民泊物件  ·  08日 10月 2025

新潟市秋葉区で民泊可相談！ガレージ付きリフォーム済み戸建て（3LDK）を運営視点で徹底解説

物件情報（ベースデータ整理）

以下は、あなたの提供情報に基づく物件スペックの要点です。

項目 内容
物件名・URL 新潟市秋葉区・ガレージ付きリフォーム済み戸建て（3LDK） → https://jmty.jp/niigata/est-hou/article-1kbm58
所在地 新潟県新潟市秋葉区小須戸3617
間取り 3LDK（LDK 約22帖含む）
構造／階数 木造／2階建て
リフォーム状況 外壁・一部サッシ交換済、1階サッシはペアガラス、内装全面改装、階段付け替え、床・天井・クロス張替え、トイレ・浴室交換済
設備 対面システムキッチン（タッチレス水栓・ソフトクローザー）、ユニットバス、温水洗浄便座、公共下水、ガス（都市ガス地域）、駐車場・ガレージ／10台程度可能（ただし奥側2台分は制約あり）
契約条件 賃料65,000円、礼金65,000円、敷金65,000円、仲介手数料71,500円、家賃保証会社利用料（初年度 32,500円など）、契約は定期借家2年（状況に応じて更新可）
入居／運営開始時期 11月から入居可を予定、リフォーム中
特記事項 雪地域で除雪対応が必要、ペット相談可、現状復帰不要を基本方針、更新料不要を掲げている（ただし保証会社更新料あり）、近隣住民対応・ゴミ対応が課題になりうる、用途相談可能（民泊・事務所等）

民泊適正評価

この物件を「民泊用に借りて運営する」ことを前提に、適正面から評価すると、良い点・ネガティブな点の両方があります。

👍 強み・利用可能性

  1. 広さとゆとり
    　22帖あるLDK＋3室という間取りは、グループ・ファミリー客を想定しやすく、「一棟貸し」に適した構造。複数名泊まりやすい。

  2. 駐車スペース／ガレージの充実
    　車で来る宿泊者（地方旅行者、ドライブ旅行者、ワーケーション客など）を取り込みやすい。10台規模の駐車スペースは競合物件と比べて強み。

  3. リフォーム済み・内装状態良好
    　古い戸建てを使うなら内装・設備の状態は経費としてネガ。既に改装されている点は短期的な初期投資を抑えられる。

  4. 用途柔軟性
    　オーナー側が「民泊相談可」と掲示しており、交渉次第で用途変更やリノベ調整がしやすい可能性。

  5. 地方ならではの低廉な賃料水準
    　都市圏物件と比べれば、6.5万円という賃料が「そこまで高くない」と感じるエリア利用層もある。

👎 弱点・懸念点

  1. 立地とアクセス
    　秋葉区・小須戸地区という立地は新潟市の観光中心部（駅前・繁華街）から距離がある可能性あり。主要交通アクセス（駅、バス停、観光地への交通網）をよく確認する必要。集客性が低いエリアだと稼働率の壁になる。

  2. 賃料負荷・利益が出にくい可能性
    　賃料65,000円に加えて保証会社費用、敷金礼金・仲介手数料など初期コストが大きい。加えて、民泊営業での運営コスト（清掃、光熱費、備品償却、管理手間）を入れると粗利益は圧迫されやすい。

  3. 営業日制限・法制度リスク
    　住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間180日制限など、営業可能日数には上限がある（例：180日ルール） BizPato。また、地域・市によって特区民泊制度などの許可や認定要件がある可能性（新潟市では特区民泊制度あり） 新潟市公式サイト+1。届出・条例・衛生基準遵守が必須。

  4. 冬季・雪対策
    　新潟県秋葉区は豪雪・降雪の影響を受ける可能性あり。除雪対応、通行確保、アクセス確保が必要。雪で車が入れないなどトラブルリスク。

  5. 近隣住民対応・地域との共存
    　宿泊者のマナー、ゴミ管理、近隣トラブルが生じやすい。戸建てという構造上、隣戸がないからこそ音や出入りの管理が大事。

  6. 稼働率の限界
    　地方の民泊物件は稼働率が高くとも平均50～60％前後にとどまることが多いという指摘がある HOME4Uオーナーズ+2みずほリサーチ＆テクノロジーズ+2。また、新潟県全体の簡易宿所平均客室稼働率は低めというデータあり Livhub+2新潟県庁公式サイト+2。さらに、新潟県の宿泊業平均稼働率も概ね40％台前後というデータあり。 農林水産省

