物件情報
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所在地：東京都江戸川区東葛西4丁目
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アクセス：東京メトロ東西線「葛西駅」徒歩13分
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間取り：4DK（76.81m²）
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築年数：築53年（1973年4月築）
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賃料：19.8万円
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管理費・共益費：15,000円
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敷金：39.6万円
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礼金：19.8万円（民泊の場合、追加で1ヶ月分）
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契約期間：普通借家2年
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取引態様：仲介
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備考：住居兼事務所・事務所・民泊可（民泊の場合、礼金1ヶ月追加）
- https://suumo.jp/chintai/bc_100467388059/
民泊適正評価
ポジティブな点
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DIY可能：内装のカスタマイズが可能で、ゲストに独自の体験を提供できます。
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住居兼事務所利用可：多目的に利用でき、柔軟な運営が可能です。
ネガティブな点
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築年数の古さ：設備の老朽化や維持管理費の増加が懸念されます。
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高額な家賃と初期費用：家賃が19.8万円と高額であり、初期費用も多いため、収益性に影響を与える可能性があります。
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立地のアクセス：駅から徒歩13分とやや距離があり、利便性が低いと感じるゲストもいるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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設備の状態：築年数が古いため、設備の状態を確認し、必要な修繕やリフォームの費用を見積もることが重要です。
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民泊の許可要件：江戸川区では民泊の運営に関する規制や許可要件があるため、事前に確認し、必要な手続きを行うことが必要です。
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周辺環境の変化：周辺の開発計画や治安の状況など、地域の変化を把握しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
江戸川区の民泊市場は、住宅街が多いため、稼働率は62％とやや低めです。 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルまた、平均宿泊単価は20,500円で、物件数は358件を超えています。競合が多いため、集客には差別化が求められます。
運営した場合の想定年間利益
想定収入
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平均宿泊単価：20,500円
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年間営業日数：365日 × 62% = 226日
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年間収入：20,500円 × 226日 = 4,633,000円
想定支出
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家賃：19.8万円 × 12ヶ月 = 237.6万円
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管理費・共益費：1.5万円 × 12ヶ月 = 18万円
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初期費用：敷金39.6万円 + 礼金19.8万円 = 59.4万円（初年度のみ）
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その他経費：清掃費、光熱費、備品購入費など年間50万円と仮定
想定利益（初年度）
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収入：4,633,000円
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支出：237.6万円 + 18万円 + 50万円 + 59.4万円 = 364万円
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初年度利益：4,633,000円 - 3,640,000円 = 993,000円
想定利益（2年目以降）
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収入：4,633,000円
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支出：237.6万円 + 18万円 + 50万円 = 305.6万円
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2年目以降利益：4,633,000円 - 3,056,000円 = 1,577,000円
このように、初年度は初期費用がかさむため利益は少ないものの、2年目以降は安定した収益が期待できます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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差別化戦略：地域の特色を活かした内装やサービスを提供し、他の民泊物件との差別化を図ることが重要です。
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ターゲット層の見直し：ビジネスパーソンや長期滞在者など、特定のターゲット層に焦点を当てたプロモーションを行うことで、集客力を高めることができます。
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価格戦略の見直し：競合他社の価格帯を調査し、適切な価格設定を行うことで、収益性を向上させることが可能です。
まとめ
「三好マンション」は、立地や設備、家賃などの要素を総合的に評価することで、民泊運営に適した物件となり得ます。しかし、築年数の古さや高額な家賃、初期費用などのデメリットも存在するため、慎重な判断が求められます。周辺地域の平均稼働率や収益性を参考にし、差別化戦略やターゲット層の見直しなどの改善策を講じることで、成功に繋げることができるでしょう。