民泊物件 · 20日 10月 2025

茨城県鹿嶋市貸家／民泊相談可：駐車3台＋大きな専用庭付き2階建5DK

物件情報

物件URL： https://jmty.jp/ibaraki/est-hou/article-1khtx2
所在地：茨城県鹿嶋市（詳細番地記載あり）
構造／階数：木造2階建
間取り：5DK（2階建）
敷地面積：約72坪（約237㎡）
駐車場：3台分
専用庭付き・物置付き
初期費用：敷金・礼金・仲介手数料・保証会社初回費用すべて0円＋フリーレント2ヶ月付き
家賃：73,000円／月（管理費等0円）
用途：事務所・民泊・シェアハウス用途自由（オーナーとの交渉可）
特記事項：DIY可・現状雨染みあり（雨漏り未確認）・海水浴場まで車で約20分・用途地域指定なし

民泊適正評価

✅ 強み

用途が柔軟＋“民泊可”という記載あり：貸主側が「用途自由、民泊可」と明示しており、宿泊用途への転用ハードルが低め。
駐車3台＋専用庭付き：車利用者・グループ旅行・子連れなど「ゆったり滞在型」や「庭付き宿泊施設」として差別化可能。
初期費用ゼロ＋フリーレント2ヶ月：契約・導入時のリスクを大きく低減、初期導入がしやすい。
地方・自然・アクティビティ圏：海・湖・釣りスポットなどが近く、レジャー目的で訪れるゲストをターゲットにできる。

⚠️ 弱み・リスク

交通・アクセスがやや不便：最寄り駅まで2.1 km／徒歩20分という記載あり。車必須の立地になっており、公共交通利用客の集客には制限あり。
民泊仕様への転用費用と運営費：5DKという広めの間取りながらも、宿泊用に個室化・水回り増強・WiFi・備品用意などの改装＋運営コストが発生。
単価・稼働率が都市部に比べて低め想定：地方・駅遠・宿泊需要の波が大きいため「満室想定」は危険。
用途地域や規制の確認が必須：用途地域指定なしの記載ありとはいえ、民泊（住宅宿泊事業・旅館業法など）を運営する際には届け出・用途制限・条例チェックが必要。県内でも条件あり。 Point Device+1

総合評価

この物件は、初期投資リスクを非常に抑えられる点で魅力的です。駐車・庭・用途自由というゆとりある仕様も宿泊用途で差別化できる余地があります。一方で、アクセス・集客・宿泊仕様化コスト・運営設計を慎重に設計しないと利益化が難しいタイプです。特に「滞在者をどのように集めるか」「宿泊単価をどう成立させるか」が鍵になります。

契約前に確認するポイント

用途地域・都市計画（市街化調整区域か、市街化区域か）、宿泊業許可・届け出が可能か、営業日数制限有無を鹿嶋市で確認。霧生行政書士事務所+1
建物の現況（天井雨染みありとの記載あり／実際の雨漏りリスク、構造・修繕費用）
水回り・エアコン・給湯・WiFi・庭の整備・駐車場の整備。宿泊用途向けに使える状態かどうか。
宿泊用途に転用する際の改装費用試算（個室化・衛生設備・消防法・避難経路確保など）
集客モデル（ターゲット：ドライバー利用・家族旅行・釣り・海水浴客など）、宿泊単価設定、税・光熱費・消耗品・清掃代・予約代行サイト手数料など運営コスト想定。
利用可能な営業形態：住宅宿泊事業（年間180日制限）か、または旅館業簡易宿所か。茨城県では通常「年間180日まで」の住宅宿泊事業が主な形態。 Point Device+1
収益が低迷した場合の代替用途（長期賃貸・シェアハウス・事務所用途）を想定。

周辺地域の平均稼働率

茨城県における民泊のデータでは、届出数・稼働率ともに都市部と比べて明確な統計が少ないですが、「住宅宿泊事業（民泊新法）」施工直後の平均稼働率は約23.7％という調査データもあります。プレイズ
ただしこの数値は全国一般・住宅仕様物件も多く含まれるため、地方・大型貸家・駐車場付きという仕様での“実質稼働”はもう少し上を見込んでよいでしょう。
保守的に「年間稼働率40～50％」を想定するのが現実的と考えられます。アクセス・知名度・集客力に左右されるため、50％を超えられれば好調と言えるでしょう。

運営した場合の想定年間利益

想定条件（保守的モデル）

賃料：73,000円／月 → 年額876,000円（仮に毎月フル稼働として）
想定宿泊単価：1泊8,000円（5DK・庭・駐車3台付きという仕様から少し高め想定）
想定年間稼働率：45％（365日×0.45＝164泊）
年間売上＝8,000円 × 164泊 ≈ 1,312,000円
運営コスト（清掃・消耗品・光熱費・予約手数料等＝売上の20％）＝≈262,400円
固定費（保険・固定資産税・駐車場維持・庭整備等）仮に年間＝100,000円
純年間利益＝1,312,000 − 262,400 − 100,000 ≈ 949,600円

実用的な見方

このモデルでは、年間利益約95万円という数字が出ています。賃料73,000円／月という賃貸借契約を宿泊用途へ転用した場合、投資・初期費用ほぼゼロという条件もありますので、実質利回りとしてはかなり魅力的です。
ただし、これは稼働率45％・単価8,000円という“まずまず良好”条件を想定しています。もしアクセス弱・集客が厳しい・単価が6,000円しか取れないという状況だと、例えば稼働率40％・単価6,000円で計算すると：6,000×146泊＝876,000円、運営20％＝175,200円、固定費100,000円、利益＝≈600,800円となり、利回りは下がります。

想定利益が低い場合の改善アイデア

宿泊単価の引き上げ：広め・庭付き・駐車3台という強みを活かし、「グループ／ファミリー向け貸し切り」「ドライブ拠点」「ペット可」など付加価値を設定、1泊9,000〜10,000円を目指す。
稼働率アップ施策：レビューにこだわり、SNS・OTA（Airbnb・Booking.com等）で露出を増やす。地元アクティビティ（釣り・海水浴・BBQ）と組み合わせたプランを提供。閑散期には連泊割／長期滞在割引を設定。
複数用途運営／長期滞在併用：宿泊用途だけでなく、平日はシェアハウスや長期滞在型レンタル、週末だけ宿泊用途に切り替える併用モデルで稼働の日数を増やす。
コスト削減：清掃・備品・光熱費を効率化。セルフチェックイン導入。代行運営会社の手数料を交渉。
ターゲティングの明確化：車利用・ペット連れ・アウトドア好きのゲストに特化。写真・掲載文・庭・駐車場の魅せ方を強化。
地域との連携・イベント活用：地元祭り・釣り大会・海水浴シーズン・花火大会などをプロモーションし、需要ピークをつくる。

この物件は、初期費用リスクをほぼゼロに抑えて“宿泊用途チャレンジ”できる魅力的な選択肢です。とはいえ、アクセス・仕様・集客力・運営設計という“宿泊ビジネスならではの壁”もきちんと認識しておく必要があります。特に地方物件では「立地＝交通の便・知名度・観光需要」が収益の鍵を握りますので、契約に進む前には「この物件で本当に泊まりたい人を集められるか」という視点で集客戦略を立てることをおすすめします。

カテゴリ： kanto, ibaraki

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