物件情報
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物件名: ライオンズ名古屋ビル
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所在地: 愛知県名古屋市中区栄１丁目
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アクセス:
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名古屋市東山線 伏見駅 徒歩6分
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名古屋市鶴舞線 大須観音駅 徒歩8分
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賃料（月額）: 88,000円
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管理費等（月額）: 5,500円
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その他維持費: 居室水道料金 2,200円/月
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総固定費（月額）: 95,700円
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初期費用: 敷金なし / 礼金8.8万円 / 仲介手数料なし
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間取り/専有面積: 1R相当 / 31.07㎡
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築年月（築年数）: 1973年4月（築52年7ヶ月）
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特記事項:
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事務所・店舗・民泊・レンタルスペース利用可！
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2025年10月 室内新規フルリノベーション完了予定（シャワールーム・トイレ新設、給排水管交換など）
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分譲タイプ、2面採光角部屋、バストイレ別（シャワールーム新設）
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民泊適正評価
総合適正評価：A+（リノベーションで築古デメリット解消。高収益が見込める優良物件）
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立地/集客力：◎非常に高い
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長所： 名古屋市中区、伏見駅徒歩6分という立地は、インバウンド観光客とビジネス出張客の両方を高い水準で取り込める、最高の集客力があります。
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物件の魅力/差別化：◎最高水準（リノベ済み）
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長所： 築52年の物件が、シャワールーム・トイレ新設を含むフルリノベーションにより、築浅同様の設備水準になる点が最強のメリットです。バストイレ別、2面採光も高評価要素です。
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収益性（固定費）：◎非常に高い
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長所： 31㎡の都心物件としては月額9.5万円の固定費は安価であり、高い利益率を確保できます。
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運営リスク：〇低い
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長所： 築古の最大のリスクである水回り・電気設備が交換済みであり、設備故障リスクが極めて低いです。
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契約前に確認する最重要ポイント
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リノベーションの完了確認と内装写真の入手:
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2025年10月完了予定のため、契約前にリノベーション後の内装写真や仕上がりを必ず確認すること。特に新設されたシャワールームとトイレの品質が、ADRを維持するための生命線となります。
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民泊利用時の管理組合規則:
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分譲タイプ（ライオンズマンション）であるため、民泊運用に関する管理組合の細則が非常に厳しく定められている可能性があります。利用時間の制限やゲスト名簿の提出義務など、運営に影響する全ての条件を確認すること。
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初期投資の回収計画:
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礼金（8.8万円）と賃貸保証料（7.6万円）、家具家電の購入費を含めた総初期投資額を、想定年間利益（約142万円）で割った投資回収期間を算出し、リスク許容度と照らし合わせること。
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駐車場代の確認:
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駐車場は「無」ですが、周辺の駐車場相場を調べ、車で来るゲストのために周辺駐車場の案内リストを作成しておく必要があります。
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想定年間利益
フルリノベーションの優位性を活かし、年間稼働率65%、ADR15,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 65%（365日 × 65% ≒ 237泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 15,000円
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想定年間売上: 3,555,000円
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年間固定費（賃料等）: −1,148,400円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −533,250円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −450,000円
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想定年間利益: 1,423,350円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約142万円（月平均約11.8万円）と、都心部のコンパクト物件としては最高水準の収益性が期待できます。リノベーションにより築古リスクが解消され、固定費も適正水準であるため、利益率が非常に高いです。この物件は、安定した収益と高い評価を目指す民泊投資家にとって、非常に優良な選択肢です。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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ビジネス客特化の内装とサービス:
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伏見というビジネス街の立地を活かし、高速Wi-Fiの確保と、デスクワークに適した家具（大型モニターなど）を導入する。出張族向けの長期割引を積極的に打ち出し、平日（月〜木）の稼働率を安定させる。
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差別化コンセプトの確立:
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2面採光の明るさを活かし、内装を**「北欧風ミニマルデザイン」など清潔感と高級感のあるコンセプトで統一し、写真映えを意識する。これにより、ADRを16,000円〜17,000円**に引き上げることを目指す。
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レンタルスペースとのハイブリッド運用:
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「事務所・レンタルスペース利用可」という特記事項を活かし、民泊の閑散期の平日日中などを高単価な時間貸しの会議室や個室撮影スタジオとして運用し、固定費を多角的に回収する。
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