■物件情報
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所在地：東京都江戸川区東小岩6丁目
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交通：JR総武線「小岩駅」徒歩6分
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賃料：月額25万円
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敷金／礼金：2ヶ月／3ヶ月
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保証金／償却：なし／1ヶ月
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専有面積：49.74㎡（1LDK）
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構造：RC造3階建の1階部分
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築年月：1978年10月（築47年）
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契約期間：2年
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備考：民泊・旅館・簡易宿泊相談可／仲介手数料1.1ヶ月
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掲載URL：物件詳細ページはこちら
■民泊適正評価
立地評価：★★★★★（5/5）
JR小岩駅から徒歩6分の好立地。東京駅まで約20分、新小岩・秋葉原・成田空港方面にもアクセス良好で、外国人観光客需要も見込めます。
建物・設備評価：★★★☆☆（3/5）
築47年と古いですが、RC造で遮音・耐震性は良好。内装リフォームが入っていれば清潔感を保てますが、原状次第では初期改修コストが発生します。
収益性評価：★★☆☆☆（2/5）
家賃が高く、民泊運営単体では利益を出すのが難しい水準。短期滞在＋中期滞在を組み合わせる戦略が現実的。
■契約前に確認するポイント
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民泊運営の法的可否
江戸川区は特区民泊エリアではないため、旅館業（簡易宿所）許可が必要。現地の建築用途地域を確認しましょう。 -
防火・衛生設備の整備状況
古いRC物件では、消防法の基準（非常灯・報知器・避難経路表示など）を満たす必要があります。 -
階下・隣接住戸への配慮
1階とはいえ、生活音や出入りが多い民泊運営はクレームにつながりやすいため、管理会社との事前相談が必須です。
■周辺地域の平均稼働率
江戸川区（小岩・新小岩エリア）の民泊稼働率は約70〜78％（AirDNA・2025年推計）。成田空港や浅草方面に近い立地から、外国人利用が多く、週末はほぼ満室になるケースも。ただし、競合物件が多く、稼働率80％以上を安定して維持するのは難しいのが現実です。
■運営した場合の想定年間利益
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平均宿泊単価：13,000円／泊（2〜3名利用想定）
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稼働率：75％（約274泊／年）
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年間売上：約356万円
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年間賃料：300万円（25万円×12ヶ月）
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清掃費・光熱費・備品等：約80万円
→ 年間収支：▲24万円（ほぼトントン〜微赤）
収支上のポイント：
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高稼働を維持できれば黒字化可能だが、1〜2ヶ月でも稼働率が下がると赤字転落。
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利益を出すには高単価設定（15,000円前後）＋長期滞在型プランの導入が鍵。
■想定利益が低い場合の改善アイデア
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1ヶ月〜3ヶ月の中期滞在向け（外国人・地方勤務者）に切り替え
月15〜18万円のマンスリープランにすれば、安定収入を確保できる。 -
家具家電付き・Wi-Fi完備で「ワーケーション対応型」へ転換
民泊＋中期賃貸のハイブリッド運営で、空室リスクを軽減。 -
内装リノベで高級志向の短期民泊に差別化
古い物件でも内装を一新し、「東京下町の隠れ家」などブランディングすることで単価アップが期待できる。 -
リネン・清掃を自社管理または近隣委託でコスト削減
清掃費が高い都心エリアでは、自主管理の工夫が利益率を大きく左右します。
■まとめ
この東小岩6丁目の物件は、立地の良さが最大の魅力であり、民泊運営としてのポテンシャルは高いです。
しかし、賃料25万円という高さと築古の改修リスクが大きなネック。
観光民泊一本では収益化が難しいため、短期＋中期滞在のハイブリッド運営が現実的な選択肢です。
小岩駅周辺は外国人需要も強いため、「月単位の民泊」「出張ワーケーション滞在」など、ターゲットを明確にすれば十分に黒字化の余地があります。