物件情報と特記事項
- https://jmty.jp/kanagawa/est-hou/article-1k7u7u
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物件名称: 久里浜フェリー乗場徒歩5分海近物件
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所在地: 神奈川県横須賀市久里浜8丁目
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アクセス:
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久里浜フェリー乗場 徒歩5分
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京急久里浜線「京急久里浜駅」 徒歩23分（自転車7分）
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建物種別/築年数: 平屋の一戸建て / 築100年（極めて古い）
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間取り/面積: 2LDK + サンルーム / 65㎡
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賃料・初期費用:
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家賃：95,000円（共益費0円）
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敷金/礼金：1ヶ月分（¥95,000） / なし
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初期費用合計：約190,000円＋保証会社費用（非常に低い）
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特記事項（民泊関連）:
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旅館業・民泊・ペット飼育可能（去勢・避妊手術済が条件）
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フルリノベーション済み（キッチン・トイレ・お風呂・洗面台は新品）
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庭スペースあり（家庭菜園・遊び場）
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契約条件:
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1年間の解約違約金契約（家賃1ヶ月分）
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再契約可能な定期借家契約（再契約料2年につき家賃1ヶ月）
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民泊適正評価：メリットとデメリット
良い点（強み）
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固定費が低い: 家賃9.5万円は、戸建て物件としては破格で、家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいというリスクを完全に回避しています。
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初期投資が極小: 礼金なし、仲介手数料も当方負担のため、非常に少ない初期費用で事業を始められます。
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圧倒的な差別化要素: 旅館業・民泊・ペット飼育すべてが可能な物件は極めて珍しく、ニッチ市場（ペット連れ旅行客）での高単価・高稼働を狙えます。
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リノベーション済み: 築100年ながら、水回りが新品のため、ゲストの満足度維持と初期の設備投資を抑えられます。
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観光動線上の立地: 久里浜フェリー乗場から徒歩5分で、房総半島へのレジャー需要（カーフェリー利用客）を取り込めます。
悪い点（欠点）
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駅からのアクセス: 京急久里浜駅から徒歩23分と遠く、電車利用の観光客にとっては立地が不便な場合は集客が難しいというデメリットがあります。ターゲットを車利用者に限定する必要があります。
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極度の築古リスク: 築100年のため、リフォームされていない基礎や構造部分の劣化、湿気対策など、突発的な修繕費用が発生するリスクが非常に高いです。
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スペースの限界: 65㎡の2LDKとコンパクトな平屋であり、大人数での利用には不向きです（最大4〜5名程度）。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
周辺地域の平均稼働率
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神奈川県横須賀市（久里浜周辺）の想定稼働率: 65%（主要都市より低く設定。週末や連休の需要は高いが、平日のビジネス・観光客の流入が少ないことを反映）
運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）
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前提条件:
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収容人数：4名
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平均宿泊料金 (ADR)：¥18,000/泊（ペット可、海近、一棟貸しという強みを活かした高めの価格設定）
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年間稼働率：65%
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年間売上（A）: ¥18,000 × 365日 × 65% = ¥4,288,500
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年間固定費（B）: 賃料¥95,000 × 12ヶ月 = ¥1,140,000
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年間運営費（C）: 約**¥1,810,000**（運営代行費20%、清掃費、光熱費、ペット関連清掃費など）
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想定年間利益 (A - B - C): ¥4,288,500 - ¥1,140,000 - ¥1,810,000 = ¥1,338,500
【結論】 この物件は、年間130万円超の利益が見込める、非常に収益性の高い優良物件です。最大の勝因は家賃の安さにあり、固定費リスクを低く抑えることで、郊外の稼働率でも十分な利益を生み出します。
改善するためのアイデア
高い収益性をさらに安定させ、リスクを軽減するためのアイデアは以下の通りです。
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ターゲットの徹底的な絞り込み:
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「ペットと旅行する層」「カーレジャー層」「房総半島への経由地」にターゲットを絞り、広告や設備（ペット用アメニティ、庭の整備）を特化させることで、競合から突出したポジションを確立し、ADRを¥20,000以上に引き上げる。
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自転車の提供と地域連携:
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駅からの不便さを解消するため、ゲストに電動自転車を無料で提供し、駅と物件、周辺の温泉や花の国へのアクセスを容易にする。
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近隣の古い旅館と連携し、食事や温泉利用の割引プランを提供して集客力を高める。
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築古リスクの可視化と対策:
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収益の一部を必ず修繕積立金として積み立て、築100年物件の突発的な修理（特に非リフォーム部分）に備える。
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長期的な運営を前提とするため、再契約時（2年ごと）に必ず建物の主要な構造部分のチェックを行い、劣化を早期に発見する。
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