民泊物件  ·  03日 10月 2025

【愛知県小牧市】築48年4LDK戸建のリノベーション物件！民泊相談と収益性分析

物件情報

 

  • 物件名: 春日井インター北戸建

  • 所在地: 愛知県小牧市大字林

  • 物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/23219/1124943415/40408379/x01124943415.html

  • 賃料: 4.98万円

  • 管理費等: 9,980円

  • 月額合計: 59,780円（約6万円）

  • 敷金/礼金/保証金: なし / なし / なし

  • 交通: 名鉄小牧線 楽田駅 徒歩4.0km

  • 間取り/専有面積: 4LDK / 77㎡

  • 築年月: 1976年12月（築48年11ヶ月）

  • 特記事項:

    • 2025年9月リノベーション済（システムキッチン、洗面台交換、和室→洋室、断熱材追加など）

    • ペット相談可（小型犬／大型犬／猫可）、二人入居可、事務所使用可

    • 法人、個人事業者利用承諾金：契約時 1.1ヶ月（民泊利用を含む）

 

民泊適正評価

 

 

良い点（集客・運営の強み）

 

  • コストが非常に低い: 月額合計約6万円で4LDKの戸建が借りられるため、固定費を極限まで抑えられ、事業継続の安全性が非常に高いです。

  • 初期費用リスクが低い: 敷金・礼金・保証金が全て不要であり、事業開始の初期投資が最小限で済みます。

  • リノベーション済み: 築48年でありながら、水回りを含む内装がリフォーム・リノベーションされているため、築古感によるゲストの不満を軽減し、集客面で有利に働きます。

  • 強力な差別化要素（広さとペット）: 4LDK/77㎡という広さと大型犬を含むペット可という組み合わせは、名古屋周辺の民泊市場でも希少です。車移動の大家族、グループ、ペット連れ旅行客というニッチな高単価需要を独占できます。

 

悪い点（集客・運営の課題）

 

  • アクセスが致命的: 駅まで徒歩4.0kmという立地は、車を運転しない観光客や外国人客の集客をほぼ不可能にします。集客ターゲットを「車利用者」に限定せざるを得ません。

  • 賃貸条件の費用: 敷金・礼金・保証金はないものの、契約時に「室内修繕費用」「室内清掃費用」「カギ交換費用」「ペット承諾金（1匹毎）」「法人/個人事業者利用承諾金」など、細かく一時金が発生するため、総額を事前に確認する必要があります。

  • プロパンガス利用: 設備欄にプロパンガスと記載されているため、都市ガスに比べて光熱費のランニングコストが高くなり、長期滞在割引の提供が難しくなる可能性があります。

  • 立地の弱さ: 小牧市は観光地というよりも工業地帯・ベッドタウンであり、名古屋市中心部から離れているため、観光需要が安定しにくいです。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の許認可: 小牧市での民泊（住宅宿泊事業法など）の届け出が可能な物件であるかを、大家さんと書面で確認してください。特に事務所利用と民泊利用の切り分けについて、許認可の観点から問題がないかを確認することが重要です。

  2. リノベーションの詳細: 2025年9月実施のリノベーション箇所（特に水回り）について、新しさや設備メーカーなどを詳細に確認し、写真だけでなく必ず内見を行いましょう。

  3. プロパンガス料金: 契約予定のガス会社とその料金プランを確認し、一般的な都市ガス料金との差額をシミュレーションに組み込む必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

駅遠という立地の不利は非常に大きいものの、「4LDKリノベーション」「超低家賃」「ペット可」という強みで、ニッチな需要層から一定の稼働を見込みます。

  • 現実的な目標稼働率: 20%〜30%

    • （理由：アクセス難から一般観光客の集客は難しいため、稼働率は控えめに見積もる必要がありますが、広さとペット可という特性で、週末や連休に特化した集客を見込みます。）

 

想定平均客単価

 

小牧市周辺の戸建民泊や、名古屋近郊の一棟貸し相場（25,000円〜40,000円）を参考に、広い4LDKをファミリー層やグループに提供する料金を設定します。

  • 想定平均客単価（ADR）: 18,000円/泊（4〜6名利用想定）

 

運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）

 

家賃の安さが大きなメリットですが、低い稼働率では収益性は限定されます。

  • 想定年間売上（稼働率25%の場合）: 約164万円（年間91日稼働、18,000円/泊で算出）

  • 年間賃料・管理費: 約72万円（59,780円/月 × 12ヶ月）

  • 年間運営費（清掃費・消耗品・手数料等）: 約50万円（売上の約30%で概算。清掃費用や予約サイト手数料などを含む）

  • 年間光熱費・通信費: 約24万円（20,000円/月で概算。プロパンガス利用のため高めに設定）

  • 想定年間利益: 約18万円（売上から経費を差し引いた額。月平均約1.5万円の利益）

【結論】超低家賃のメリットにより、事業撤退リスクは低いものの、純利益は非常に少ないです。 月平均1.5万円の利益では、突発的な修繕費用やリネン・家電の買い替えに対応する余裕がありません。

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

利益を確保し、事業を安定させるためには、**「低コスト維持」と「ニッチ戦略の徹底」**が必要です。

  1. ターゲットを長期滞在に限定する（コスト削減）:

    • **「自動車利用の工事関係者・ビジネス出張者」**をターゲットとし、7泊以上の連泊割引をメインに提供します。これにより清掃費の発生頻度が減り、年間運営費を大幅に削減できます。

  2. 清掃のセルフ運営を徹底する（利益確保）:

    • 月平均1.5万円の利益では、清掃業者に依頼すると利益が消滅します。オーナー自身が清掃・管理を全て行うことで、利益率を最大化します。

  3. ペットフレンドリーを極める（単価向上）:

    • 大型犬5匹まで可という点を最大限にアピールし、ペット用のアメニティ（ケージ、ドッグフード、おもちゃ）を充実させ、ペット宿泊料金を明確に加算（例：2,500円/匹・泊）することで客単価を向上させます。

  4. 事務所・寮としてのハイブリッド利用:

    • 民泊事業が難しい閑散期には、もともと相談可とされている法人向けの「事務所」や「社員寮」としての短期・中期賃貸を積極的に行うことで、家賃を確実に回収する仕組みを作ります。

カテゴリ： tokai, aichi