民泊物件  ·  21日 10月 2025

北海道石狩郡当別町・民泊相談可貸店舗・事務所（103.4㎡）を検証

物件情報

  • URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/01303/6988077267/10006022/x06988077267.html

  • 所在地：北海道石狩郡当別町六軒町

  • 交通：JR札沼線（学園都市線）「当別駅」徒歩17分

  • 使用部分面積：103.4㎡／土地面積243.66㎡

  • 構造・階数：木造／平屋建て／築年月1994年7月（築31年4ヶ月）

  • 賃料月額：88,000円（管理費等なし）

  • 敷金／礼金：なし／1ヶ月（＝88,000円）

  • 駐車場：2台分無料（条件によって3台可能）

  • 特記事項：飲食店可・古民家カフェや飲食店舗、児童ディサービス、介護施設、民泊も可能。内装自由DIY可。即引渡し想定12月頃内覧可。

  • 備考：契約期間3年。

民泊適正評価

◎良い点

  • 駐車場2台付き：地方型民泊では車利用客が多く、駐車場付きという点はゲスト動線・集客において優位です。

  • 広さ・用途自由度あり：103.4㎡という面積にDIY可・自由改装可という点で、宿泊設備（キッチン付き・リビング付き・グループ滞在向け）を構築しやすいです。

  • 比較的低い賃料固定費：月8.8万円という賃料は、都市部物件に比べて固定費が低く抑えられており、収益化へのハードルがやや低めとも言えます。

  • 民泊実例ありの地域：当別町でも空き家を活用した民泊施設開業の報道があり、地域として“宿泊受入れ”の実績が少ながら存在。 北海道新聞デジタル+1

△気を付ける点／弱み

  • アクセスが悪め：駅徒歩17分という立地は、荷物を持って移動する宿泊客にとっては不便。また、近隣に観光地・繁華街の大集客拠点があるわけではないため、「自ら集客を作る」必要があります。

  • 観光需要が限定的な地域：当別町は札幌圏からアクセス可能ですが、観光地としてメジャーとは言えず、宿泊需要・宿泊単価・稼働率ともに都市部・観光地エリアより低くなる傾向です。

  • 築年数・構造による設備リスク：築31年・木造平屋ということで、防音・断熱・設備更新（給湯・冷暖房・配管など）のコスト・労力を要する可能性があります。

  • 田舎案件での集客コスト：レビュー数を積むまで時間がかかる、交通手段が限られているため送迎など手間がかかる、閑散期の集客維持が課題となります。 田舎型民泊には「宿泊者が来やすい仕組み」が必要。 民泊総合研究所

  • 用途・許可の確認：物件表示には「民泊も可能」と記載されていますが、用途地域・建築確認・旅館業／住宅宿泊事業（民泊新法）対応かどうかを必ず確認する必要があります。

契約前に確認するポイント

  1. 用途地域・建築用途の確認：この物件が民泊運営（旅館業許可・住宅宿泊事業）を行って良い用途地域か、当別町・北海道・国の定める取得手続きが把握できるか。

  2. 民泊届出／許可の可否と条件：住宅宿泊事業（年間最大180日）となるのか、旅館業許可取得可能なのか、駐車場台数・用途変更・消防・衛生設備の要件が整備できるか。

  3. アクセス・集客の実態確認：駅徒歩17分・地方立地という条件を踏まえ、ターゲット（車利用・車前提客・リモートワーク客・長期滞在客など）をどう設定するか。交通手段・送迎サービスを設計する。

  4. 設備・内装の状態と改装可否：木造築31年ということで、給排水管・冷暖房・断熱・防音・駐車場状態などを詳細に確認し、大規模改装必要なら費用見込みを策定。

  5. 契約条件の精査：賃料・敷金礼金・契約期間（3年）・更新可否・早期終了違約金・改装可否・用途変更制限などを確認。長期運営を想定するなら更新条件が重要。

  6. 運営コスト見込み：固定費だけでなく、清掃・リネン・光熱費・保険・管理体制・広告・レビュー構築など月次コストを早期に見積もる。田舎立地ゆえ保守コストが高めになるケースあり。

