物件情報
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所在地：東京都江東区石島
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間取り：1K（洋6、洋6、K3）
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専有面積：21.89㎡
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賃料：78,000円／月
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管理費・共益費：2,000円／月
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築年数：築70年（1956年8月）
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アクセス：
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都営新宿線「住吉駅」 徒歩13分
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都営大江戸線「清澄白河駅」 徒歩15分
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都営新宿線「菊川駅」 徒歩17分
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設備：バストイレ別、エアコン、フローリング、室内洗濯機置き場、2口コンロ、押入れ、即入居可、礼金不要、閑静な住宅地、2面採光、ペット相談、保証人不要、敷金1ヶ月、二人入居相談、全居室フローリング、3面採光、2沿線利用可、内装リフォーム済、24時間換気システム、ルームシェア相談、ペット専用設備、2駅利用可、3駅以上利用可、シャワールーム、保証会社利用可、シェアハウス、IT重説対応物件、初期費用カード決済可
- https://suumo.jp/chintai/bc_100465967498/
民泊適正評価
良い点
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柔軟な入居条件：ペット相談や二人入居が可能で、ルームシェアにも対応しており、多様なゲスト層をターゲットにできます。
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リフォーム済みの内装：内装がリフォームされており、清潔感があり、ゲストに快適な滞在を提供できます。
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設備の充実：バストイレ別、エアコン、2口コンロなど、長期滞在にも適した設備が整っています。
注意すべき点
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築年数の経過：築70年と古いため、建物の耐震性や設備の老朽化が懸念されます。定期的なメンテナンスが必要です。
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立地の利便性：最寄り駅から徒歩13分～17分とやや距離があり、荷物が多いゲストや高齢者には不便に感じられる可能性があります。
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家賃の高さ：月額78,000円の家賃は、周辺の相場と比較して高めであり、収益性に影響を及ぼす可能性があります。
契約前に確認するポイント
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民泊利用の可否：契約時に民泊利用が可能か、または条件変更の可能性について確認が必要です。
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建物の耐震性：築年数が経過しているため、建物の耐震性や安全性について確認し、必要に応じて補強工事を検討してください。
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周辺環境の利便性：最寄り駅までの距離や周辺施設の有無を確認し、ゲストの利便性を考慮してください。
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家賃相場の調査：周辺の家賃相場を調査し、収益性を確保できるかを検討してください。
周辺地域の平均稼働率
江東区の民泊市場における平均稼働率は、約60%前後とされています。これは、立地や物件の魅力、ゲストのニーズに大きく影響されます。
運営した場合の想定年間利益
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月間稼働日数：18日（60%の稼働率）
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1泊あたりの宿泊料金：10,000円
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月間収入：180,000円
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年間収入：2,160,000円
経費：
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家賃：78,000円 × 12ヶ月 = 936,000円
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管理費：2,000円 × 12ヶ月 = 24,000円
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光熱費・消耗品費：月額20,000円 × 12ヶ月 = 240,000円
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清掃費：1回あたり3,000円 × 18回 = 54,000円
年間支出合計：1,254,000円
年間利益：2,160,000円 - 1,254,000円 = 906,000円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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料金の見直し：周辺の相場と比較し、料金設定を調整することで、集客力を高めることができます。
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プロモーション活動：SNSや旅行サイトを活用したプロモーションを行い、認知度を向上させましょう。
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ゲストのニーズに対応：長期滞在やビジネス利用をターゲットにした設備やサービスの提供を検討してください。
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周辺施設との連携：近隣の飲食店や観光施設と提携し、ゲストに特典を提供することで、魅力を高めることができます。
まとめ
江東区石島の1K戸建て物件は、民泊運営において一定の魅力を持っていますが、立地や家賃、築年数などの要素が収益性に影響を与える可能性があります。契約前にこれらの点を十分に確認し、必要な改善策を講じることで、安定した運営が可能となるでしょう。