物件情報
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所在地: 福岡県福津市西福間
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アクセス: JR鹿児島本線 福間駅 徒歩12分
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賃料（1棟借り）: 323,000円/月
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間取り/面積: 貸店舗（1F 96.88㎡）+ 2F住居
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特記事項: 民泊使用可、敷地内駐車場5台OK。
民泊投資適正評価
総合適正評価：B+（高固定費だが、駐車場5台と広さの差別化力は絶大）
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立地/集客力：〇優位性あり
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福岡市内からアクセス可能で、海が近い。駐車場5台の圧倒的な優位性により、車で来る大人数グループの予約を独占できます。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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1F店舗を大規模なリビング・キッチン、エンターテイメントスペースとして活用できるため、一般的な民泊施設では提供できない**「体験」**を提供できます。
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収益性（リスク）：△高リスク
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月額固定費が323,000円と非常に高額。損益分岐点が高いため、稼働率の季節変動に耐えるための資金計画が必須です。
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運営リスク：〇比較的低い
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「民泊使用可」と明記されており、賃貸借契約上のリスクは低いです。築年数も24年と比較的新しいです。
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契約・運営の最重要戦略
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損益分岐点の明確化と資金準備:
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総固定費が高いため、年間を通じて平均稼働率約46%（ADR35,000円の場合）で損益分岐点に達します。特に集客が難しい閑散期（冬季）に耐えられるよう、十分な運転資金を準備することが絶対条件です。
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1F店舗スペースの徹底活用:
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96.88㎡の1F店舗スペースを、集客の目玉としてリノベーションします。具体的には、プロジェクター付きのシアタースペース、大型ダイニングテーブル、ゲームコーナー、または屋内BBQスペースなどを設置し、高単価を正当化します。
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ターゲットの絞り込みとハイシーズン集中:
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ターゲットは**「多人数（8名以上）、自家用車またはレンタカー利用のグループ」に徹底的に絞ります。夏場の海水浴シーズンや週末に高単価・連泊**を獲得し、年間収益の多くをこの期間で稼ぎ出します。
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想定年間利益（高固定費・高単価運用）
想定年間利益は約86.8万円（月平均約7.2万円）となります。この利益は、高額な賃料を考慮すると控えめですが、高単価の一棟貸し事業が成功すれば、利益を大きく上振れさせる可能性を秘めています。初期投資とランニングコストを許容できる、経験豊富な事業者向けの物件です。