民泊物件  ·  03日 10月 2025

大分市牧エリアで民泊可アパートを探す！築48年2K物件の現実的な収益性とリスク分析

物件情報

 

  • 物件名: 多目的アパート（詳細名称不明）

  • 所在地: 大分市牧3丁目13番12号

  • 物件URL: https://jmty.jp/oita/est-hou/article-1k7ei5

  • 間取り/面積: 2K / 26.00㎡

  • 家賃: 3.5万円

  • 管理費等: なし

  • 初期費用: 敷金なし / 礼金3ヶ月分（10.5万円）

  • 建築年数: 築48年

  • 交通: JR日豊本線(門司港～佐伯) - 大分駅（最寄り駅からの距離は不明だが、大分市牧エリアは車移動が中心の地域が多い）

  • 特記事項: 民泊ご相談ください、ペット5匹まで可、外国人技能実習、生活保護、高齢者など多目的利用歓迎。

 

民泊適正評価

 

 

良い点（集客・運営の強み）

 

  • 家賃が驚異的に安い: 月々3.5万円は、民泊の固定費を極限まで抑えることができ、利益率を高める最大の要因です。

  • 初期費用も比較的安価: 礼金3ヶ月分（10.5万円）のみで、初期投資を低く抑えて事業を開始できます。

  • 競合との差別化（ペット）: ペット5匹まで可は、ペット連れのゲストにとって非常に強力なアピールポイントです。狭いながらもペット旅行の拠点としての需要が見込めます。

  • 多目的利用の可能性: 運営が難しい時期には、社宅や住居として別ルートの収入源を確保できる可能性があり、リスクヘッジになります。

 

悪い点（集客・運営の課題）

 

  • 築古による集客難易度: 築48年という古さは、写真で内装を工夫しても、建物全体の古さや設備の陳腐化（水回りなど）がゲストレビューで悪評価に繋がりやすく、稼働率や客単価を押し下げる最大の懸念点です。

  • 狭小な間取り: **2K、26.00㎡**は、ゲストが利用できる人数が限られます（最大2～3名が限界）。ファミリー層や団体客の集客は難しく、マーケットが限定されます。

  • 立地の不便さ: 大分市牧エリアは、観光の中心地である大分駅周辺や別府温泉街と比べて観光客にとって魅力的な場所ではありません。公共交通機関でのアクセスが不便な場合、集客はさらに難しくなります。

  • 修繕リスクの高さ: 築年数が古いため、水漏れや給湯器の故障などの突発的な設備トラブルが発生するリスクが高く、その際の修理費用が利益を圧迫する可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の許認可: 契約前に、大分市における民泊の届け出（住宅宿泊事業法など）が可能な物件であることを大家さんと書面で確認しましょう。古いアパートの場合、消防法などの要件を満たせないリスクがあります。

  2. 修繕責任の範囲: 築年数が古いため、入居後の設備故障（給湯器、エアコンなど）が発生した場合の修理費用を大家と借主のどちらが負担するのかを明確にしておく必要があります。

  3. 水回り・内装の状態: 築48年では、水回り（浴室・トイレ）が特に古くなっている可能性が高いです。内見時に写真で判断せず、清潔感や動作を徹底的に確認し、リフォームや清掃の必要性を検討しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大分市内の民泊は、中心地（大分駅周辺）や温泉地（別府・湯布院）に集中しており、牧エリアは観光客の主要な目的地ではありません。この物件の**「築古・狭小・立地不利」というマイナス面と、「超低家賃・ペット可」**というプラス面を総合的に考慮し、現実的な稼働率を想定します。

  • 現実的な目標稼働率: 15%〜25%

    • （理由：駅周辺のホテルや競合民泊との競争が激しく、特に狭く古い物件のため、高い稼働率は期待できません。ペット可というニッチな需要でのみ安定した集客を見込みます。）

 

想定平均客単価

 

大分市内のホテルや民泊相場（1泊1名あたり4,000円〜10,000円）を参考に、2名利用を想定し、7,000円/泊と設定します。

 

運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）

 

家賃が安いからといって、必ずしも高利益が出るとは限りません。稼働率が低い場合、利益は以下のようになります。

  • 想定年間売上（稼働率20%の場合）: 約51万円（年間73日稼働、7,000円/泊で算出）

  • 年間家賃: 42万円（35,000円/月 × 12ヶ月）

  • 年間運営費（清掃費・消耗品・手数料等）: 約15万円（売上の約30%で概算。清掃費用や予約サイト手数料などを含む）

  • 年間光熱費・通信費: 18万円（15,000円/月で概算。滞在が少ないため最低限の維持費を想定）

  • 想定年間利益: 約-24万円（売上から経費を差し引いた額）

【結論】家賃の安さをもってしても、この立地・物件スペックでは赤字になるリスクが高いです。 想定される年間利益はマイナス約24万円となり、家賃が安いことで生じる集客の難しさが、そのまま運営上の大きな欠点となります。

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

この物件で利益を出すためには、コストを徹底的に削減し、ニッチな長期滞在需要を掘り起こすしかありません。

  1. ターゲットを特化する（単価・稼働率向上）:

    • **「ペット連れ長期出張者向け」**に特化し、最低3泊以上の予約に限定する。清掃費の発生回数を減らし、運営コストを最小限に抑えます。

  2. 清掃を自主運営する（コスト削減）:

    • 清掃業者に依頼せず、オーナー自身が清掃・管理を全て行うことで、年間運営費の大部分を占める清掃費をゼロにします。

  3. 初期費用を回収する（利益確保）:

    • 初期投資を抑えるため、家具はリサイクル品やIKEAなどの低価格品で揃えます。セルフリフォームで内装を極力清潔・簡潔にし、初期費用を抑えます。

  4. 賃貸への切り替えを検討する（リスクヘッジ）:

    • 民泊事業が軌道に乗らない場合は、すぐに外国人技能実習生の寮や事務所・倉庫など、もともとの募集内容にあった長期賃貸に切り替えることで、赤字を家賃収入で補填する戦略が最も現実的です。

カテゴリ： kyusyu, oita