【物件情報】
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所在地：岐阜県各務原市鵜沼山崎町8丁目
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最寄駅：名鉄新鵜沼駅 徒歩8分 / JR鵜沼駅 徒歩7分
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間取り / 面積：3LDK / 約94㎡
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構造 / 築年数：鉄骨造 / 築52年
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家賃 / 共益費：家賃36,000円 + 共益費4,500円
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敷金 / 礼金：敷金1ヶ月 / 礼金なし（お気持ち程度）
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駐車場：1～2台可（月5,000円）
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特徴：
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DIY・軽い改装可（事前相談要）
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庭・畑付き（梅・ゆず・金柑あり）
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倉庫小屋2つ / 屋根付きバイク置き場
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対面キッチン / ガスレンジ新品 / ガスオーブンあり
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2階ベランダ付きキッチンからの眺望良好
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入居条件・制約：
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庭・畑の管理（草抜き・剪定）必須
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古家に理解があること
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定期借家契約（約4年）
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定期的な大家との連絡（電話など）必須
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民泊・商用利用は相談可（別条件）
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光熱費・設備：電気・水道・LPガス・インターネット・NHK負担は入居者側
【民泊適正評価】
良い点（強み）
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駅徒歩8分の好立地で観光・ビジネス客どちらも狙える
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家賃が安く初期費用も軽い（敷金1ヶ月・礼金なし）
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戸建て・3LDKでグループ客やファミリー層に対応可
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DIY・改装自由度が高く、個性的な宿にできる
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庭・畑を活かした「体験型民泊」が可能
悪い点（弱み）
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築52年の古家で修繕リスクが高い
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庭・畑の管理負担が大きい
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大家との定期的連絡義務・審査など制約が多い
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浄化槽処理で下水接続なし（維持管理費あり）
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インターネット環境は弱電界（CATVまたは光回線工事が必要）
【契約前に確認すべきポイント】
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民泊利用が正式に契約書上で認められるか
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大家都合で「移転要請」が出た場合の補償条件
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修繕・補修の費用負担範囲（大家か借主か）
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DIY・改装の許可範囲（壁穴・塗装・床材変更など）
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消防法適合（火災報知器・避難経路）
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庭・畑管理の基準と頻度
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火災保険・賠償保険の加入義務
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民泊届出・保健所・消防手続きの可否
【周辺地域の平均稼働率】
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各務原市・岐阜市エリアの民泊稼働率：40〜55％前後
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繁忙期（GW・お盆・紅葉シーズン）は70％超も可
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平日や冬季は稼働率が下がる傾向
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名古屋・犬山観光へのアクセスが良いため、週末型民泊としては堅実な立地
【運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）】
前提条件：
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稼働率：45〜55％
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平均宿泊単価：10,000〜12,000円
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清掃費：1泊あたり4,000〜5,000円
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OTA手数料：15％
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光熱費：月25,000円
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その他経費（保険・消耗品）：年間10〜15万円
試算結果：
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ケースA（稼働率45％・単価10,000円）
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年間売上：約1,640,000円
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年間経費：約1,790,000円
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→ 約14万円の赤字
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ケースB（稼働率55％・単価12,000円）
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年間売上：約2,410,000円
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年間経費：約2,300,000円
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→ 約10万円の黒字
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結論：
運営の仕方次第で赤字にも黒字にもなる「ギリギリライン」の物件。
利益を出すには、DIYで低コスト運営を行うか、宿泊単価を上げる工夫が必要。
【利益を改善するためのアイデア】
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自分で清掃・管理を行い、委託コストを削減
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庭を活用した「家庭菜園体験」「BBQ体験」などを商品化
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ペット同伴OK・ワーケーションなどの niche（ニッチ）層を狙う
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SNS発信や地域観光連携で平日稼働を底上げ
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OTA手数料を抑えるために自社予約サイトを併用
【まとめ】
この鵜沼山崎町の戸建ては、
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家賃が安く、立地も悪くない
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DIY・体験型民泊に向く自由度の高い物件
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しかし築古で維持・修繕・管理の負担が重く、利益率は低め
民泊初心者が始めるにはやや難易度の高い物件ですが、
「自分の手で改装したい」「自然体験型の宿を作りたい」という方には、
チャレンジする価値があります。
安易に「安いからお得」と考えず、
リスク・コスト・管理労力をすべて見積もったうえで契約することが重要です。