物件情報
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所在地：東京都中央区勝どき３丁目
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交通：都営大江戸線「勝どき駅」徒歩2分、東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩13分、東京メトロ日比谷線「築地駅」徒歩17分
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使用部分面積：92.46㎡
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建物構造：鉄骨3階建
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築年月：1996年8月（築29年3ヶ月）
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賃料：62.46万円
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管理費等：92,301円
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敷金／礼金：なし／なし
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保証金：8ヶ月（解約時2ヶ月償却）
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契約期間：定期借家3年
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設備：エアコン、給湯、トイレ2ヶ所、シャワー、収納スペース
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備考：飲食店可、重飲食・民泊相談可、壁面看板代33,000円/月、現状引渡し
民泊適正評価
良い点
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駅徒歩2分の好立地で集客力が高い
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飲食店利用や民泊相談が可能で、多目的運営に柔軟
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住居部分と店舗部分が分かれており、事業と居住の両立が可能
悪い点
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賃料62.46万円＋管理費約9.2万円と高額で、収益性が厳しい
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保証金8ヶ月、解約時2ヶ月償却と初期コストが大きい
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築29年のため内装や設備の劣化リスクあり
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駐車場・駐輪場なしで、来客の車利用は不便
契約前に確認するポイント
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民泊運営条件や規制の詳細確認
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飲食店営業に必要な許認可・規制の確認
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内装・設備の現状確認および必要なリフォーム費用
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保証金・解約時償却を含めた初期費用の負担確認
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近隣環境や騒音、商業地域の制約の把握
周辺地域の平均稼働率（民泊想定）
中央区勝どきは観光・ビジネス両方で利用可能ですが、民泊稼働率は60%前後が現実的です。駅近かつ都心部のため集客は安定しますが、競合物件も多く価格設定には注意が必要です。
運営した場合の想定年間利益（1泊貸切30,000円想定）
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月間稼働日数：18日（60%稼働）
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1泊料金：30,000円（住居部分貸切想定）
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月間収入：30,000円 × 18日 = 540,000円
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年間収入：540,000円 × 12ヶ月 = 6,480,000円
年間経費（概算）
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賃料：62.46万円 × 12ヶ月 = 749,520円
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管理費等：92,301円 × 12ヶ月 = 1,107,612円
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光熱費・消耗品：月5万円 × 12ヶ月 = 600,000円
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清掃費：1回15,000円 × 18回/月 × 12ヶ月 = 3,240,000円
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保険・税金等：年間20万円
年間支出合計：5,717,132円
年間利益：6,480,000円 − 5,717,132円 ≈ 762,868円
※利益はあくまで概算であり、リフォーム費用や広告費は含まれていません。
利益改善のアイデア
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1泊料金の変動制で繁忙期に高めに設定
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長期滞在・法人利用者向けプランを導入
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1階店舗部分をカフェや小規模ショップとして活用し、収益の多角化
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民泊設備・内装の改善でリピート率を向上
駅近・多目的利用可能な「中央区勝どき３丁目戸建て」は、民泊や飲食店を組み合わせた運営に向いています。初期費用・運営コストは高めですが、戦略的に運営すれば安定した収益を見込める物件です。
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