したがって、この物件で「高稼働率を想定して高利益を出す」モデルはやや楽観的と見るべきです。

総合評価としては、「中小規模の地方型民泊事業」として挑戦可能な物件。ただし収益モデルを慎重に設計し、コスト・制約を十分織り込んだ計画が必須です。

契約前に確認するポイント（チェックリスト）

  1. 用途許可・届出条件

    • 住宅宿泊事業法の届出が可能か（新潟市での登録・認定要件） 新潟市公式サイト+1

    • 特区民泊制度の適用可否、近隣条例、地域の制限

    • 建築基準法・消防法・防災設備規定を満たすか

    • 騒音規制、近隣との境界条件（窓の位置・防音壁など）

  2. アクセスと交通利便性

    • 最寄り駅・バス停からの距離・所要時間

    • 観光地や市中心部へのアクセス（タクシー・公共交通）

    • 道路状態、冬季の除雪・車両通行可否

  3. 競合・需要調査

    • Airbnbや他の宿泊施設の料金帯・稼働状況を確認

    • 近隣に民泊可能物件がすでにあるかどうか

    • 季節変動・イベント需要などの見込み

  4. 初期費用と改装費用明細

    • 保証会社費用、仲介手数料、敷礼金等を含む初期費用総額

    • 内装・設備補修、家具・家電購入費用見積もり

    • 将来的な維持修繕費（屋根・外壁・給排水など）

  5. 光熱費・通信費・共益費の負担

    • 電気、ガス、水道、暖房（冬季の暖房費）見込み

    • 高速インターネット回線（ゲスト向けWi-Fi必須）

    • 清掃・リネン洗濯費、消耗品費

  6. 保証・リスク対応

    • 賠償保険・損害保険の加入要件

    • 清掃トラブル、破損トラブルに対する対応体制

    • 近隣苦情対応・クレーム対応手順

  7. 契約条件の柔軟性

    • 再契約可否、更新時条件

    • 現状復帰義務の範囲

    • 改装許可・用途変更可否の記載

  8. 稼働日数上限の条件

    • 年間営業日数の上限（住宅宿泊事業法で180日ルール） BizPato

    • そのための運営戦略（長期滞在、オフシーズン運用など）

  9. 収支シミュレーション

    • 利益が出るか・損益分岐ラインを自分で試算

    • 最悪運営時の見通しを立てておく

  10. 現地視察と近隣調査

    • 実際に内覧して状態を確認

    • 周辺住民・環境の雰囲気（静かさ、街の印象、交通量）

    • ゴミ出しルール・ごみ回収体制を確認

周辺地域の平均稼働率（参考データ）

民泊運営を考える際には、周辺地域の宿泊施設や民泊物件の稼働率を参考にすることが重要です。秋葉区・小須戸地区に直接対応する統計は手に入りにくいため、新潟県・新潟市全体や近似エリアのデータを参考にします。

  • 新潟県全体の宿泊施設（ホテル・旅館・簡易宿所等）の平均稼働率は、最新データで 約43.6％（2023年、都道府県・施設タイプ別統計）とされています。 農林水産省

  • 全国的な宿泊旅行統計によれば、2024年12月時点の全体稼働率は 59.9％、2025年1月時点で 54.8％ というデータもありますが、これは都市部・ホテル主体の数値も含むため、地方型民泊には適用しづらい。 国土交通省+1

  • また、民泊モデルでは営業日制限などを考慮すると、実質的な稼働率は一般宿泊施設より低めになることが多い、という業界の見方があります。 HOME4Uオーナーズ+1

  • 新潟県の簡易宿所（旅館・民泊等含む）では、過去データで稼働率がかなり低く出る年もありました。 Livhub+1

これらのデータを勘案すると、この物件が立地・集客力を十分高められた場合の稼働率見込みは 40〜60％程度 を保守的な目安とすべきでしょう。立地不利の場合は 30％台 に落ち込むリスクもあります。

