物件情報
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所在地：鹿児島県薩摩川内市寄田町
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交通：肥薩おれんじ鉄道「草道駅」徒歩8,500m（車でのアクセスが前提）
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間取り：2LDK
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専有面積：81.17㎡
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築年月：2003年5月（築22年6ヶ月）
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建物構造：木造平屋建て
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賃料：7.8万円（管理費等なし）
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敷金／礼金：1ヶ月／なし
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契約期間：2年（更新料：新賃料1ヶ月分）
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設備：バス・トイレ別、室内洗濯機置場、洗面所、浴室乾燥機、システムキッチン、IHクッキングヒーター
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駐車場：4台以上無料
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リフォーム履歴：2025年9月に内装・水回り・外装をリフォーム済み
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備考：閑静な住宅街、事務所使用可、民泊利用可、転貸可
民泊適正評価
良い点
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広めの2LDKで、少人数やファミリー層の宿泊に適している
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駐車場4台以上で車利用ゲストに対応可能
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内外装がリフォーム済みで清潔感あり
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オール電化で光熱費管理が容易
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フリーレント付きで初期費用負担が軽減
悪い点
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交通アクセスが非常に不便（駅から遠く、車必須）
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周辺に観光資源が少なく、集客は地元利用やビジネス利用が中心になる可能性
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大雨時、東側隣地から山水が流入するリスク（前所有者の申告）
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木造平屋のため、防音・耐震面で注意が必要
契約前に確認するポイント
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民泊登録の可否と条件
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水害リスクや建物の耐震性
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設備や水回りの状態
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初期費用やフリーレント条件の確認
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周辺環境・騒音やアクセス面
周辺地域の平均稼働率
薩摩川内市は観光地としての集客が限定的であるため、民泊稼働率は40%程度が現実的です。車利用前提でのアクセスや、近隣に観光地が少ない点が要因です。
運営した場合の想定年間利益（概算）
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月間稼働日数：12日（40%稼働）
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1泊料金：7,500円（2LDK、4名利用想定）
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月間収入：7,500円 × 4名 × 12日 = 360,000円
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年間収入：360,000円 × 12ヶ月 = 4,320,000円
年間経費（概算）
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賃料：7.8万円 × 12ヶ月 = 936,000円
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光熱費・消耗品：月2万円 × 12ヶ月 = 240,000円
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清掃費：1回5,000円 × 12回 = 60,000円
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保険・税金等：年間10万円
年間支出合計：1,246,000円
年間利益：4,320,000円 − 1,246,000円 = 3,074,000円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在や法人利用プランを設定し、空室を減らす
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SNS・地元サイトを活用して集客強化
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地元企業や施設と提携して特典を提供
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内装や家具の魅力を強調して、車利用ゲストや長期滞在向けにアピール
この物件は、車利用が前提の立地ではありますが、広い間取りや駐車場、リフォーム済みの設備を活かすことで民泊運営が可能です。稼働率40%で現実的な収益を想定しつつ、工夫次第で利益の最大化も見込めます。
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