民泊物件  ·  20日 10月 2025

長野県諏訪市で民泊相談：９部屋の元旅館物件を徹底評価

物件情報

  • 物件URL： https://jmty.jp/nagano/est-hou/article-m2kp

  • 住所：長野県諏訪市大手2-10-4

  • 種別：戸建住宅／木造亜鉛メッキ合板葺2階建て

  • 築年月：1925年1月（築100年超）

  • 専有面積：1階57.85㎡＋2階40.33㎡＋付属建物浴室3.30㎡＝計101.48㎡／地積96.62㎡

  • 間取り：9K（９部屋）※元旅館仕様

  • 賃料：30,000円／月（ただし入居から12か月間は家賃0円）

  • 敷金・礼金：無し／無し

  • 契約形態／期間：定期または普通／契約20年間

  • 引渡：即可能

  • その他特記：ペット飼育時敷金2ヶ月分／中途解約違約金12 ヶ月分あり／下水未接続で開通工事必要（概ね30〜40万円見込み）

  • 駐車場：別途紹介、月1万円

民泊適正評価

良い点

  • 立地：諏訪市中心部、観光地（諏訪湖、酒蔵めぐり、高島城など）近く、市役所徒歩4分。観光客の動線に比較的近め。

  • 人数対応力：９部屋という多室仕様は、グループ・団体宿泊向け・ファミリー利用など幅広く対応可能。

  • 初期費用の軽減：入居から12か月間家賃0円というキャンペーンがあり、リフォーム・備品調達の時間・コスト余裕を生み出せる。

  • リフォーム自由度：「どんなビジネスも可能」「商業地域で営業確認済」など、民泊運営の自由度が高い。

  • 庭付き・利用多様性：庭スペースあり、駐車場あり（別契約）、宿泊以外（シェアハウス・従業員寮等）にも転用可能。

悪い点・リスク要因

  • 築年数・物件状態：築100年ということで構造・断熱・設備など古さの影響が想定される。リフォーム費用がかかる可能性高。

  • 下水未接続：下水開通工事が必要で概ね30〜40万円見込み。これも運営開始前に確実に発生するコスト。

  • 契約条件の縛り：契約期間20年間という長期、かつ中途解約違約金12か月分という重めの契約解除条件あり。民泊業がおもったように行かなかった場合のリスク大。

  • 民泊法令・地域条例の制限：長野県では住宅宿泊事業の宿泊日数が年間180日までという制限あり。 長野県公式サイト 民泊としての運営日数が自前の宿泊施設に比べ制約あり。

