民泊物件  ·  03日 10月 2025

【名古屋市中区金山】トリプルアクセス徒歩3分！大型貸店舗・事務所の民泊相談可否と収益性分析

物件情報

 

  • 物件種別/現況: 貸店舗・事務所 / 空き

  • 所在地: 愛知県名古屋市中区金山２丁目

  • 物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23106/6987858542/40404912/x06987858542.html

  • 交通:

    • 名古屋市名城線 金山駅 徒歩3分

    • 名鉄名古屋本線 金山駅 徒歩3分

    • 中央本線 金山駅 徒歩3分

  • 賃料: 45万円

  • 管理費等: 15,000円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 保証金/敷引・償却: 3ヶ月分 / 解約時100.00％償却

  • 使用部分面積: 226.69㎡（約68.5坪）

  • 築年月: 1982年7月（築43年4ヶ月）

  • 特記事項: 飲食店可（重飲食も可）、民泊相談可、24時間利用可、バス･トイレ別

 

民泊適正評価

 

 

良い点（集客・運営の強み）

 

  • 圧倒的な好立地とアクセス: 金山駅から徒歩3分、しかもJR・名鉄・地下鉄のトリプルアクセスは、名古屋市内でもトップクラスの集客力があります。観光客、ビジネス客、空港利用者（名鉄利用）の全てをターゲットにできます。

  • 広大な面積（大人数集客）: 226.69㎡という面積は、最大15〜20名規模の大人数グループやファミリー層を収容できます。大人数対応の宿泊施設は単価が高く、競合が少ないため、高単価設定が可能です。

  • 民泊相談可: 事務所・店舗物件としては珍しく、民泊相談が明記されており、事業転用への理解がある点は大きなメリットです。

  • 築古による内装の自由度: 築43年のため、内装は古い可能性が高いですが、その分セルフリフォームやデザイン性の高い内装工事を行いやすく、競合ホテルとの差別化を図れます。

 

悪い点（集客・運営の課題）

 

  • 家賃が高すぎる: **月額46.5万円（賃料+管理費）**という固定費は、民泊事業にとって非常に重いです。これをペイするには、年間を通して極めて高い稼働率と高単価が求められます。

  • 初期費用の償却リスク: 保証金3ヶ月分（135万円）が解約時に100%償却されます。これは実質的な礼金であり、事業撤退時のコストが非常に大きいため、5年の定期借家期間中に安定した利益が出せなかった場合のリスクが高いです。

  • 用途地域と旅館業法の課題: 「貸店舗・事務所」としての募集のため、住宅宿泊事業法（民泊新法）ではなく、**旅館業法の「簡易宿所」**としての許可申請が必要となる可能性が高いです。その際、**建物の構造や消防設備、用途地域（特に商業地域の場合）**の適合性について、専門家による詳細な確認が必須です。

  • 内装工事費用: 226㎡を民泊施設として整備・内装工事を行うための初期投資額が非常に高額になります。水回りや個室の設置など、数千万円単位の費用を見込む必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 用途地域と許認可: 名古屋市中区の用途地域を特定し、その地域で旅館業法に基づく簡易宿所の許可が得られるかを、行政書士などの専門家に依頼して必ず確認してください。

  2. 消防設備と構造: 簡易宿所の場合、避難経路や防火対策など、非常に厳しい消防法の基準を満たす必要があります。物件の構造が基準に適合するか、また改修費用がいくらかかるかを事前に把握しましょう。

  3. 保証金償却の条件: 「解約時100.00％償却」の意味を不動産業者と再確認し、契約期間満了時も償却されるのか、事業撤退のリスクとして徹底的に理解してください。

 

周辺地域の平均稼働率

 

金山エリアは名古屋市中心部に含まれ、非常に高い宿泊需要があります。

  • 現実的な目標稼働率: 65%〜75%

    • （理由：名古屋駅・栄周辺とほぼ同等の好立地であるため、高い稼働率が期待できますが、築古とホテルの競合を考慮し、中心部の最高値よりはやや低く設定します。）

 

想定平均客単価

 

周辺ホテルの相場や、物件の広さ（大人数利用）を考慮し、大人数グループをターゲットとした一室貸し料金を設定します。

  • 想定平均客単価（ADR）: 35,000円/泊（8名利用想定。客室単価であり、一人当たり単価ではない）

 

運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）

 

賃料が高額なため、わずかな稼働率の低下が致命傷になります。

  • 想定年間売上（稼働率70%の場合）: 約898万円（年間255日稼働、35,000円/泊で算出）

  • 年間賃料・管理費: 558万円（465,000円/月 × 12ヶ月）

  • 年間運営費（清掃費・消耗品・手数料等）: 約270万円（売上の約30%で概算。清掃コストが高額になるため高めに設定）

  • 年間光熱費・通信費: 約60万円（50,000円/月で概算。大規模施設のため高額を想定）

  • 想定年間利益: 約10万円（売上から経費を差し引いた額。月平均約8,300円の利益）

【結論】家賃が事業利益を大きく圧迫し、利益が出にくい構造です。 想定年間利益は約10万円となり、月平均の純利益はわずか8,300円です。これは、初期工事費用の回収や、突発的な修繕に対応できる水準ではありません。この賃料で事業を成立させるには、稼働率を75%以上に引き上げ、客単価を40,000円以上に設定する必要があります。

 

想定利益が低い場合の改善するためのアイデア

 

高額な家賃を上回る利益を出すためには、高単価戦略と複合利用が不可欠です。

  1. 高単価・富裕層ターゲット戦略:

    • ターゲットをビジネス会議、大規模な家族の集まり、外国人富裕層グループなどに絞り、内装を豪華にし、客単価を40,000円〜50,000円に設定します。

  2. ハイブリッド運営（複合利用）:

    • 民泊（簡易宿所）として許可を取得した上で、オフィスやイベントスペースとしての短期賃貸（時間貸し/日貸し）を組み合わせることで、民泊の閑散期の売上を補填します。飲食店可の物件であるため、キッチン設備を充実させれば、料理教室やポップアップレストランとしての利用も可能です。

  3. 定期借家契約後の賃料交渉:

    • 5年間の定期借家期間中、安定した収益を上げられた場合、再契約時に賃料の減額交渉を行うことで、固定費を下げ、利益率を大幅に改善します。

カテゴリ： tokai, aichi