物件情報
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/45382/6987890773/00274878/x06987890773.html
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所在地: 宮崎県東諸県郡国富町大字本庄
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アクセス: ＪＲ日豊本線宮崎神宮駅徒歩12000m（車移動必須）
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総固定費（月額）: 218,000円
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金なし / フリーレント2ヶ月
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間取り/専有面積: 3LDK / 156.1㎡（平屋）
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特記事項: 民泊可。転貸可。 駐車場3台分以上無料、ウッドデッキ、2025年7月内装全面リフォーム済み。
民泊投資適正評価
総合適正評価：C+（高固定費・高単価のハイリスク・ハイリターン型）
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立地/集客力：△低め
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駅から遠く、観光地へのアクセスが限定的。車利用の団体客にターゲットを絞る必要があります。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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156㎡の広さ、平屋、駐車場3台以上、リフォーム済みという、大人数・長期滞在向けの機能性は圧倒的です。
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収益性（リスク）：△高リスク
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月額固定費21.8万円は非常に高額です。損益分岐点を超えるのが難しく、年間を通じて安定した予約が必須となります。
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運営リスク：〇比較的低い
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**「民泊可・転貸可」**が明記されており、法的リスクは低いです。
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契約・運営の最重要戦略
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フリーレント期間で高付加価値化:
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フリーレント2ヶ月の間に、156㎡の広さを活かした特別な設備（大型BBQグリル、屋外ダイニング、シアタールームなど）を設置し、ADR40,000円を正当化します。
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ターゲットの徹底的な絞り込み:
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学生・企業の合宿、スポーツ団体、3世代ファミリー旅行など、**「大人数・車移動・連泊」**が前提となるマーケットに特化して営業します。周辺の学校や企業への営業も視野に入れます。
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高額固定費に対する運転資金の確保:
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月額21.8万円の固定費は非常に重く、予約が入らない月の赤字額も高くなります。フリーレントで確保した資金を、最低6ヶ月分の運転資金としてプールし、集客が軌道に乗るまでのリスクに備える必要があります。
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想定利益に関する結論：
想定年間利益は約62.4万円（月平均約5.2万円）となります。この物件は、賃料が高い割に利益率が低く、高いリスクを伴うため、地方の民泊投資としては難しい部類に入ります。ただし、企画・集客に自信があり、大型団体客の販路を持っているプロの事業者にとっては、圧倒的な広さと設備を活かせるチャンスとなります。