民泊物件 · 04日 10月 2025

【秋田・横手市】十文字駅徒歩6分！超高収益「譲渡型賃貸」民泊の可能性と築古戸建の課題

総合適正評価：A+（契約形態が最強の低リスク・高リターン物件）

立地/集客力：〇優位性あり
- 長所： 地方ながら駅徒歩6分という好アクセス。横手市の夏祭りなどのイベント需要をターゲットにした集客が可能です。
物件の魅力/差別化：◎非常に高い
- 長所： **5K・155㎡**という広大な間取りは、大型のファミリーやグループ（多人数）の受け入れに最適で、一棟貸しとしての競争力が高いです。
収益性（固定費）：◎極めて高い
- 長所： 月額48,000円という低固定費は、売上に対する賃料の割合が極めて低く、地方民泊としては理想的な利益率を確保できます。
- 長所： 5年後の所有権譲渡は、固定費の回収期間と投資リスクを劇的に低減します。
運営リスク：△やや高い
- 短所： 築61年の木造であり、汲み取りトイレ、キッチン床の補修など、快適な運営には初期の改修費用が必須です。

「譲渡型賃貸」の契約詳細と税務:
- 5年後の所有権譲渡について、無償譲渡の条件（家賃の支払い遅延などによる失効条件）を明確にすること。
- 贈与税や不動産取得税など、所有権移転時に発生する税金についても、事前に専門家と相談すること。
汲み取りトイレの改修費用:
- 汲み取り式トイレを簡易水洗、または本下水に接続するための工事費用（数十万〜数百万円）を、初期投資として正確に見積もること。民泊運営では衛生面・匂いへの配慮がゲスト評価に直結するため、これは必須の改修です。
ライフライン（給湯・暖房）の確認:
- 築古物件のため、給湯器や暖房設備（特に秋田の冬季対策）の能力が低い可能性があります。内覧時に設備の年式を確認し、冬季の運営コストを見積もる必要があります。
DIYの範囲と構造変更の定義:
- 「DIY自由（構造変更は不可）」とあるため、間仕切壁の撤去や水回り設備の移動など、どこまでが構造変更に当たるのかを事前にオーナーと細かく定義し、書面で確認すること。

低固定費を活かし、地方都市のイベント需要型民泊として、年間稼働率30%、ADR25,000円で試算します。

前提条件:
- 年間平均稼働率: 30%（365日 $\times$ 30% $≒$ 110泊）
- 平均宿泊料金（ADR）: 25,000円
想定年間売上: $2, 750, 000 円$
年間固定費（賃料）: $- 576, 000 円$
プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: $- 412, 500 円$
運営雑費（清掃・消耗品等）: $- 500, 000 円$
想定年間利益: 1,261,500円

想定利益に関する結論：

想定年間利益は約126万円（月平均約10.5万円）と、地方物件としては非常に高いです。この利益水準であれば、リフォーム費用（汲み取りトイレの改修など）も比較的早期に回収でき、5年後の所有権譲渡後には、固定費がほぼゼロとなり、年間利益がさらに大きく増加します。

譲渡型賃貸という有利な契約を最大限に活かし、初期投資で課題を解決します。

初期投資によるインフラの改善:
- 最優先で汲み取りトイレを水洗化し、ゲスト評価の低下リスクを取り除くこと。
- 地方民泊の重要な要素である「快適な暖房設備」を整えるため、高性能なエアコンやストーブを導入し、冬季の集客力を高めること。
コンセプトの明確化とADRの引き上げ:
- **「昭和レトロ」**のコンセプトを徹底しつつ、キッチンやリビングは現代的な使いやすさを持たせる。横手市は雪まつりや花火大会などのイベントが盛んなため、イベント開催時の単価を50,000円〜60,000円に設定し、年間売上を押し上げる。
ハイブリッド運用による閑散期対策:
- 地方の稼働率の波を安定させるため、民泊の空室期間は**「地方移住のお試し滞在」や「長期ワーケーション向けマンスリー賃貸」**として提供し、低価格でも安定した収益源を確保する。