物件情報
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物件名：鈴木ビル
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所在地：東京都北区赤羽南1丁目
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交通：JR京浜東北線・宇都宮線・湘南新宿ライン「赤羽駅」徒歩1分
東京メトロ南北線「赤羽岩淵駅」徒歩10分 -
賃料：68万円（管理費なし）
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礼金：1ヶ月 保証金：408万円（償却4ヶ月）
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面積：125.5㎡（約38坪）
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築年数：1981年10月（築44年）
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構造：鉄骨造 3～4階部分（メゾネット）
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契約期間：定期借家9年
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URL：物件詳細はこちら（goo住宅）
民泊適正評価
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立地評価：★★★★★（駅徒歩1分で観光・ビジネス双方に需要あり）
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広さ・設備：★★★☆☆（広さ十分だが、築年数44年・エレベーター無し）
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コストパフォーマンス：★☆☆☆☆（固定費が非常に高い）
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運営難易度：★★★☆☆（立地は良いが採算調整が難しい）
この物件は立地面では非常に魅力的ですが、月額賃料68万円は赤羽エリアでも突出しており、単純な宿泊収益だけでは黒字化が難しいと考えられます。
契約前に確認するポイント
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建物の老朽化と設備状況
築44年のため、給排水設備や電気容量の確認が必要。リフォーム費用を見込むべき。 -
防火・避難基準への適合
メゾネット構造・4階建のため、消防法上の要件を満たす改修が求められる場合あり。 -
保証金の償却条件
解約時に4ヶ月分償却されるため、実質的に初期投資が非常に大きい。
周辺地域の平均稼働率
北区・赤羽エリアの民泊平均稼働率は 約75％前後（2025年AirDNA推定データ）。
ビジネス客・観光客ともに安定した需要があり、週末は高稼働が期待できます。
ただし、競合物件が多く、価格競争が激しいエリアでもあります。
運営した場合の想定年間利益
想定条件：
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平均宿泊単価：15,000円／泊（最大10名利用想定）
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稼働率：75％
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年間売上：約4100万円
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年間家賃：816万円
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光熱費・清掃費・管理費等：約500万円
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想定リフォーム費償却・広告費：約150万円
→ 想定年間利益：約2,600万円（運営コスト差引後 約700万円前後）
ただし、家具・消防設備改修・保証金償却分を加味すると、実質利回りは4〜6％程度に落ち着く見込みです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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多目的利用：
日中はコワーキングスペースや配信スタジオとして貸し出すなど、時間貸し併用型運営で稼働を最大化。 -
高付加価値化：
赤羽駅前という好立地を活かし、「グループ旅行専用貸切宿」や「長期滞在型」など高単価プランを設定。 -
飲食併設型運営：
1階に飲食店を併設（またはテナント転貸）し、家賃負担を分散。
まとめ
「鈴木ビル」は、赤羽駅徒歩1分という最高の立地条件を持つ一方で、家賃・保証金が非常に高額なため、単一の民泊運営では収益性が厳しい物件です。
ただし、メゾネット構造・125㎡の広さを活かし、多目的スペースとしての併用運営を行えば、長期的な安定経営も十分に可能です。