物件情報（物件概要整理）
https://suumo.jp/chintai/bc_100466374613/
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | mer bleue HORIKIRI（メルブルー堀切） |
| 所在地 | 東京都葛飾区堀切2丁目 |
| アクセス | 京成本線 堀切菖蒲園駅 徒歩7分 / お花茶屋駅 徒歩15分 |
| 間取り | 1DK |
| 専有面積 | 23.00㎡ |
| 向き | 北向き |
| 建物種別 | アパート（木造） |
| 築年数 | 情報上「築99年以上」と記載（要確認） |
| 賃料 | 73,000円／月 |
| 管理費・共益費 | 7,000円／月 |
| 敷金 / 礼金 | 敷金 73,000円 / 礼金 73,000円 |
| ペット | 可（犬猫1匹まで） |
| 民泊可 | 記載あり（別途税、旅館業利用時は賃料 99,000円に改定） |
| 特記事項 | 2024年3月フルリノベ済、短期解約違約金、退去時クリーニング費 55,000円 等 |
※情報は SUUMO の掲載内容に基づくもので、実際の契約条件や築年数などは現地確認が必須です。
民泊適正評価
メリット
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駅近立地
堀切菖蒲園駅徒歩7分というアクセスは、中心地ではないものの、都心方面への通勤・観光拠点として一定の利便性があります。 -
民泊可との記載
物件情報上に「民泊可（別途税）」との記載があるため、貸主・管理会社がある程度民泊利用を容認している可能性が高いです。 -
改装済み
2024年3月にフルリノベーション済との記載があり、内装や設備面での劣化リスクが低めである可能性があります。 -
ペット可
ペットが許容されていれば、ペット連れ旅行者の需要も取り込める可能性があります。
デメリット・リスク
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築年数の不透明性 / 古さの懸念
「築99年以上」という記載は明らかに現実的ではない表記と思われ、実質的にはかなり築古か、正確な築年を確認する必要があります。古さゆえの断熱性・雨漏り・劣化などの問題リスクが高くなる可能性があります。 -
賃料改定条件
旅館業取得時には賃料が 99,000円に改定される旨の記載があり、運営条件が変わる可能性が存在します（＝収支前提が変動しやすい）。 -
面積・間取りの制限
23㎡の1DKは広さ的にはミニマムな部類。ゲスト視点で快適性に制限あり、荷物が多い旅行者・長期滞在者にはやや手狭感を与える可能性があります。 -
稼働率変動リスク
中心地からやや外れたエリアであるため、観光需要・ビジネス需要などが局地的・季節的に偏る可能性があります。稼働率が高く出ても安定しづらいリスクあり。 -
管理規約・近隣トラブル
管理組合・近隣への騒音クレーム、清掃・ゴミ対応など運営ルールに制約を受ける可能性が高いです。 -
初期コスト
クリーニング費（退去時） 55,000円など固定費が高めに設定されており、回収に時間がかかる可能性があります。
契約前に確認すべきポイント
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管理規約で民泊・旅館業が真正に許可されているか（管理組合の承諾や条例対応含む）
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賃料改定条件（旅館業取得時に99,000円になるという条項の詳細）
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建物耐久性・構造・修繕履歴・メンテナンス状況
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防音性・断熱性・水回りの状態（築年不明なため）
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近隣環境（騒音、通行量、住宅密集度など）
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清掃業者／設備修理業者との関係性・コスト見積もり
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火災保険・損害保険の対応範囲
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競合民泊施設の料金帯・空室率
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旅館業申請・保健所対応・消防要件クリア可能性
周辺地域の平均稼働率（参考値）
葛飾区・堀切周辺は、民泊の掲載件数が一定存在しており、エリア全体で民泊運営が可能な市場が形成されつつあると言われています。Plays Inc.+1
ある事例では、葛飾区で新築民泊運営で稼働率 87％ を達成した例もあります。バトンZ
ただし、これは新築・好立地・高需要物件での事例と考えられるため、築古物件で同水準を出すのは慎重な姿勢が必要です。
保守的に見積もるなら、通常期では 60～70％、ピーク期には 80～85％前後を仮定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）
以下は、控えめな前提条件でシミュレーションした例です。
前提条件
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想定稼働率：70％
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宿泊単価：8,000円／泊
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平均宿泊日数：1ヶ月 30日
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月間稼働日数：30日 × 70％ = 21日
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月間収入：8,000円 × 21日 = 168,000円
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年間収入：168,000円 × 12 = 2,016,000円
年間コスト（概算）
| コスト項目 | 想定額 |
|---|---|
| 家賃・管理費 | (73,000 + 7,000) × 12 = 960,000円 + 84,000円 = 1,044,000円 |
| 水光熱費・通信費・消耗品 | 年間約 200,000円（電気・ガス・水道・Wi-Fi等） |
| 清掃・リネン代 | 1回あたり 3,000円 × 21回 × 12ヶ月 = 756,000円 |
| 保険・アメニティ等 | 年間 50,000円程度 |
| 税金・諸手数料 | 年間 20,000円程度（固定資産税扱い等） |
合計経費 ≒ 1,044,000 + 200,000 + 756,000 + 50,000 + 20,000 = 2,070,000円
年間利益
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年間収入：2,016,000円
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年間経費：2,070,000円
→ 年間利益：−54,000円（赤字）
この見積もりでは、運営をしても赤字になる可能性が高い計算となります。
もし稼働率を 80％、宿泊単価を 9,000円にできた場合、
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月間収入：9,000 × (30 × 0.8 = 24日) = 216,000円
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年間収入：2,592,000円
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経費（清掃回数などは同じ計算ベース）＝前段と同額想定 2,070,000円
→ 利益 ≒ 522,000円
これなら黒字化が可能ですが、稼働率・単価を安定的に維持できるかが鍵です。
想定利益が低い・赤字になるリスクがある場合の改善アイデア
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宿泊単価の最適化
– 平常期・閑散期で価格を変動させるダイナミックプライシングを導入
– 付加価値（設備、アメニティ、清潔感・写真演出）を強化して高めの価格帯設定 -
稼働率向上策
– 複数の予約プラットフォーム（Airbnb・Booking.com・Agoda 等）に掲載
– 長期滞在割引や週末割引などキャンペーン戦略
– SNS・自社サイトを活用した集客・プロモーション強化 -
清掃コストの最適化
– 地元の清掃業者と契約してコスト圧縮
– 清掃の頻度・範囲を見直し（例えば滞在日数に応じて掃除頻度を変える）
– リネンの選定や備品管理で無駄削減 -
共同運営・シェア運営
– 近隣物件と清掃業務や備品調達を共同化
– 管理代行業者や運営代行を活用して負担軽減 -
付加サービス収益化
– 朝食提供、現地観光案内、ランドリーサービスなどのオプション収益を設ける -
改善投資
– 防音・断熱工事、照明や家具の刷新で評価を高め、単価アップを狙う
– 内装演出や写真品質向上で魅力度を高め、予約率を伸ばす
まとめと総評
「mer bleue HORIKIRI（メルブルー堀切）」は、堀切菖蒲園駅徒歩7分という立地が魅力であり、民泊可の記載もあることからポテンシャルがある物件と見なせます。ただし、築年不透明性、賃料改定条件、面積の制約、清掃コストなど複数のリスクを含んでいます。現実的な稼働率と価格設定をもとにシミュレーションすると、標準的な前提では赤字になり得る可能性が高いです。そのため、運営戦略やコスト最適化、付加価値の提供などを工夫して収益性を引き上げる必要があります。