民泊物件  ·  15日 10月 2025

札幌・西28丁目駅前で民泊可？「ノーススクエアガーデン西28丁目駅前」物件を検証する

物件情報

以下、SUUMO掲載情報をもとに整理した物件概要です。
（原文リンク： https://suumo.jp/chintai/bc_100467412691/ ）

項目 内容
物件名 ノーススクエアガーデン西28丁目駅前
所在地 北海道札幌市中央区北六条西26（札幌市中央区）
間取り／専有面積 1LDK、34.25㎡
向き 南東向き
築年数 築8年（2018年6月築）
階建／所在階 4階建／1階
交通 地下鉄東西線「西28丁目駅」徒歩1分、円山公園駅徒歩12分、二十四軒駅徒歩14分
賃料・共益費 月額：135,000円 ＋ 共益費5,000円
契約形態 定期借家契約2年
設備・特徴 バストイレ別、追焚、浴室乾燥、温水洗浄便座、TVインターホン、宅配ボックス、オートロック、都市ガス、ネット無料、ウォークインクローゼット等
初期費用・諸条件 敷金礼金なし、保証人不要システム（初期50％、月額保証料750円等）、退去時清掃費38,500円、エアコン分解洗浄料19,800円など

また、近隣施設として、スーパー東光ストア、まいばすけっと、コンビニ各種、ドラッグストアが徒歩圏内にあります。

民泊適正評価

この物件を民泊運営前提で評価すると、以下のような長所・短所があります。

長所（強み）

  1. 駅近・立地利便性
    　最寄駅まで徒歩1分というアクセスは旅行者にとって大きな魅力。JR・観光主要地へのアクセスも複数選択肢があり、集客面では強みになり得ます。

  2. 設備・仕様が高水準
    　追焚、浴室乾燥、温水洗浄便座、宅配ボックス、セキュリティ機能など、日常性と快適性を兼ね備えた設備あり。旅行者に評価されやすい仕様です。

  3. 築浅・状態の良さ
    　築8年で比較的若く、内装・設備の劣化リスクが少ない可能性あり。初期改装コストを抑えやすい点もメリット。

  4. ネット使用料無料・都市ガス
    　ネット無料は宿泊者にとって魅力。都市ガス物件のため、暖房・給湯コストがプロパンより抑えられる可能性あり。

  5. 民泊運営前提表記
    　「民泊運営用のお部屋です」という前提で募集されていることから、オーナー・管理会社もある程度民泊需要を想定している可能性があります。

短所・リスク（懸念点）

  1. 家賃水準が非常に高い
    　月額賃料13.5万円＋共益費5,000円というコストをカバーするには、相当な収益力が必要です。稼働率・宿泊単価が不足すれば利益が出にくくなります。

  2. 定期借家契約（2年）
    　継続性に制限があり、中長期での安定運営がやや難しい。再契約条件を確認する必要があります。

  3. 清掃料・保証料・管理費の負担
    　退去時清掃費38,500円、エアコン清掃費19,800円、月額保証料750円など、運営コストがかさむ点は無視できません。

  4. 近隣住民クレームリスク
    　民泊運営における騒音、ゴミ、セキュリティ、入退室対応など近隣対応は必須。トラブルが収益を圧迫するリスクがあります。

  5. 季節・需要変動の影響が強い地域
    　札幌は冬季（雪まつり・スキー客）や夏期観光期に需要が集中し、それ以外季節は閑散化しやすい傾向があります（春・秋は稼働率低下）fudosan-omakase.blog+1。

  6. 競合多数・価格競争
    　札幌中央区・観光地近辺には多くの民泊施設が競合しており、価格競争や差別化戦略が不可欠e-fudosan-baikyaku.com+1。

これらを踏まえると、この物件は「高付加価値・高稼働を見込める運営能力を持つ投資家向け」または「差別化を図れるテーマ運営者向け」の物件と言えます。

契約前に確認するポイント

  1. 再契約条件・契約延長可否
    　定期借家契約であるため、2年後にどうなるかを事前に確認。更新料・再契約料・契約条件変更の可能性を把握しておく。

  2. 管理会社・オーナーの理解度
    　民泊運営を前提とした募集であるが、管理規約・共用部分使用規則・騒音対応などで制約がかかる場合があるため、管理会社・オーナーに運営条件（清掃、予約管理、騒音対応など）について詳細に確認する。

  3. 清掃費・設備メンテナンス費用の負担区分
    　退去時清掃費、エアコン分解費、日常メンテナンス費用などを誰が負担するかを契約書で明記しておく。

  4. 保険・損害賠償・損害担保条項
    　宿泊者の事故、破損、火災などに備えた保険加入義務・補償範囲を確認する。

  5. 近隣対応ルール・騒音制限
    　近隣住民への配慮（騒音時間制限、ゴミ出しルールなど）が求められる場合の罰則・遵守義務を確認。

  6. 住居系用途変更の許可・法規制
    　札幌市では住宅宿泊事業法・条例・地域規制が適用される可能性あり。届け出許可可否、地域の制限区域かどうかを確認する札幌市+2Rakuten Oyado+2。