  7. 周辺環境・ニーズ調査：当別町・札幌近郊・自然・アウトドア・移住体験などのニーズがあるか、競合物件数・価格帯・レビュー状況を把握。例として地域内宿泊施設のデータあり。 Rakuten Oyado

周辺地域の平均稼働率

  • 当別町について具体的な民泊稼働率データは公開量が少ないですが、北海道全域・田舎エリアにおいて民泊稼働率は都市部より低めである傾向があります。例えば「田舎の民泊事例」では、戸建て一棟貸しで年間150万円程度売上を目安にしているという記載があります。 民泊総合研究所

  • 当別町の住宅宿泊事業届出数も少なく、利用日数も限定的な状況。 北海道庁+1

  • よって、本件では保守的に「稼働率：40％」を年間想定とするのが妥当と判断します。

運営した場合の想定年間利益

前提条件

  • 宿泊単価（1泊あたり）：12,000円（当別・地方立地・車利用客向け）

  • 年間営業日数：365日と仮定（旅館業取得できた場合。但し住宅宿泊事業のみなら180日上限あり）

  • 稼働率：40％ → 365日 × 40％ ≈ 146泊／年

  • 年間売上：12,000円 × 146泊 = 1,752,000円（約175万円）

支出

  • 年間家賃：88,000円 × 12ヶ月 = 1,056,000円（約105.6万円）

  • 管理費・その他（仮定月額5,000円）＝5,000×12＝60,000円（約6万円）

  • 光熱費・清掃・リネン・備品等（仮定月額15,000円）＝15,000×12＝180,000円（約18万円）

  • 年間支出合計：約 124.6万円

年間利益（概算）

  • 売上 175.2万円 − 支出 124.6万円 = 約50.6万円（黒字）

※ただし、旅館業取得ナシ・年間営業日数180日・稼働率30％・宿泊単価10,000円という保守条件で見た場合：

  • 宿泊単価10,000円 × 稼働率30％（365×30％＝約110泊）＝売上約110万円

  • 支出同様124.6万円とすると ▲約14.6万円（赤字） となる可能性あり。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 宿泊単価の引き上げ：車利用客・長期滞在・ワーケーション・アウトドア体験付きプランなど付加価値をつけ、1泊15,000円以上に設定。

  • 稼働率の引き上げ：SNS・プロモーション・レビュー強化・地元体験（スノースポーツ・釣り・自然散策）など特化型宿泊体験を打ち出す。閑散期を想定し、マンスリー滞在なども検討。

  • 営業日数制限の回避：旅館業許可が得られれば365日稼働可。貸主・自治体と許可内容を協議し、営業日数を最大化する。

  • コスト削減：清掃・リネン代を地元業者と提携し月額を減らす。光熱費省エネ設備を導入し、支出圧縮。

  • 契約交渉：長期借家化・家賃交渉・敷礼見直しを貸主と交渉し固定費を下げる。特に田舎物件は交渉余地あり。

  • ターゲット設定の明確化：札幌圏からのアクセスを活かし、移住体験・リモートワーク向け・地域交流型宿泊など差別化を図る。

  • 付帯サービスの創出：駐車場2台付きを活かし、レンタカー・ピックアップサービス提供、地元ガイドとの連携体験を付加価値化。

まとめ

この北海道・当別町の貸店舗・事務所物件は、駐車場付き・面積広め・賃料抑えめ・民泊可という点で“地方型民泊”として魅力的な選択肢です。しかし、アクセス距離・集客ポテンシャル・宿泊単価・稼働率という面では都市部物件と比較してかなりハードルが高く、安心して利益を見込めるわけではありません。収支シミュレーションでは条件次第で年間50万円前後の黒字となる可能性もありますが、最悪条件では赤字になるリスクもあります。契約前には用途・許可・設備・集客戦略・ターゲット検討・支出見込みを慎重に行い、メリット・デメリットを両面理解した上で進めることをおすすめします。

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