民泊物件  ·  03日 10月 2025

北九州市戸畑区で民泊可物件を探す！丸町戸建のメリット・デメリットを徹底解説

物件情報

 

  • 物件名: 戸畑区丸町2丁目戸建

  • 所在地: 福岡県北九州市戸畑区丸町2丁目４－１９

  • 物件URL: https://jmty.jp/fukuoka/est-hou/article-1gdu62

  • 間取り/面積: 3DK / 67平米

  • 家賃: 5.5万円（内見特典で5万円）

  • 初期費用: 敷金、礼金、仲介手数料、更新料、共益費が0円で、参入障壁が非常に低い

  • 交通: JR戸畑駅まで車で5分、徒歩16分

  • 駐車場: 約100m先に月極駐車場あり（月額5,523円、別途契約が必要）

  • 設備: 風呂・水洗トイレ別、人気のカウンターキッチン、収納あり

  • 特記事項: 民泊OK、大型犬含むペット可、セルフリフォーム可、裏庭にミニドッグランあり

 

民泊適正評価

 

 

良い点（集客・運営の強み）

 

  • 家賃が極めて安い: 月々5.5万円（特典適用で5万円）は、民泊の固定費を大きく抑え、利益が出やすい最大の要因です。

  • 初期費用が格安: 敷金・礼金・仲介手数料などが全て不要で、事業開始の初期投資を大幅に削減できます。

  • 競合との差別化: ペット可（大型犬可）、ミニドッグラン付きは、ペット連れの旅行者層を狙える強力な武器です。北九州エリアでペットと泊まれる一軒家民泊は少なく、高い需要が見込めます。

  • 広さと設備: 3DK/67平米でカウンターキッチン付きは、家族旅行や長期滞在のビジネス利用にも対応しやすく、稼働率の向上に寄与します。

  • 花火観賞: 2階から「くきのうみ花火」が見える可能性は、年に一度のイベント時の超高単価設定に繋がるキラーコンテンツです。

 

悪い点（集客・運営の課題）

 

  • 立地の不便さ（徒歩移動）: JR戸畑駅から徒歩16分は、旅行者にとって大きなデメリットです。特に荷物が多い場合や悪天候時、車を運転しない外国人観光客の集客には大きなハンディキャップとなります。この立地では、駅近物件のような高い稼働率は期待できません。

  • プロパンガス利用: 都市ガスに比べ、プロパンガスはガス代が高くなる傾向にあります。ゲストが利用する光熱費のランニングコストが高くなり、長期滞在割引の提供が難しくなる可能性があります。

  • 駐車場が物件から離れている: 月極駐車場が約100m先（有料）であり、物件自体に無料駐車場がないのは、車での旅行者にとってやや不便です。

  • 退去時費用・短期退去違約金: 初期費用は安いですが、退去時に清掃費用（88,000円）が必須です。また、1年未満（99,000円）、1年以上2年未満（88,000円）の短期退去違約金が発生するため、事業撤退時のリスクとして認識しておく必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の許認可: 契約前に、この物件で民泊事業（特に住宅宿泊事業法に基づく届出）を行うための自治体（北九州市）の条例や条件を必ず確認し、届け出が可能な物件であることを書面で確認しましょう。

  2. リフォームの範囲: セルフリフォーム可とのことですが、内装変更や家具配置の自由度について、原状回復の必要性の有無を含めて大家さんと詳細に取り決めておきましょう。

  3. 内見時の確認: JR戸畑駅からの徒歩ルートの確認や、周辺の騒音（特に閑静な住宅街のため、ゲストの騒音がトラブルにならないか）のチェックは必須です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

北九州市戸畑区の立地（駅徒歩16分）と、「ペット可一軒家」という差別化要素を最大限に評価し、現実的な稼働率を以下の範囲と想定します。

  • 現実的な目標稼働率: 30%〜40%

    • 駅からのアクセスが不便なため、高い稼働率は望めませんが、ペット可という特異性で一定の需要は見込めます。

 

想定平均客単価

 

周辺の民泊一軒家の相場を参考に、ペット可の付加価値を考慮し、18,000円/泊と設定します。

 

運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）

 

この物件を運営した場合の年間利益の想定は以下の通りです。

  • 想定年間売上（稼働率35%の場合）: 約229万円（年間128日稼働、18,000円/泊で算出）

  • 年間家賃（特典適用）: 60万円（50,000円/月 × 12ヶ月）

  • 年間運営費（清掃費・消耗品・手数料等）: 約69万円（売上の約30%で概算。清掃費や予約サイト手数料などを含む）

  • 年間光熱費・通信費: 36万円（30,000円/月で概算。プロパンガスで割高になるリスクを考慮）

  • 想定年間利益: 約64万円（売上から経費を差し引いた額。月平均約5.3万円の利益）

【結論】家賃が安いため赤字になりにくいものの、大きな利益は見込めません。 月平均の純利益が家賃と同程度（約5.3万円）では、突発的な修繕費や大型家具の買い替えに対応する余裕が少なく、事業として大きな成功とは言えません。

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

この物件の収益を改善し、安定化させるためには、「低家賃」と「ペット可」の優位性を活かし、「アクセス難」を補う戦略が必要です。

  1. ペットフレンドリーを極める（単価向上）:

    • ペット専用アメニティを充実させ、ペット宿泊料金を1泊あたり2,000〜3,000円程度加算し、客単価を上げます。

  2. ターゲットを長期滞在にシフト（稼働率向上）:

    • **「ビジネス利用・工事関係者向け」**を強く打ち出し、7泊以上の連泊割引を設定することで、稼働率の低い平日を埋める戦略をとります。閑静な住宅街という立地は長期滞在に向いています。

  3. セルフリフォームを活用（コスト削減＆魅力向上）:

    • セルフリフォームの自由度を活かし、DIYで内装を魅力的にし、プロに頼むリフォーム費用を削減します。特に「くきのうみ花火」が見える部屋をアピールポイントとして改修・装飾を施し、イベント時の高単価設定を強化します。

  4. プロパンガス対策:

    • 料金に光熱費込みの明確な提示を行い、光熱費の高騰リスクをゲストへ透明化することで、クレームを防ぎます。可能であれば、ガス会社との交渉で料金プランを見直します。

カテゴリ： kyusyu, fukuoka