（車利用者の拠点／ワーケーション／撮影スタジオ）として利用機会を増やす。
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アクセス改善・付加価値提供：駅アクセスが悪いので、車利用者向けに「送迎あり」「レンタカー提携」「近隣観光・自然体験パッケージ」などを提供、地域体験型宿泊として差別化。
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ターゲットを精緻化／地域連携：掛川城・花鳥園など観光資源を活用し、リピーター・地元車客・団体客を拾う。競合少ない広さ112㎡という強みを活かす。
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マーケティング強化：OTA／自社サイト・SNSで「駐車3台・車で来るファミリー向け」「静かな田舎で長期滞在可」など切り口を設定。レビュー強化で稼働率アップ。
この物件は「広め・駐車3台可・民泊転貸可」という点で魅力的ですが、アクセス・稼働率・単価・運営コストという観点から「利益を安定させるにはかなりの運営戦略・集客力・差別化」が必要という現実も見えています。契約前には、収支モデルを保守的に作り、損益分岐点を把握しておくことが非常に重要です。