物件情報
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物件名: ＮＣサンプラザⅡ
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所在地: 鹿児島県鹿児島市小松原２丁目
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アクセス:
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鹿児島市電谷山線 谷山駅 徒歩2分
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ＪＲ指宿枕崎線 谷山駅 徒歩9分
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賃料（月額）: 62,000円
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管理費等（月額）: 3,000円
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総固定費（月額）: 65,000円
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし / 保証金なし
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特記事項: フリーレント1ヶ月、民泊相談可、インターネット無料、宅配ボックス、エレベーター、飲食店不可
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間取り/専有面積: 2K相当（洋5.5・LDK16） / 58㎡
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築年月（築年数）: 1988年11月（築37年）
民泊適正評価
総合適正評価：A+（初期費用が安く、固定費が低いため、極めて優秀）
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立地/集客力：◎非常に高い
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長所： 谷山駅（市電・JR）徒歩2分は、鹿児島市内外からのアクセスが容易で、周辺のビジネス・観光需要を高いレベルで取り込めます。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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長所： 58㎡の広さ（LDK16）はグループ・ファミリー層に最適。バストイレ別、室内洗濯機置場、インターネット無料と、民泊に必要な設備が整っています。
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収益性（固定費）：◎極めて高い
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長所： 月額6.5万円という低固定費と、初期費用が約10万円程度という安さが最大の武器です。投資回収期間が短く、赤字リスクを最小限に抑えられます。
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運営リスク：〇低い
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長所： 築37年のRC造で、エレベーター付き。木造戸建てに比べ、騒音リスクや設備の心配が比較的少ないです。
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契約前に確認する最重要ポイント
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民泊に関する最終条件の確認:
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「民泊相談可」の物件であるため、賃貸借契約書とは別に、**民泊運用における詳細な規則（清掃、鍵の受け渡し、ゴミ出しなど）**が定められているか確認し、すべて貸主の承認を得ること。
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フリーレントの活用計画:
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フリーレント1ヶ月は、家具や家電の搬入・内装準備・行政への届出期間に充当できます。この期間中に民泊をスタートできる準備を完了させ、実質的な稼働開始を早める計画を立てること。
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駐車場料金の確認:
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近隣の駐車場料金が7,700円と記載されています。車で来るゲストをターゲットにする場合、駐車場の確保と予約方法を明確にすること。また、この料金が運営コストに含まれるか、ゲストに請求するかを決めること。
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築年数による老朽化リスクの確認:
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築37年であるため、特にエアコンや給湯器など、交換費用が高額になる設備の年式と状態を内見時に確認し、修繕費用を見積もっておくこと。
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想定年間利益
低固定費を最大限に活かし、地方都市の主要駅物件として、年間稼働率45%、ADR18,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 45%（365日 × 45% ≒ 164泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 18,000円
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想定年間売上: 2,952,000円
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年間固定費（賃料等）: −780,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −442,800円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −500,000円
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想定年間利益: 1,229,200円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約123万円（月平均約10.2万円）と、地方物件として極めて高水準です。家賃が売上の約26%に留まっており、利益率が非常に高いことがわかります。初期投資の安さも相まって、投資回収期間が短く、安定したキャッシュフローを生み出す可能性が高い物件です。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
高い収益性をさらに安定させ、リスクを最小化するための戦略です。
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ターゲット特化によるADRの引き上げ:
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LDK16畳の広さを活かし、「ビジネス合宿・ワーケーション向け」や「温泉観光の拠点ファミリー向け」など、ターゲットを絞り込んだ内装とサービスを提供することで、ADRを20,000円以上に引き上げることを目指す。
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ネット無料の優位性の活用:
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インターネット無料の設備を強調し、高速Wi-Fi環境を整備することで、ワーケーション需要や長期滞在のビジネス客を積極的に取り込み、閑散期のリスクを分散させる。
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周辺駐車場を活かした集客:
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近隣に駐車場がある（7,700円/月）ため、**「無料駐車場付き」**のプランを導入することで、車利用のファミリー層へのアピールを強化する。駐車場代を宿泊料金に含めることで、ゲストの利便性を高め、ADRを引き上げる要素とする。
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