民泊物件  ·  22日 10月 2025

兵庫・淡路島（洲本市）民泊可相談物件のご紹介

物件情報

  • 物件URL： https://jmty.jp/hyogo/est-hou/article-1frqnc

  • 所在地：兵庫県淡路島・洲本市本町（洲本レトロこみち内）

  • 建物：元旅館の４階建て建物のうち、１階・２階部分（想定：1 〜 2階）

  • 面積：接道部分9.2 m、奥行き10.2 mほど（詳細な専有面積記載なし）

  • 賃料・条件：家賃24.8万円／管理費等0円／敷金礼金なし

  • 用途：店舗／民泊／寮／住居／コラボ歓迎（農業コラボなども可）

  • 駐車：近隣に専用駐車スペース4〜6台相談可

  • 設備：エアコン・ボイラー交換済との記載あり

  • 造り・状況：旅館跡。改装の要／状態の詳細は未掲載

民泊適正評価

◎メリット（強み）

  • 建物が旅館用途として使われていたため、「宿泊用途」のポテンシャルが高い。

  • 用途が店舗／民泊／住居／寮などフレキシブルで、民泊＋併用（店舗＋宿泊など）という発想も可能。

  • 駐車スペース4〜6台相談可という点は、車利用のゲストには好材料。

  • 島・観光地である 淡路島・洲本市という立地。県内でも民泊・貸別荘が注目されているエリア。 民泊navi+29STAY+2

  • 家賃のみ情報あり、敷・礼なしという条件は参入コストの面で有利／交渉余地あり。

×デメリット（リスク・注意点）

  • 家賃24.8万円という賃料は、民泊運営として負荷が高め。月24.8万円×12 = 約298万円の家賃コスト。これを回収するには相応の高収益が必要。

  • 物件詳細に「改装済み」「旅館仕様維持」「宿泊向け仕様」「寝室数・定員数」等の情報が不足。元旅館であるが、宿泊用途に適切に改装されているか・安全基準・内装・設備・清掃動線が整っているかは要確認。

  • 立地“洲本レトロこみち内”とは言え、観光客の流動量・宿泊需要がどれほどあるかは未知。いわゆる「繁華街」・「観光動線」・交通アクセス・公共交通機関からのアクセス・駐車場台数など集客条件を精査すべき。

  • 運営コスト（清掃・光熱費・備品・維持修繕）や法令対応（民泊許可・消防・建築用途変更）など初期／運営面のコストが見えづらい。特に築年数・防火仕様・旅館改装物件の場合、改修費がかさむ可能性。

  • 島・リゾートエリアのためシーズン変動が大きく、平日・オフ期の稼働が低くなるリスクあり。資料では「宿泊施設の稼働率を上げるため、平日・閑散期の誘客が課題」と言われています。 兵庫県+1

総合的に見ると、民泊用途として“入りやすさ”はある物件ですが、「家賃が高い」「集客が確実とは言えない立地」「改装・運営コストが隠れリスク」などを勘案すると、慎重な収支見通しが必要です。

契約前に確認するポイント

  1. 専有面積・室数・定員数：何室あるのか／1棟貸し・複数室貸しか／定員を何人に設定できるか確認。

  2. 宿泊用途適用状況・用途変更・旅館→民泊兼用可否：建築・旅館業法・消防法・民泊（住宅宿泊／簡易宿所）許可に適合しているか。

  3. 改装・リノベーションの状態：内装・設備（寝具・キッチン・浴室・トイレ・Wi-Fi）・空調・防火・換気・耐震など。元旅館とはいえ、民泊のニーズに即していない可能性あり。