  7. 収支シミュレーション前提の共有
    　家賃・共益費・清掃コスト・光熱費・予約手数料（OTA手数料等）を含む詳細な収支モデルを確認し、オーナー側と見通しを共有できるか。

周辺地域の平均稼働率

札幌市・北海道の民泊・宿泊施設データから、実務者目線で信頼できる稼働率を以下に示します。

以上を勘案すると、この物件を都市部・駅近という強立地とみなした場合、年間平均65〜70％程度の稼働率をひとまず前提設計するのが妥当と思われます。

運営した場合の想定年間利益（収支シミュレーション）

以下は保守的な前提で組んだ想定シミュレーション例です。あくまでモデルであり、実際の運営手腕・需要変動により変わります。

前提条件

項目 数値・仮定
宿泊可能日数 年間365日運用（ただし予約が入らない日含む）
稼働率 67％（365日 × 0.67 = 244泊稼働）
平均宿泊単価（1泊） 15,000円（1LDK・駅近仕様を想定）
年間宿泊収入（粗売上） 15,000円 × 244泊 = 3,660,000円
OTA・仲介手数料等 15％換算 → 549,000円控除後残額 = 3,111,000円
清掃費用（退去清掃含む） 清掃回数：244回 × 7,000円／回（標準水準仮定）＝1,708,000円
光熱費・ガス・水道・ネット等 月額約15,000円 × 12 = 180,000円
保険・損害補償・消耗備品 年額100,000円程度仮定
管理諸費用・保証料等 月額保証料750円 × 12 = 9,000円 + その他管理コスト50,000円仮定
家賃・共益費 年額：(135,000 + 5,000) × 12 = 1,620,000円 + 60,000円 = 1,680,000円

利益計算

粗売上 3,660,000円
− 仲介手数料等 549,000円
＝ 手取り売上 3,111,000円

− 清掃費 1,708,000円
− 光熱費等 180,000円
− 保険・補償・備品 100,000円
− 管理費・保証料等 59,000円
− 家賃・共益費 1,680,000円

＝ （3,111,000 − 1,708,000 − 180,000 − 100,000 − 59,000 − 1,680,000）
＝ −616,000円（赤字約61.6万円／年）

この前提では、赤字運営に陥るモデルとなります。これは高家賃・清掃費の高さ・稼働率単価のバランスの難しさを顕著に表しています。

ただし、次のように前提を改善できれば、利益圧を緩和できる可能性があります。

想定利益が低い／赤字になる場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価を引き上げる
    　駅近・設備充実という強みを活かし、ピーク期・祝日などは高め価格を設定。例えば1泊18,000〜20,000円の設定も検討。すでに札幌民泊平均水準と重なることもありますHotelBank (ホテルバンク)+2民泊投資情報ナビ　by 日本総政ファンド　-民泊M＆Aや運営について発信！+2。

  2. 清掃コストの最適化
    　清掃業者との価格交渉、効率化、滞在期間が長くなる割引制度や連泊割を設けて清掃回数を削減。清掃用備品の調達コスト見直し。

  3. 最小宿泊日数縛り・長期割引設定
    　短泊を抑え、2泊以上・3泊以上の割引設定で長期滞在客を誘導し、清掃回数低減と安定稼働を図る。

  4. 自主管理＋効率化ツール活用
    　チェックイン自動化（スマートロック）、鍵受け渡し簡便化、レビュー返信テンプレート化で人的コストを削減。

  5. 広告・集客強化
    　SEO・OTA最適化、地元観光連携、SNSプロモーション、Airbnb Experiences提供などで付加価値化。

  6. ピーク期重視運営
    　冬（雪まつり・スキー客期）や夏期観光期に集中的に稼働を高め、閑散期は低床価格帯設定で最低ライン維持。

  7. 共用部や追加サービスで収益化
    　レンタル自転車、貸出備品（加湿器、子ども用品）、提携ツアー案内等で付帯収益を狙う。

  8. 交渉による賃料条件見直し
    　オーナーと交渉して、民泊前提契約であれば賃料若干減額・共益費調整を試みる。

上記改善を複数組み合わせて運営設計すれば、最終的に黒字ラインに乗せる可能性は十分あります。

総括と心構え

「ノーススクエアガーデン西28丁目駅前」の物件は、立地・設備・築年数といった面で都市型民泊への強みを持っていますが、その反面、**非常に高い固定コスト（家賃・清掃負担など）**が収益のネックになりやすい構造です。上記シミュレーション例では赤字に陥る可能性を示しましたが、これはあくまで保守的モデルです。

民泊運営で利益を出すには、物件選びだけでなく“運営力”が極めて重要になります。価格設定、清掃効率、集客戦略、差別化、季節変動対応、近隣対応などを慎重に設計しないと、公共料金支払い・家賃支払いすら苦しくなる可能性があります。また、契約時の確認事項・法令遵守・近隣トラブル防止策を怠ると、せっかくの物件のポテンシャルを引き出せず、リスクだけが残ります。

カテゴリ： hokkaidotohoku, hokkaido