民泊物件  ·  03日 10月 2025

【東京都中野区】民泊可！都立家政駅徒歩6分 2K（28㎡）の超高額賃料と収益性分析

物件情報

 

  • 物件名: カスティージョ

  • 所在地: 東京都中野区鷺宮１

  • アクセス:

    • 西武新宿線 都立家政駅 徒歩6分

    • 西武新宿線 鷺ノ宮駅 徒歩10分

    • 西武新宿線 野方駅 徒歩15分

  • 賃料（月額）: 230,000円

  • 管理費等（月額）: 10,000円

  • 総固定費（月額）: 240,000円

  • 敷金・礼金: 敷金2ヶ月 / 礼金1ヶ月

  • 間取り/専有面積: 2K（洋6・洋6・K2） / 28㎡

  • 築年月（築年数）: 1991年7月（築34年4ヶ月）

  • 構造・階数: 鉄骨 / 6階建の2階

  • 特記事項: 民泊可（賃料や諸条件の変更可能性有）、エレベーター有、2面バルコニー、ネット使用料不要、全居室6畳以上、保証人不要

  • 情報元URL:https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13114/030H100464408684/179843001/x1030H100464408684.html

 

民泊適正評価

 

総合適正評価：D（高額な賃料設定により利益確保が極めて困難）

  • 立地/集客力：◎非常に高い

    • 長所： 都立家政駅徒歩6分。中野区という立地は新宿・渋谷方面へのアクセスが良く、観光客・ビジネス客の需要が非常に高いです。

  • 物件の魅力/差別化：〇優位性あり

    • 長所： エレベーター付きのマンションで、2面採光・2面バルコニーという快適性があります。2Kの間取りは少人数での利用に最適です。

  • 収益性（固定費）：×極めて低い

    • 短所： 28㎡の2Kで月額24万円の固定費は、周辺の相場を大きく超えており、収益の大部分を賃料が占める計算となります。

  • 運営リスク：△高い

    • 短所：

      • 「民泊利用時、賃料や諸条件の変更可能性有」のため、賃料がさらに上乗せされるリスクが高いです。

      • 敷金2ヶ月・礼金1ヶ月に加え、保証会社利用料（総賃料の100%）など、初期費用が高額です。

 

契約前に確認する最重要ポイント

 

  1. 「民泊利用時の賃料・諸条件」の確約:

    • 最も重要な点は、民泊利用時の最終的な賃料がいくらになるか、事前に貸主に書面で確認すること。この賃料が24万円より上乗せされた場合、採算割れのリスクがさらに高まります。

  2. 初期投資の回収計画:

    • 敷金礼金に加え、家具・家電の購入費を含めると、初期投資は高額になります。年間利益が約52万円であるため、初期投資の回収には長い時間がかかることを覚悟し、計画を立てる必要があります。

  3. 水回り設備の確認:

    • 築34年の物件であり、特にバス・トイレ別ではない（設備一覧に記載がないため）可能性があります。もしユニットバスであれば、ゲストの評価を下げる要因となるため、内見時に水回り設備を必ず確認すること。

  4. ネット無料の条件:

    • 「ネット使用料不要」は魅力的ですが、民泊利用に必要な通信速度や回線品質が確保されているか、事前にチェックし、問題があれば別途高速回線の導入許可を得る必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率と運営した場合の想定年間利益

 

東京の中野区エリアは高い稼働率が見込めます。ここでは、現実的な年間平均稼働率を70%、高単価なADR 18,000円で試算します。

  • 前提条件:

    • 年間平均稼働率: 70%（365日 × 70% ≒ 255泊）

    • 平均宿泊料金（ADR）: 18,000円

  • 想定年間売上: 

  • 年間固定費（賃料等）: 

  • プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −688,500円

  • 運営雑費（清掃・消耗品等）: −500,000円

  • 想定年間利益: 521,500円

想定利益に関する結論：

ADR 18,000円という高単価設定と高稼働率をもってしても、想定年間利益は約52万円（月平均約4.3万円）に留まります。賃料が売上の約63%を占めており、利益は非常に薄いです。単価や稼働率が少しでも落ち込めば、すぐに赤字に転落するという、極めて危険な収益構造です。

 

想定利益を確保するためのアイデア

 

採算ラインが厳しいこの物件で利益を出すためには、ADRの維持とコスト削減、そして売上の多角化が不可欠です。

  1. ADRの死守とコンセプトの明確化:

    • **「東京の隠れ家カップルステイ」**などターゲットを絞り、内装デザインやアメニティを充実させ、ADR 18,000円を維持する。ネット無料、エレベーター付きといった優位性を強調する。

  2. 清掃・管理コストの徹底的な削減:

    • 月々の利益が4万円台では、外部の代行業者に委託する余裕はありません。ゲスト対応、清掃業務を極力自身で内製化することで、年間コスト（50万円）を大幅に削減し、利益率を押し上げる必要があります。

  3. ハイブリッド運用による売上補填:

    • 民泊の空室リスクを分散させるため、閑散期や週末以外の日中など、利用しない時間帯を**「日中の貸し会議室」や「撮影スタジオ」**として時間貸しし、月々の固定費の一部を補填する。

カテゴリ： tokyo, nakanoku