民泊物件 · 04日 10月 2025

東京・豊島区ライベストコート池袋II：池袋徒歩圏内の築古2K・高収益民泊の可能性と2026年規制強化リスク

豊島区では、2026年以降に住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく規制を強化する方針が示されており、特に住居専用地域での運営継続が極めて難しくなります。

運営継続の難易度	必要な対応策
高（民泊新法での継続は困難）	旅館業法（簡易宿所）の許可取得が必要
低	旅館業許可取得に向けた用途地域の確認と、消防・建築基準法への適合改修

本物件の所在地である豊島区千早1丁目の用途地域を具体的に確認する必要がありますが、現行の民泊新法に依存した運営は、2026年以降は継続できないリスクが高いと認識すべきです。

物件の用途地域と旅館業許可の可能性:
- 豊島区役所の窓口で、本物件の**用途地域（商業地域、準工業地域など）**を確認すること。住居専用地域でなければ、旅館業（簡易宿所）の許可を取得できる可能性が高まります。
旅館業法適合のための改修コスト:
- 旅館業法の許可を得るには、消防設備の追加設置（自動火災報知機など）や避難経路の確保など、追加の改修費用が発生する可能性が高いです。許可取得の条件と概算費用を事前に見積もること。
オーナーの許可と契約変更:
- 旅館業法に基づく運営にオーナー（貸主）が同意するか確認すること。契約形態が変更になる可能性や、それに伴う賃料や敷金・礼金の上乗せがないか確認すること。

旅館業法での運営に移行できることを前提とし、池袋エリアの高い稼働率と低固定費を活かし、年間稼働率75%、ADR16,000円で試算します。

前提条件:
- 年間平均稼働率: 75%（365日 $\times$ 75% $≒$ 274泊）
- 平均宿泊料金（ADR）: 16,000円
想定年間売上: $4, 384, 000 円$
年間固定費（賃料等）: $- 1, 176, 000 円$
プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: $- 657, 600 円$
運営雑費（清掃・消耗品等）: $- 500, 000 円$
想定年間利益: 2,050,400円

想定利益に関する結論：

年間利益約205万円という高い収益性は、旅館業法適合のための初期改修コスト（数十万円～100万円程度）をわずか数ヶ月で回収できる水準です。規制強化後も、この物件は都内民泊投資として極めて高い収益力を維持できるポテンシャルを持っています。

旅館業許可取得の最優先:
- 2026年の規制強化を見据え、入居と同時に用途地域の確認、消防設備士への相談、旅館業（簡易宿所）の許可申請を最優先で進めること。これにより、競合物件が規制により撤退した後も安定した独占的な運営が可能となります。
長期滞在・ビジネス客の確保:
- 2K、バストイレ別という間取りは、旅館業法での許可を得た後も、長期滞在ビジネス客（マンスリー賃貸に近いニーズ）に最適です。長期割引を積極的に設定し、高水準の稼働率を維持する戦略を取ること。
価格競争力の維持:
- 規制強化により他の民泊が撤退した場合でも、周辺ホテルより安価なADRと清潔なフルリノベーション済みの設備を強調することで、価格と品質の両面で優位性を確保すること。

カテゴリ： tokyo, toshimaku

東京・豊島区 ライベストコート池袋II：池袋徒歩圏内の築古2K・高収益民泊の可能性と2026年規制強化リスク