物件情報
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参照URL: 広々リノベ戸建・民泊推奨物件情報
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価格: 600万円
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所在地: 宮城県白石市
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アクセス: 国道沿い、インター近く。仙台市内まで車で30分以内。
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間取り/面積: 4DK / 建物98㎡、敷地約55坪
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構造/築年数: 中古戸建て / 築年数不明（4年前に水回り・フローリングを全面リフォーム済み）
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主な設備: 水回りすべて新品交換済み、全室フローリング、和室あり（和モダン）、シャッター付き駐車スペース（バイク可）、広めの倉庫、駐車場2台完備。
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周辺環境: 道の駅、ドラッグストア、スーパー、回転寿司などが徒歩圏内にあり。
民泊適正評価
いい点（メリット）
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初期費用対効果が高い: 600万円という価格で、水回り全て新品交換済み、広々4DKという高スペックは、非常にコストパフォーマンスに優れています。
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立地と利便性: 国道・インターが近く、仙台市内へもアクセス良好です。徒歩圏内に生活関連施設が揃っているため、短期だけでなく、長期滞在やワーケーション需要も見込めます。
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競争力: 周辺の温泉旅館などとは異なり、一棟貸しで和モダンな内装を提供できるため、ファミリーやグループ旅行客に対し強い競争力を持ちます。
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多用途利用: 駐車場2台分、シャッター付きガレージ、倉庫があり、バイク旅行者やアウトドア愛好家など、特定の趣味を持つ層にターゲットを絞りやすいです。
悪い点（デメリット）
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築年数不明のリスク: 築年数が不明確なため、購入時の住宅ローンや事業融資を受けることが難しい可能性があります。自己資金比率を高める必要があり、投資のハードルが上がる原因となります。
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白石市の集客力: 白石市は蔵王観光の玄関口ではありますが、都市部から離れているため、オフシーズンの稼働率が大きく低下するリスクがあります。
この物件の収益を安定させるには、閑散期に稼働率が大幅に下がる地方物件特有の弱点を、戦略的にカバーする必要があります。
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4DKの広さ: 建物98㎡の4DKは清掃の手間とコストがかかり、清掃委託費用が収益を圧迫する要因となります。
契約前に確認するポイント
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築年数と耐震基準: 築年数と、新耐震基準（1981年以降）を満たしているかを確認し、火災保険や地震保険の加入条件をチェックしてください。融資の可否にも直結する最重要事項です。
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民泊事業の許認可: 白石市における住宅宿泊事業法（新法民泊）の届出がスムーズに行えるか、自治体の条例を確認してください。特に**4DK（定員8名程度）**の規模は、消防法上の設備の設置基準を満たせるかを事前に確認が必要です。
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付帯設備の状態: リフォーム済みとはいえ、水回り以外の（特に築年数の古い）電気配線や給湯器、屋根などの主要設備の経年劣化状況を、ホームインスペクション（建物状況調査）で確認することが不可欠です。
周辺地域の平均稼働率
宮城県白石市は蔵王観光の玄関口であり、温泉旅館の需要も高いエリアです。閑散期は稼働率が落ちるものの、周辺観光地へのアクセスが良い点を考慮し、地方リゾートの平均よりも若干高めに設定します。
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現実的な平均稼働率（白石市想定）: 45%
運営した場合の想定年間利益
リノベーション済みの4DK一棟貸しとして、宿泊単価を比較的取りやすいと想定し試算します。
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想定宿泊単価（一棟貸し）: 15,000円/泊
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年間稼働日数（稼働率45%）: 365日 × 0.45 ≒ 164日
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年間売上: 15,000円/泊 × 164日 = 2,460,000円
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リスティング手数料: 約615,000円（売上の25%と仮定）
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清掃委託費: 約656,000円（164泊×4,000円と仮定）
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年間純利益（固定資産税・保険・光熱費前）: 約1,189,000円
【投資回収期間の評価】
初期投資600万円に対し、年間純利益が約118万円の場合、投資回収にかかる期間はわずか約5年となります（固定資産税などを差し引いても、約6.7年で回収可能）。これは地方物件としては非常に優秀な高利回りであり、リフォーム済みで初期費用を抑えられているメリットが最大限に活かされています。
想定利益を改善するためのアイデア
高利回りのポテンシャルを最大限に引き出し、オフシーズンのリスクを軽減する戦略は以下の通りです。
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ターゲットの分散と長期利用の誘致:
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ワーケーション・マンスリー利用: 仙台市へのアクセスが良い強みを活かし、企業や個人事業主向けの**長期割引（マンスリー・ウィークリー）**を提供します。閑散期の安定収入確保を目指します。
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バイク・アウトドア特化: シャッター付きスペースを整備し、ツーリング客や蔵王登山・スキー客向けに、道具のメンテナンス・乾燥スペースをアピールし、ニッチな高単価需要を取り込みます。
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体験提供による単価向上:
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地域の道の駅と連携: 徒歩圏内の道の駅と提携し、地元の食材購入割引クーポンや、調理体験などをパッケージ化します。
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和室の活用: 8畳の和室を活かし、和モダンな雰囲気を前面に押し出し、周辺のビジネスホテルや古い民宿との差別化を図ります。
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融資リスクへの対処:
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築年数不明で融資が難しい場合、高い利回りを担保に事業資金やノンバンク系ローンを検討し、自己資金の負担を減らす方法を探る必要があります。
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