物件情報
-
所在地: 長崎市西小島
-
アクセス: 繁華街・思案橋まで徒歩10分
-
賃料（月額）: 35,000円
-
管理費・共益費: 0円
-
総固定費（月額）: 35,000円
-
初期費用: 敷金なし / 礼金なし
-
間取り/専有面積: 4DK / 一戸建て
-
特記事項: 以前民泊で使っていた、ペット相談可、保証人不要、駐車場なし、階段が多い、原動機付自転車は近くに駐輪可。
民泊適正評価
総合適正評価：S（低すぎる固定費が全ての運営リスクを凌駕する最高レベル）
-
立地/集客力：◎非常に高い
-
長所： 長崎の中心地「思案橋」から徒歩10分は、観光・飲食・ビジネス需要を取り込むのに十分な立地です。
-
-
物件の魅力/差別化：◎非常に高い
-
長所： 月3.5万円で4DKの一戸建て一棟貸しは、長崎市内ではほぼあり得ない破格の条件です。以前民泊利用されていたため、内装や設備が民泊に適している可能性が高いです。
-
-
収益性（固定費）：◎極めて高い
-
長所： 月額3.5万円という超低固定費は、売上に対する固定費の割合を極限まで下げ、年間利益率を大幅に向上させます。
-
-
運営リスク：〇比較的低い
-
短所： 長崎特有の「階段が多い」というデメリットはありますが、この安さであればゲストも許容しやすいです。
-
契約・運営の最重要戦略
-
民泊利用の最終確認と契約:
-
「以前民泊で使っていた」という点を根拠に、住宅宿泊事業法または簡易宿所としての利用の最終的な承諾を、書面でオーナーから得ること。家賃3.5万円で民泊利用可能かを確認すること。
-
-
初期投資の最小化と早期回収:
-
敷金・礼金なしで初期費用が抑えられるため、家具・家電の購入費用（リニューアル費）を含めた総初期投資額を50万円以内に抑えれば、利益でわずか数ヶ月で回収できます。
-
-
アクセス情報によるデメリットの解消:
-
**「駐車場がない」「階段が多い」というデメリットを逆手に取り、予約確定時に詳細なアクセス情報（徒歩ルート、最寄りのバス停、階段の写真など）**を事前に提供し、ゲストの期待値をコントロールすることで、低評価を防ぐべきです。
-
-
ターゲットの明確化:
-
思案橋で働く方へのメッセージがあるように、通常賃貸のターゲットはワーカーですが、民泊では**「長崎の歴史地区を歩いて巡る観光客」や「長期滞在のワーケーション層」**をメインターゲットとすべきです。
-
想定年間利益（低固定費・高利益率運用）
超低固定費を最大限に活かし、年間稼働率55%、ADR15,000円で試算します。
-
前提条件:
-
年間平均稼働率: 55%（365日 × 55% ≒ 201泊）
-
平均宿泊料金（ADR）: 15,000円
-
-
想定年間売上: 3,015,000円
-
年間固定費（賃料等）: −420,000円
-
プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −452,250円
-
運営雑費（清掃・消耗品等）: −450,000円
-
想定年間利益: 1,692,750円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約169万円（月平均約14万円）と、地方都市の民泊投資として最高の収益性です。家賃の安さから、閑散期の赤字リスクがほぼゼロであり、高い利益率を確保できます。この物件は、長崎での民泊事業を低リスクで確実な利益をもって開始したい投資家にとって、最も推奨できる「掘り出し物」と言えます。