  4. 交通アクセス・観光動線・駐車場条件：最寄り駅・バス・空港・車でのアクセス状況。駐車4〜6台相談可とのことだが専用か共有か・料金はどうか。

  5. 競合状況・近隣宿泊施設の稼働率・価格帯：同エリアで同規模物件がいくらで泊まっているか調査。

  6. 契約条件・家賃改定・解除条件：賃料24.8万円という数値がどのような契約なのか（更新料・保証金・賃借期間・用途限定）を確認。

  7. 運営コスト想定：清掃・リネン・光熱・Wi-Fi・広告・保険・修繕・備品、管理委託費などを見積もる。

  8. 集客戦略・ターゲット設定・PR体制：宿泊者をどのように集めるか（OTA・自社サイト・SNS・体験プラン）を検討。

  9. 収支モデル想定・ブレークイーブン分析：家賃・運営コスト・税務・減価償却などを入れて、どれくらい稼働すれば利益が出るか算出。

  10. 近隣住民・地域ルール・町内会との関係：繁華街立地ということで、騒音・ゴミ・チェックイン時間の規制などがある可能性あり。

周辺地域の平均稼働率

  • 兵庫県エリアでは、民泊（一般宿泊施設も含む）平均稼働率が約 65％前後 と報じられています。 民泊navi+1

  • 離島・リゾート的なエリアである 淡路島・洲本市でも、「宿泊施設の稼働率はまだ余裕あり」という分析あり。 兵庫県+1

  • リゾート戸建て民泊物件に関しては、例えば「1泊20,000円・月15泊（稼働率50％）で月収30万円」というモデルも紹介されています。 note（ノート）

以上から、保守的に見てこのエリアで民泊運営する際の稼働率の現実的な目安としては 年間稼働率40〜50％程度（＝365日のうち150〜180泊） を想定しておくのが妥当と思われます。季節変動・集客力・競合状況によって上下するため、65％のような高水準は立地・施設・運営が非常に強くなければ達成が難しいと考えます。

運営した場合の想定年間利益

前提設定

  • 家賃：24.8万円/月 × 12ヶ月 = 297.6万円／年

  • 想定宿泊料金：1泊あたり 20,000円（グループ・戸建て向け価格帯を想定）

  • 想定年間稼働日数：年間稼働率45％ → 365×0.45 ≒ 164泊／年

  • 年間売上：20,000円 × 164泊 = 約328万円／年

  • 運営コスト（清掃・光熱・リネン・Wi-Fi・OTA手数料・維持修繕等）を年間 約60万円 と仮定（戸建て規模・設備・維持負荷を考慮）

  • 税・その他支出等は簡略化

計算

  • 売上：328万円

  • 家賃：297.6万円

  • 運営コスト：60万円
    → 想定年間利益 ≒ −29万円（赤字）

つまり、この条件だと 利益が出ない想定となります。
もし稼働率を50％（≒183泊）に、また宿泊料金を25,000円に上げられた場合：25,000円×183泊＝457.5万円。コスト同じとして→457.5−(297.6＋60)＝ 約99.9万円の利益というシナリオは成り立ちますが、かなりハードルが高めです。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊料金を引き上げる：20,000円では利益が難しい。25,000〜30,000円に設定できる付加価値（デザイン・体験・ブランド化）を目指す。

  2. 稼働率を上げる：45％では苦しいため、50〜60％を狙う。平日・オフ期の割引プラン、長期滞在割引、ワーケーション対応、イベント連携など。 9STAY

  3. 運営コストを削減：清掃・光熱・備品費用を見直し。省エネ設備導入、清掃人員の最適化。 9STAY

  4. 用途複合型運営：宿泊だけでなく、１階を店舗・カフェ・体験スペースにして収益源を分散。駐車場も活用。

  5. ターゲット明確化：ファミリー・グループ・ペット連れ・体験志向など、他物件と差別化できるニッチを狙う。淡路島らしい体験（農業コラボ・海・サイクリング）を組み込む。

  6. マーケティング強化：SNS・OTA最適化・レビュー向上・多言語対応などで予約アップ。特にレビューで「古さ」を指摘されないよう3年毎の改修も考慮。 大阪の民泊運営代行 プログレスワークス

  7. 長期滞在・リピーター利用：近畿圏からのリピーター需要を高め、閑散期の稼働を平準化。資料では「平日・オフ期の誘客」が課題とされています。 兵庫県

カテゴリ： kansai, hyogo