物件情報
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所在地: 徳島県阿南市那賀川町上福井南川渕２
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アクセス: JR牟岐線阿波中島駅徒歩2910m（車移動前提）
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総固定費（月額）: 118,000円
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初期費用: 敷金1ヶ月（礼金なし）
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特典: フリーレント2ヶ月付
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間取り/専有面積: 3LDK / 91.08㎡
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建物種別/築年数: マンション（木造2階建） / 2011年1月築（築14年）
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特記事項: 民泊可。転貸可。 事務所使用可、駐車場3台分以上、オール電化。
民泊適正評価
総合適正評価：B+（高固定費だが、広さと駐車場でニッチなグループ需要を独占可能）
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立地/集客力：△課題あり
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短所： 駅からも主要観光地からも離れており、日常的な観光客の集客は難しいです。
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長所： 駐車場3台分以上は、車移動が必須な地方観光では最高の強みです。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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長所： 91㎡の3LDKという広さは、大人数グループや長期滞在ファミリーにとって非常に魅力的です。オール電化で光熱費の管理が容易です。
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収益性（固定費）：△課題あり
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短所： 地方の郊外で月額11.8万円は高い固定費です。高い稼働率とADRを維持しなければ採算が合わず、価格戦略とハイブリッド運用が必須です。
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運営リスク：〇比較的低い
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長所： 「民泊可・転貸可」のため、運営上の法的リスクは低いです。フリーレント2ヶ月で、運営準備期間の賃料負担がなくなります。
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契約・運営の最重要戦略
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フリーレントの最大活用:
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フリーレント2ヶ月の間に、内装のリフォーム、家具家電の搬入、民泊新法または簡易宿所（転貸可）の許可申請を完了させること。実質10ヶ月分の賃料負担で初年度をスタートできます。
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ターゲットを絞ったブランディング（お遍路・広域観光）:
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四国八十八ヶ所巡礼のグループ客や、徳島・高知を周遊する車移動の大家族・グループに特化します。宿泊体験として「広い空間で体を休められること」「駐車場が確実にあること」を徹底的に強調し、高いADRを維持します。
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ハイブリッド運用による閑散期対策:
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地方の閑散期（冬場など）は稼働率が大きく下がるリスクがあります。その期間は「事務所使用可」という特徴を活かし、**「地方での研修・サテライトオフィス」**として、**マンスリー契約（賃料11.8万円以上）**での転貸を並行して行う必要があります。
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想定年間利益（グループ特化の地方民泊運用）
高めの固定費を回収するため、大人数連泊によるADR18,000円、地方平均稼働率**45%**で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 45%（365日 × 45% ≒ 164泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 18,000円
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想定年間売上: 2,952,000円
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年間固定費（賃料等）: −1,416,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −442,800円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −450,000円
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想定年間利益: 643,200円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約64万円（月平均約5.4万円）であり、投資としてのリターンは都市部より低いものの、固定費が高いため、年間100万円近い賃料負担が実質的に相殺される形です。この物件は、純粋な利益追求よりも、地方の広い戸建てを低リスクで確保し、自由な事業（民泊・事務所・転貸）に活用するという戦略に適しています。