民泊物件  ·  03日 10月 2025

【東京都板橋区】民泊相談可！築浅4LDK（97㎡）の収益性と「家賃63万円」の超高額リスクを徹底解説

物件情報

 

  • 所在地: 東京都板橋区板橋３丁目

  • アクセス:

    • 都営三田線 板橋区役所前駅 徒歩4分

    • 都営三田線 新板橋駅 徒歩11分

    • ＪＲ埼京線 板橋駅 徒歩16分

  • 賃料（月額）: 630,000円

  • 管理費等（月額）: 3円

  • 総固定費（月額）: 630,003円

  • 敷金・礼金: なし / なし

  • 間取り/専有面積: 4LDK / 97.54㎡

  • 築年月（築年数）: 2024年9月（築1年2ヶ月）

  • 特記事項: 民泊相談、ルームシェア相談、敷金礼金0円、バイク置場・駐輪場無料、入居可能時期：2026年2月上旬

  • 情報元URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13119/6987856793/00274928/x06987856793.html

 

民泊適正評価

 

総合適正評価：D（採算ラインの維持が困難な超高額賃料物件）

  • 立地/集客力：◎非常に高い

    • 長所： 複数路線利用可、板橋区役所前駅徒歩4分という好立地。都心主要駅へのアクセスが良く、観光・ビジネス両方の大型グループ需要を取り込めます。

  • 物件の魅力/差別化：◎最高水準

    • 長所： 築1年2ヶ月の築浅、97.54㎡の4LDKという広さは、大人数を受け入れる民泊として非常に強力な差別化要素です。

  • 収益性（固定費）：×極めて低い

    • 短所： 総固定費が月額63万円と異常に高く、売上の約66%を賃料が占める計算となり、家賃が高すぎるため運営しても利益が出にくい状況です。

  • 運営リスク：△高い

    • 短所： 築浅物件のため設備リスクは低いものの、初期費用は抑えられても、月々の固定費の高さが最大の運営リスクとなります。稼働率やADRがわずかに目標を下回るだけで即座に赤字に転落します。

 

契約前に確認する最重要ポイント

 

  1. 「民泊相談」の具体的な許諾条件:

    • 民泊運営（住宅宿泊事業法に基づく届出）の許可が、無条件で得られるのか、それとも別途の賃料上乗せや特定の条件（運営時間の制限、管理方法など）があるのかを、必ず確認すること。

  2. 初期投資の再算定:

    • 敷金礼金0円は魅力的ですが、97.54㎡の4LDKに必要な家具、家電、リネン類（複数セット）、内装備品の購入費は数百万円に達します。この金額を年間利益（約69万円）で回収するには数年かかり、利益率の低さが際立ちます。

  3. 入居可能時期の確認:

    • 「2026年2月上旬入居可能」と現況「居住中」であるため、退去の遅延リスクがあります。民泊開始までのスケジュールに影響が出るため、賃貸借契約を結ぶ際の入居確定期日を交渉すべきです。

  4. ルームシェア・外国籍相談の利用制限:

    • 民泊運営の特記事項と合わせて、ルームシェアや外国籍相談が可能であることは、万が一民泊運営が不調に終わった際の**代替収益源（マンスリー・シェアハウス）**の可能性を示唆します。これらの条件の自由度を確認しておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率と運営した場合の想定年間利益

 

板橋区の民泊は年間平均で**約73%**の稼働が見込めます。築浅・駅近という優位性を考慮し、**70%**で試算します。

  • 前提条件:

    • 年間平均稼働率: 70%（365日 × 70% ≒ 255泊）

    • 現実的な平均宿泊料金（ADR）: 45,000円

  • 想定年間売上: 

  • 年間固定費（賃料等）: 

  • プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −1,721,250円

  • 運営雑費（清掃・消耗品等）: −1,500,000円

  • 想定年間利益: 693,714円

想定利益に関する結論：

ADRを45,000円に設定しても、想定年間利益は約69万円（月平均約5.7万円）と、利益率は非常に低く、家賃が高すぎることが最大の原因です。固定費だけで売上の66%を占めており、これは民泊投資として極めて危険な水準です。

 

想定利益をさらに高め、欠点を改善するためのアイデア

 

この物件で安定した収益を確保するためには、ADRを限界まで高め、コストを極限まで削減する必要があります。

  1. ADRの極大化とコンセプトの徹底:

    • ADRを最低でも50,000円以上に設定できるよう、内装をハイクラスの設備（例：大型テレビ、高級寝具）で揃える。ターゲットをインバウンドの富裕層・大家族に絞り込み、「都心アクセスのハイクラス・ペントハウス」のようなコンセプトでブランディングする。

  2. 清掃業務の徹底的な効率化:

    • 大型物件のため清掃費が高額（年間150万円試算）になります。清掃業者と徹底的に単価交渉を行うか、清掃業務を自身で行うことで、年間コストを50万円〜80万円削減し、利益率を押し上げる。

  3. 空室・閑散期リスクの分散:

    • 稼働率が50%以下に落ち込む閑散期（1月など）の固定費（63万円）をペイするため、マンスリー契約や**ハイブリッド運用（高単価のレンタルスペース利用など）**を積極的に活用し、空室リスクを分散させる。

カテゴリ： tokyo, itabashiku