運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）

以下は、上記の物件を借りて民泊運営をした場合の簡易な収支モデルです。あくまで見積もりであり、実際は条件や運営手腕で変動します。

仮定条件

項目 数値（仮定）
年間営業日数上限 180日（住宅宿泊事業法の制限を前提）
想定平均稼働率 50％（180日のうち90日稼働）
1泊あたり料金 10,000円（3LDK一棟貸し設定、季節変動あり）
平均客室利用率 一棟貸しなので1予約1棟、部屋割り不可
年間売上 10,000円 × 90泊 = 900,000円
賃貸コスト 年間賃料 65,000 × 12 = 780,000円
光熱費・通信・清掃費等 月平均 20,000円相当 × 12 = 240,000円程度（清掃回数・冬期暖房込想定）
保険・消耗品・維持修繕費 年間合計 60,000円程度想定
その他経費（広告・管理手数料など） 年間 60,000円
合計経費 780,000 + 240,000 + 60,000 + 60,000 = 1,140,000円
想定年間利益（税引前） 900,000 − 1,140,000 = −240,000円（赤字）

このモデルでは、赤字になってしまいます。これはかなり保守的な仮定ですが、地方・集客難・コスト高の影響を反映した見積もりと見るべきです。

もし稼働率が高めに出せたり、1泊料金をもう少し引き上げられたり、コストを抑えられた場合、利益が出る可能性もあります。以下は改善シナリオを考えてみます。

改善シナリオ：利益を出すための工夫

  1. 稼働率アップ
    　観光シーズン・週末・連休をうまく使い、稼働率60～70％を目指す。ただし180日制限であるため、90日を超えても実際に稼働できる日は限られる。

  2. 料金設定の最適化
    　オフシーズン料金を下げる、繁忙期料金を大幅に引き上げる、連泊割引を活用などして平均単価を上げる。

  3. 付加価値提供
    　交通送迎、朝食提供、地元体験プラン、レンタサイクルなどで付加収入を得る。

  4. コスト管理強化
    　清掃・リネン洗濯を効率化、電力・暖房の節約、無駄な設備維持を抑える。

  5. 長期滞在戦略
    　180日制限の枠を使い、単月・長期滞在客を取り入れる。長期客なら清掃回数が減り運営コストを抑えやすい。

  6. ハイブリッド運営（民泊＋賃貸併用）
    　特定の期間だけ民泊運営し、それ以外は通常賃貸と併用することで空き日数を減らす。

  7. 多物件化・スケールメリット
    　複数物件を運営し、広告費や管理費をシェアして効率化する。

もし仮に、稼働率を60％（180日のうち108泊）とし、1泊料金を12,000円にでき、光熱費・清掃費等を抑えられるように運営できたとすると：

  • 売上：12,000 × 108 = 1,296,000円

  • 経費（賃料780,000 + 光熱・通信200,000 + その他維持修繕60,000 + 管理広告60,000）＝1,100,000円

  • 利益 ≒ 196,000円

この水準であれば黒字になりますが、運営努力と需要見込みがかなり良くないと難しいでしょう。

総括・アドバイス

この物件は「戸建て・大きな駐車場付き・リフォーム済み」として民泊運営のポテンシャルを持っていますが、収益性を確保するには複数のハードルをクリアする必要があります。賃料コスト、立地・アクセス、営業日数制限、冬季対応、運営コスト、集客戦略などを慎重に計画しないと赤字になりかねません。

もしあなたがこの物件で民泊運営を強く検討するのであれば、まず次のステップをおすすめします：

  1. 物件現地を訪れて周辺の地理・交通・環境を確認

  2. 近隣民泊・類似宿泊施設の料金・稼働状況を調査

  3. 契約前に用途・改装可否・保証条項を交渉

  4. ミニマムモデルでの収支シミュレーションを複数パターン作成

  5. 小規模・短期間で試験運営して実際の稼働実績を見て拡張判断

カテゴリ： hokuriku, niigata