【物件情報】
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物件名：テラスハウス巽南
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所在地：大阪府大阪市生野区巽南２丁目
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賃料：11万円（管理費なし）
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敷金：1ヶ月 ／ 礼金：3ヶ月
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構造：木造 4階建（1階店舗・2〜4階住居）
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使用部分面積：100㎡
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築年月：1969年3月（築56年）
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最寄駅：
大阪メトロ千日前線 南巽駅 徒歩10分
JR関西本線 東部市場前駅 徒歩15分 -
民泊利用：可（業種相談可能）
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備考：1階約8坪が店舗、2〜4階は住居利用可
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URL：物件詳細（house.goo）
【民泊適正評価】
この物件の最大の強みは「広さと用途の柔軟さ」です。100㎡あるため、最大8〜10名の宿泊にも対応でき、複数階を活かしたファミリー・グループ向け民泊が可能です。また、1階をカフェや小物ショップとして併設することで、地域密着型の複合運営も視野に入ります。
一方で、築56年という古さは大きな課題。耐震補強・水回り・内装の修繕が必要な場合、初期費用が100万円を超えることも珍しくありません。また、南巽エリアは観光地ではなく住宅街中心のため、観光客向けの民泊需要は低めです。主なターゲットは工場勤務者・出張者・長期滞在者になります。
評価：★★☆☆☆（自由度◎、立地・築年数△）
【契約前に確認するポイント】
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民泊可と明記されていますが、「用途変更」や「消防設備（誘導灯・報知機）」の確認は必須。
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老朽化物件のため、漏水・雨漏り・シロアリなどの点検を事前に行うこと。
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礼金3ヶ月（33万円）は初期費用として重く、短期運営では回収が難しい。
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1階店舗部分の用途（飲食・レンタルスペース等）により、収益性は大きく変動。
【周辺地域の平均稼働率】
生野区の民泊稼働率は約45〜55％（AirDNA調査・2025年時点）。観光地が少ないため、中心部のミナミ（難波・心斎橋）の稼働率70％台と比べると低めです。ただし、月単位の長期滞在者や外国人技能実習生向けの需要は安定しています。
【運営した場合の想定年間利益】
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想定宿泊単価：10,000円／泊（6名利用想定）
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想定稼働率：50％
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年間稼働日数：約182日
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年間売上：約182万円
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家賃：132万円（11万円×12ヶ月）
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光熱費・清掃費・手数料：約60万円
→ 想定年間利益：▲10万円（赤字）
このままでは利益が出にくいため、民泊単体運営では不向きです。
【利益を高めるための改善アイデア】
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1階を収益化する
→ 物販・ネイルサロン・シェアオフィスなど、民泊と併設で固定収入を確保。 -
外国人長期滞在者向けウィークリーマンション化
→ 稼働率を安定化させ、家賃相当の収入を得やすい。 -
改装して「昭和レトロ宿」としてブランディング
→ 古さを逆に魅力に変え、写真映え・懐かしさを打ち出せば、一定層に訴求可能。 -
Airbnb＋Booking.com＋自社予約サイトの併用
→ 集客経路を分散し、プラットフォーム手数料を抑制。
【まとめ】
「テラスハウス巽南」は、広さと自由度の高さが魅力の一方、立地・築年数・初期費用の3点が大きな課題です。
民泊単体での高収益は難しいものの、1階を店舗・上階を宿泊に活用する「複合型運営」なら、採算を取れる可能性があります。
大阪市中心部に比べて家賃は抑えめなので、小規模事業や長期滞在型民泊のテスト運営には良い選択肢と言えるでしょう。