民泊物件  ·  03日 10月 2025

【港区新橋・駅近2分】民泊相談可！超高額賃料で収益性は厳しい！現実的な運営リスクと欠点解説

物件情報

 

  • 物件名: 新丸文ビル

  • 所在地: 東京都港区新橋３丁目

  • アクセス:

    • ＪＲ山手線 新橋駅 徒歩2分

    • 都営大江戸線 汐留駅 徒歩5分

    • 都営三田線 内幸町駅 徒歩8分

  • 賃料（月額）: 281,700円

  • 管理費等（月額）: 25,608円

  • 総固定費（月額）: 307,308円

  • 使用部分面積/坪数: 25.64m² / 約7.76坪

  • 保証金: 8ヶ月（解約時2.00ヶ月償却あり）

  • 築年月（築年数）: 1972年9月（築53年2ヶ月）

  • 構造・所在階: RC造 / 6階建の6階部分

  • 契約種別: 定期借家（5年）

  • 特記事項: 民泊相談可（諸条件変更有）、スケルトン（現況渡し）、仲介手数料不要

  • 情報元URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6987871524/00611817/x06987871524.html

 

民泊運営としての適正評価

 

総合評価：D（採算ライン割れ濃厚な高リスク物件）

  • 立地/集客力：◎非常に高い

    • 長所： 新橋駅徒歩2分のアクセスは、都心観光やビジネス利用の出張者にとって極めて魅力的で、高い集客力があります。

  • 物件の魅力/差別化：◎高単価設定は可能

    • 長所： 現況スケルトンを逆手に取り、内装をハイクラスなデザインにすることで、周辺ホテルとの差別化を図り、ADR20,000円の設定は十分可能と評価できます。

  • 収益性（固定費）：×極めて低い

    • 短所： 民泊運営において月額30万円超の固定費は、収益をほとんど残さないレベルであり、最も大きな欠点です。初期投資の回収は極めて困難です。

  • 運営リスク：×非常に高い

    • 短所：

      • 「民泊相談可（諸条件変更有）」のため、契約変更や管理組合の許可など、クリアすべき条件が多いです。

      • **定期借家契約（5年）**であり、多額の初期投資をしたとしても、契約満了時のリスクが非常に高いです。

 

契約前に確認する最重要ポイント

 

  1. 民泊に関する詳細な利用規約の確認と「諸条件変更」の交渉:

    • 民泊運営の許可を得るために、事業用定期借家契約から住宅系契約へ変更できるか、その際の賃料の変動幅を貸主と確認すること。

    • ビル管理組合による民泊運営の承認プロセスと、騒音対策に関する指定ルールを確認すること。

  2. 初期投資額の正確な算定（スケルトン渡し）：

    • スケルトンのため、内装、給排気、空調、水回りなどの設置費用が高額になります。築53年のため、インフラ（電気容量、配管）の調査と工事費用の見積もりを行い、初期投資額（目安：坪単価80万〜150万円）を正確に把握すること。

  3. 保証金・償却に関するリスク:

    • 保証金8ヶ月分（約245万円）と高額な上に、解約時に2.00ヶ月分が償却される（約61万円が戻らない）ため、短期解約のリスクが非常に高い点に注意が必要です。

  4. 定期借家契約（5年）の期間リスク:

    • 内装費用を回収できる期間が5年間に限定されます。初期投資の回収計画が5年以内に完了するよう、綿密なシミュレーションを行うこと。

 

周辺地域の平均稼働率と運営した場合の想定年間利益

 

港区の平均稼働率は**約77%**と高い水準です。新橋駅徒歩2分という好立地を反映し、この稼働率で試算します。

  • 前提条件:

    • 年間平均稼働率: 77%（365日 × 77% ≒ 281泊）

    • 現実的な平均宿泊料金（ADR）は: 20,000円

  • 想定年間売上: 

  • 年間固定費（賃料等）: 

  • プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −843,000円

  • 運営雑費（清掃・消耗品等）: −700,000円

  • 想定年間利益: 389,304円

想定利益に関する結論：

ADRを20,000円という現実的な価格に設定した場合、想定年間利益は約39万円（月平均約3.2万円）に激減します。これは、高額な賃料が売上の大半を食いつぶしている状況を示しており、初期投資額（数百万円）の回収は、ほぼ不可能です。突発的な修繕費や、数か月の空室が発生した場合、すぐに年間赤字に転落するリスクが極めて高い物件です。

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

この物件で高額な家賃を上回る収益を安定させるためには、収益源の多様化と運営コストの徹底的な削減が必須です。

  1. ADRの死守とアップセル:

    • ADR20,000円を死守しつつ、特別な設備やサービス（例：プロジェクター、アメニティのグレードアップ）を提供することで、清掃費や手数料で消えやすい売上総利益率を維持する。

  2. コスト削減：運営の徹底的な内製化:

    • 月々の利益が3万円台では、外部の代行業者に委託する余裕は全くありません。予約管理からゲスト対応、清掃の一部まで、運営業務の大部分を自身で行う必要があります。

  3. 多角的な収益源の確保（ハイブリッド運用）：

    • 民泊運営の空室期間や、許可が下りない場合に備えて、日中の時間帯を**「新橋の貸し会議室」や「撮影スタジオ」として時間貸しする。月々の固定費30万円を賄うために、民泊以外の収益源で最低10万円**を確保する体制を整えること。

カテゴリ： tokyo, minatoku