  • 立地の“便利さ”の裏側：観光地近くとはいえ「宿泊滞在時間が短い」「日帰り観光が多い」というデータあり。諏訪市では宿泊客比率が低め。 feel NIPPON

  • 稼働率の課題：長野県全体では宿泊施設の稼働率が全国と比べ低く、民泊参入時に「稼働が上がらない」「収支が厳しい」という指摘あり。 Point Device+1

  • 家賃以外の固定費用・運営コスト：９部屋規模の物件ゆえ、清掃・管理・リネン・光熱費・設備維持の固定費が想像より高くつく可能性あり。

契約前に確認するポイント

  1. 下水工事の詳細見積もり・接続可否確認（工事業者・期間・費用）

  2. リフォームプラン・見積金額、構造／設備／耐震・断熱状態をインスペクションで把握

  3. 契約書の解約違約金の内容・20年契約義務の実質的リスクを把握

  4. 民泊法令・地域条例チェック：年間利用日数制限、消防・衛生・届出義務等の確認（長野県条例あり） 長野県公式サイト

  5. 想定稼働率・宿泊単価を自分で保守的に試算（以下参照）

  6. 近隣宿泊施設・競合物件の状況確認：宿泊客ターゲット・価格帯・レビュー・稼働状況

  7. 集客導線・交通アクセス・駐車場・清掃管理・自主管理か外注か（費用設計）

  8. 保険・修繕積立・設備更新（築100年で設備劣化リスクあり）

周辺地域の平均稼働率

  • 日本全体：2023年11月時点で宿泊施設全体の客室稼働率が63.4%という統計あり。 国土交通省

  • 長野県：旅館・宿泊施設全体として稼働率が全国比較で特に低めという記載あり。 Point Device+1

  • 諏訪市：具体的稼働率データは公表が限定的。宿泊滞在者比率が低く、観光客の滞在時間が短いという指摘あり。 feel NIPPON
    想定稼働率として、保守的に年間を通じて 40〜50％ 程度と想定するのが現実的でしょう。グッドシーズン（温泉シーズン・観光ピーク）は60％超も狙えますが、通年平均としては地方・築古・民泊仕様を加味してこの水準が妥当と考えます。

運営した場合の想定年間利益（現実的数字）

想定モデル

  • 客室数：9部屋（1室に1〜2名稼働想定）

  • 宿泊単価（平均）：1室当たり1泊10,000円（9室×10,000円＝90,000円満室時／日）

  • 年間稼働率：45％（9室×365日×0.45＝1,478室泊）

  • 年間売上＝1,478室泊×10,000円＝14,780,000円

費用想定

  • 家賃：賃料30,000円×12か月＝360,000円（但し最初の12か月家賃0円キャンペーンあり）

  • 固定費（光熱費・清掃・リネン・維持管理・保険等）：仮に年間1,500,000円（9室規模＋築古建物という条件を加味）

  • 管理代行他：もし代行利用なら売上の15％＝約2,217,000円

  • 修繕・予備費：年間300,000円想定

年間利益（12か月家賃0円適用初年度）

売上14,780,000円 −（固定費1,500,000円 + 管理代行2,217,000円 + 修繕300,000円）＝10,763,000円
※家賃0円期間のため家賃差し引き無し

2年目以降（家賃30,000円×12＝360,000円）想定

売上14,780,000円 −（固定費1,500,000円 + 管理代行2,217,000円 + 修繕300,000円 + 家賃360,000円）＝10,703,000円
→概ね 年間利益1,070万円前後を保守的に想定。
ただし、これは想定稼働率45％達成・宿泊単価1万円・管理代行利用という比較的良条件を前提としています。稼働率が30％に下がると売上は9 855,000円程度となり利益が大きく下がるリスクあり。

想定利益が低い・リスク想定時の改善アイデア

もし稼働率が想定を大きく下回る、または単価が下がるなどで利益が低めとなる場合は以下の改善施策を検討すると良いでしょう。

  • ターゲット再設定：団体・合宿・リトリートなど１泊あたりの宿泊人数を増やせるプランに変更。9室全てを１グループ貸切可能にするなど。

  • 単価アップ＆付加価値化：朝食付き・地元体験・温泉提携・アクティビティセットなど付加サービスを加え単価を12,000円〜15,000円に引き上げ。

  • ハイシーズン集中運営：観光ピーク・温泉シーズンに稼働を集中させ、閑散期は長期滞在プラン・ワーケーション向けに対応。

  • 自主管理化：管理代行費用を削減して利益率を改善。清掃・リネンを自社または地域人材で対応。

  • マーケティング強化：訪日外国人対策（特に台湾・東アジア系）に特化、SNS・YouTube等で物件魅力発信。 note（ノート）+1

  • コラボ利用：地元飲食店・体験事業と提携して宿泊＋体験パッケージ販売。地域性を活かし観光需要を掘り起こす。

  • 長期滞在・ワーケーション対応：コロナ以降ニーズが高まるワーケーション・リモート滞在者向けに設備（WiFi・共用ラウンジ等）を整備。

  • 季節外収益化：庭スペース活用・イベント開催（バーベキュー・アウトドア体験）などを通じて宿泊以外の収益も模索。

以上、長野県諏訪市の「9部屋元旅館」物件を民泊として運営するにあたって、メリット・デメリット・収支想定・改善策まで整理しました。物件自体は非常に魅力的ですが、「築古・法令制限・稼働率」が鍵です。

カテゴリ： hokuriku, nagano