民泊物件  ·  07日 10月 2025

沼津市内浦【民泊OK・DIY可】初期費用0円の超高利回り物件か？聖地巡礼需要と築古リスク分析

物件情報

 

  • 参照URL: 初期費用0円・民泊歓迎DIY戸建物件情報

  • 所在地: 静岡県沼津市内浦重寺字横道177

  • アクセス: JR東海道本線(熱海～浜松) - 沼津駅（最寄り駅だが、内浦地区は駅から距離があり車移動が前提）

  • 賃料: 家賃30,000円 / 共益費0円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/面積: 2LDK / 41.95㎡

  • 構造/築年数: 木造 / 築46年

  • 主な特記事項: 民泊歓迎、初期費用0円（現金102,000円プレゼント利用）、初月・翌月家賃0円、修繕費20万円まで大家負担、完全DIY物件（修繕は借り主負担）、犬猫2匹まで可（敷金2ヶ月分上乗せ）。2年以内の解約には高額な違約金あり。

 

民泊適正評価

 

 

いい点（メリット）

 

  • ランニングコストの低さ: 家賃30,000円は、この規模の戸建てとしては破格であり、固定費リスクが極めて低く、利益が出やすい構造です。

  • 初期投資の極小化: 敷金・礼金なしに加え、現金プレゼントにより実質的な初期費用は0円以下になるため、事業開始のハードルが圧倒的に低いです。

  • 強力な観光需要: 所在地が人気アニメの**「聖地」内浦地区であり、作品のファンによる通年安定した宿泊需要**が見込めます。

  • DIYの自由度: 完全DIY物件であるため、聖地巡礼のコンセプトに合わせた内装や、宿泊客が喜ぶ設備（例：作品関連の展示スペース）を自由に構築できます。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 建物の老朽化と修繕リスク: 築46年の木造で修繕は借り主負担という条件は、修繕費20万円の負担額を超えるような大規模なトラブル（例：雨漏り、給湯器故障、給排水管の老朽化）が発生した場合、借り主が全額を負担する大きなリスクがあります。

  • 解約違約金: **2年以内の解約には高額な違約金（132,000円～162,000円）**が発生します。事業計画を慎重に立てないと、撤退時のコストが利益を圧迫します。

  • 車庫がない: 駐車場がなく、徒歩5分程度の月極駐車場（借り主負担）が必要なため、車利用の観光客には不便です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 建物の重要インフラ: 築年数が古いため、電気配線、給排水管、屋根・外壁など、建物の基礎的な部分に大きな損傷がないか、契約前に専門家による徹底した内覧・診断（ホームインスペクション）を行うべきです。

  2. 短期解約金とプレゼント金の詳細: 「現金プレゼント」は仲介手数料の相殺分ですが、2年未満で解約した場合にこの金額も返還義務が生じるため、事業の期間とリスクを天秤にかける必要があります。

  3. 民泊許可のハードル: 築古の木造戸建てで民泊（住宅宿泊事業法）の届け出を行う場合、消防設備（火災報知器の増設など）の改修が必須となることが多く、その費用が20万円の大家負担額を超過するかを自治体と消防署に確認してください。

 

周辺地域の平均稼働率

 

沼津市内浦地区は、アニメの**「聖地」巡礼**という明確で強力な観光需要に支えられています。地方リゾートの平均稼働率40%〜50%を上回るポテンシャルがあるため、高めの稼働率を設定します。

  • 現実的な平均稼働率（内浦地区/聖地巡礼特化想定）: 55%

 

運営した場合の想定年間利益

 

2LDK（41㎡）という規模は、少人数グループ（4名程度）向け一棟貸しとして設定し、内浦地区の一棟貸し相場を参考に試算します。

  • 想定宿泊単価（一棟貸し）: 15,000円/泊

  • 年間固定費（賃料など）: 30,000円 × 12ヶ月 = 360,000円

  • 年間稼働日数（稼働率55%）: 365日 × 0.55 ≒ 200日

  • 年間売上: 15,000円/泊 × 200日 = 3,000,000円

  • リスティング手数料: 約750,000円（売上の25%と仮定）

  • 清掃委託費: 約900,000円（200泊 × 4,500円と仮定）

  • 年間純利益（保険・光熱費前）: 約990,000円

【投資回収期間の評価】

初期費用が実質0円であるため、家具・家電やDIY改修費などの初期投資を150万円と仮定した場合、年間純利益約99万円で投資回収期間は約1.5年となります。これは民泊投資としては最高レベルの利回りです。家賃の安さがこの収益性を生み出しており、「家賃が高すぎる場合は利益が出にくい」という一般的なリスクから完全に解放されています。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

この高利回りを確実なものにするため、DIYとコンセプトで勝負する必要があります。

  1. コンセプトの徹底:

    • 聖地巡礼特化型: 室内をアニメの世界観に合わせた内装にし、ファンが喜ぶ展示品を設置します。単なる宿泊施設ではなく、**「推しの家に泊まる体験」**を提供することで、客単価を15,000円/泊から20,000円/泊へ引き上げ、稼働率もさらに向上させます。

  2. DIYによるコストカット:

    • 清掃の内製化: 初期費用を抑えるためにDIYスキルを活かすのと同様に、清掃も可能な限り自ら行うか、ファン層のアルバイトを雇用することで、**清掃委託費（年間90万円）**を大幅にカットし、純利益を増大させます。

  3. 修繕費リスクへの対応:

    • 費用積立: 年間約99万円の純利益から、最低でも20万円程度を**「緊急修繕積立金」**として確保し、築古物件の突発的な修理費用に備えることで、運営の安定性を高めます。

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