民泊物件  ·  03日 10月 2025

【大阪市中央区】谷町四丁目徒歩9分！好立地・メゾネット型小型民泊物件の収益性分析

物件情報（民泊・旅館利用時）

 

  • https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27128/6986669786/00272308/x06986669786.html

  • 物件種別: 貸店舗（建物一部）

  • 所在地: 大阪府大阪市中央区和泉町２丁目

  • 賃料: 71,500円（税込）

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 2ヶ月 / 3ヶ月

  • 初期費用合計: 敷金14.3万円 + 礼金21.45万円 = 35.75万円 (賃料71,500円で計算)

  • 交通:

    • 大阪メトロ谷町線 谷町四丁目駅 徒歩9分

    • 大阪メトロ長堀鶴見緑地線 松屋町駅 徒歩8分

    • 大阪メトロ中央線 堺筋本町駅 徒歩8分

  • 使用部分面積: 約15㎡（確認中、約15〜20㎡）

  • 築年月: 1983年3月（築42年8ヶ月）

  • 特記事項:

    • メゾネット構造

    • 民泊・旅館相談物件

    • 令和4年自動火災報知設備設置済み

    • 室内家具付き（残置物扱い）

    • B・T同室（バス・トイレ同室）、電気代は実費請求。

 

民泊適正評価

 

 

良い点（集客・運営の強み）

 

  • 立地が最高: 大阪市中央区という、インバウンド需要が非常に高いエリア。大阪城も徒歩圏内で、観光客の集客に有利です。

  • 高い稼働率が見込める: 大阪市中央区の民泊は、平均稼働率が**70〜80%**と高水準であり、立地の恩恵を最大限に受けられます。

  • 低コストでの参入: 民泊賃料7.15万円は、中央区の物件としては圧倒的な低価格です。固定費が低いことで、高稼働率と相まって高い利益率が期待できます。

  • 許可が取りやすい可能性: マンスリーレジデンスとして運営中で、令和4年に自動火災報知設備が設置済みという記載は、旅館業法や民泊新法で必要な消防法への適合がある程度進んでいることを示唆しており、事業化の初期ハードルを下げる可能性があります。

 

悪い点（集客・運営の課題）

 

  • 面積が極めて狭い: 15㎡は、ユニットバス・ミニキッチンを設置すると居室スペースが非常に手狭です。快適性を求める観光客には不向きで、ターゲットは**「寝るだけ」**の格安旅行者に限定されます。

  • B・T同室: B・T同室（3点ユニット）は、インバウンド、特に欧米圏のゲストから敬遠されやすく、レビュー評価や単価に悪影響を及ぼしやすい要素です。

  • 初期費用が高め: 民泊利用時の初期費用（敷金2ヶ月・礼金3ヶ月）は、合計35.75万円と、賃料の約5ヶ月分に相当し、低賃料のメリットをやや相殺します。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 許認可の現状: 「マンスリー使用の為、民泊・旅館利用の際は要確認」とあるため、簡易宿所としての許可が取得可能か、また**用途地域の制限（商業地域等であるか）**を行政書士を通じて確認してください。

  2. 専有面積の確定と定員: 専有面積が15㎡と仮定すると、**旅館業法（簡易宿所）の要件（客室延べ面積33㎡以上）**を満たせない可能性が高いです。**民泊新法（180日規制）**での届出となる可能性を視野に入れ、**面積と許認可、最大定員（通常15㎡なら2名が限界）**を確定する必要があります。

  3. 残置物の詳細: 「室内家具付き。残置物扱いを予定」とのことですが、民泊仕様としてそのまま利用できるか、または入れ替えが必要か（特にベッドや寝具）を内見で確認してください。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市中央区の民泊は全国トップクラスの需要があり、特に大阪城周辺は安定しています。

  • 現実的な目標稼働率: 75%〜85%

    • （理由：好立地と低賃料の組み合わせは競争力が高いです。ただし、狭さとB/T同室のデメリットを考慮し、トップクラスよりは少し低い水準に設定します。）

 

想定平均客単価

 

狭さとB/T同室を考慮し、格安・バックパッカー層をターゲットとします。

  • 想定平均客単価（ADR）: 7,500円/泊（2名利用想定）

 

運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）

 

高稼働率が期待できるため、低コストのメリットが最大限に活かされます。

  • 想定年間売上（稼働率80%の場合）: 約219万円（年間292日稼働、7,500円/泊で算出）

  • 年間賃料: 85.8万円（71,500円/月 × 12ヶ月）

  • 年間運営費（清掃費・消耗品・手数料等）: 約66万円（売上の約30%で概算。清掃コストは発生回数が多いため高めに設定）

  • 年間光熱費・通信費: 約18万円（15,000円/月で概算）

  • 想定年間利益: 約49万円（売上から経費を差し引いた額。月平均約4.1万円の利益）

【結論】超好立地と低固定費の組み合わせにより、月平均約4.1万円の利益が見込めます。

 

事業計画：利益を最大化するための戦略

 

この物件で成功するためには、「低単価・高回転」の戦略を徹底する必要があります。

  1. 1名利用の単価を上げる: 2名利用7,500円、1名利用6,500円など、少人数での利用を想定した価格設定を行い、ビジネス客や単身旅行者の需要を逃さないようにします。

  2. 徹底的なコスト管理: 清掃を外注せずセルフ運営にするか、清掃費を安価な業者に依頼することで、年間運営費の削減に注力します。

  3. 周辺競合との差別化: 狭さを逆手に取り、「大阪城まで〇分」「主要駅まで一本」など、ロケーションの優位性を最大に強調し、シンプルな内装と清潔感で勝負します。

  4. 許認可は民泊新法が現実的: 簡易宿所の33㎡要件を満たせない可能性が高いため、**「住宅宿泊事業法（民泊新法）」**での届出を前提とし、年間180日の営業日数制限の中で高稼働・高単価を狙う計画に修正すべきです。

カテゴリ： osaka, kansai