■物件情報
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物件名：蒲田本町戸建
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所在地：東京都大田区蒲田本町1丁目
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交通：東急多摩川線「蒲田駅」徒歩10分、京急本線「京急蒲田駅」徒歩14分、雑色駅徒歩14分
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賃料：月額50万円（管理費15,000円）
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敷金・礼金：各2ヶ月
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構造：木造3階建
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使用部分面積：61.06㎡
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築年月：2025年2月（新築）
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備考：特区民泊運営可（清掃会社指定）、飲食店不可、駐車場・駐輪場なし
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■民泊適正評価
立地評価：★★★★☆（4/5）
蒲田駅徒歩圏内というアクセスの良さは魅力。羽田空港へも電車で約15分と、外国人観光客需要も期待できます。
設備評価：★★★☆☆（3/5）
新築で清潔感は抜群ですが、駐車場やバイク置場がない点がネック。家族旅行客よりも短期滞在向け。
収益性評価：★★☆☆☆（2/5）
家賃が非常に高く、運営コストが重い。一般的な蒲田エリアの民泊家賃比率から見ても、利益率は低め。
■契約前に確認するポイント
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清掃会社指定のコスト
清掃1回あたり約16,440円とやや高額。稼働率が高いほど経費がかさむため、委託条件を確認しましょう。 -
飲食店不可制限
カフェや簡易飲食併用での収益多角化は不可。民泊専用としての運営に限られます。 -
特区民泊の申請要件
大田区では、最低宿泊日数2泊3日以上、消防設備などの法的要件が必要。事前に行政相談を行うことをおすすめします。
■周辺地域の平均稼働率
大田区の特区民泊稼働率は約68〜75％（AirDNA調べ・2025年時点推計）。蒲田周辺は空港アクセスの強みで比較的高稼働が期待できますが、競合も多く、実質70％前後が現実的なラインです。
■運営した場合の想定年間利益
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平均宿泊単価：15,000円／泊（最大4名想定）
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稼働率：70％（255泊／年）
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年間売上：約382万円
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年間賃料＋管理費：約615万円（50.15万円×12ヶ月）
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清掃費（255泊×16,440円）約420万円
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光熱費・備品・運営費：約60万円
→ 年間収支：▲713万円（大幅赤字）
結論：現状の賃料設定では民泊運営は不採算。
■利益改善のためのアイデア
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長期滞在型（1〜3ヶ月）の外国人ワーケーション向け賃貸に転用
稼働頻度を抑えつつ高単価契約を狙う。 -
共同運営・シェア運営
民泊オーナー仲間と複数戸同時運営で清掃費や広告費を分散。 -
オーナー交渉による家賃減額交渉
50万円は周辺相場の約2倍。40万円以下なら収支改善の余地あり。 -
1階部分を管理者居住兼受付に活用し、2〜3階のみ貸出す形態
管理コストを抑え、特区民泊要件を満たしやすくなる。
■まとめ
蒲田駅徒歩圏の特区民泊可物件は希少ですが、この「蒲田本町戸建」は家賃の高さが最大のハードルです。立地や新築の強みを活かしても、現行条件では赤字リスクが高く、慎重な検討が求められます。
ただし、長期滞在型のマンスリー利用や、外国人ワーケーション向け物件としての活用を工夫すれば、将来的な収益化も可能です。民泊運営を検討する際は、立地だけでなく「固定費負担」を冷静に見極めることが成功の鍵となります。