物件情報URL：
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物件情報
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所在地：東京都北区十条仲原1丁目
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交通：
JR埼京線「十条駅」徒歩5分
JR京浜東北線「東十条駅」徒歩7分
東京メトロ南北線「王子神谷駅」徒歩20分 -
賃料：44万円／月（管理費なし）
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礼金・敷金：各1ヶ月
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使用面積：100.87㎡（約30.5坪）
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構造：RC造 3階／5階建
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築年月：1983年11月（築42年）
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設備：エアコン、トイレ2カ所、バス・トイレ別、都市ガス
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備考：民泊相談可、所属階3～5階、礼金＋1ヶ月で民泊利用可能
民泊適正評価
総合評価：★★★☆☆（3.5／5）
良い点
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駅近・交通利便性が高く、グループ・外国人旅行者に人気。
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100㎡超の広さで、複数名宿泊や長期滞在に向く。
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RC構造で耐久性・遮音性が高い。
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民泊相談可で、用途に応じた運営プランの柔軟性あり。
懸念点
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家賃44万円は高額で、稼働率が低い場合は利益が出にくい。
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築42年と古いため、水回りや内装の老朽化リスクあり。
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高層階メゾネットのため、荷物搬入や清掃の負担が大きい。
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駐車場なしで、車利用者には不便。
契約前に確認するポイント
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民泊利用の条件：オーナーの承認と礼金追加が必要。
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消防・簡易宿所の基準：避難経路や設備が基準に適合しているか。
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設備・リフォーム状況：築古物件のため、水回りや給湯設備の確認必須。
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管理費・保証金等の詳細：24時間安心サポート・事務手数料・鍵交換費用の合計初期費用を把握。
周辺地域の平均稼働率
北区十条・東十条エリアの民泊平均稼働率は約70〜72％（2024年）。
駅近・住宅街という立地から、平日・週末ともに安定した稼働が期待できますが、観光需要は上野・池袋ほど高くないため、ターゲットをビジネス客や長期滞在者に絞る方が効果的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊単価：15,000円／泊（グループ想定）
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想定稼働率：70％
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年間売上：15,000円 × 0.7 × 365日 ≒ 3,832,500円
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年間家賃：44万円 × 12ヶ月 ＝ 5,280,000円
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光熱費・清掃費・手数料：約500,000円
👉 想定年間損益：約▲1,947,500円（赤字）
※現状家賃では利益が出にくく、稼働率と宿泊単価の改善が必須です。
想定利益改善アイデア
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月単位・中長期滞在者向けにシフト：
稼働率安定化で赤字回避。 -
高額設定が可能なグループ利用型民泊：
企業研修・外国人観光客向けの貸切利用で単価を上げる。 -
内装・家具リノベで高級感演出：
Airbnb Plusや高単価マーケットで収益向上。 -
複数フロアを分割利用：
1フロアを宿泊、もう1フロアをワークスペースやSOHO利用に活用。
まとめ
十条仲原1丁目の物件は、広さ・駅近・民泊相談可という条件で魅力的ですが、家賃44万円は現状の民泊運営では利益が出にくいため、工夫した運営プランが必須です。
中長期滞在者やグループ宿泊をターゲットにし、内装改善や運営方法を工夫すれば、副業型民泊として収益化の可能性があります。