物件詳細情報（民泊向け）
-
物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23105/6987855581/40403804/x06987855581.html
-
物件種別: 貸店舗（建物一部）
-
賃料（月額）: 17.6万円
-
年間固定費: 211.2万円（17.6万円 × 12ヶ月）
-
初期費用: 敷金・礼金・保証金なし（初期投資を抑えられる最大のメリット）。
-
面積: 58.41㎡（約17.67坪）
-
築年数: 2003年4月築（築22年7ヶ月）
-
交通: 大須観音駅 徒歩8分、ささしまライブ駅 徒歩15分、伏見駅 徒歩17分（ビジネス・観光に便利なマルチアクセス）。
-
特記事項: 民泊転貸可能、飲食店可（居抜き）、フリーレント要相談、メゾネット、事務所利用可能。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
-
強力な立地: 名古屋駅（ビジネス・交通拠点）と大須商店街（観光・カルチャー）に近く、ビジネス客と観光客の両方をターゲットにできます。
-
初期投資の極小化: 敷金・礼金・保証金がすべてゼロであり、さらにフリーレントも相談可能です。これは、事業立ち上げ時の最大のハードルである初期費用を劇的に下げることができます。
-
多用途転換の可能性: 飲食店居抜きであるため、水回り設備や内装の一部をそのまま活かし、他物件にはない個性的な宿泊体験（例：カフェ風民泊、バーラウンジ付き民泊）を提供することで、高い単価設定が可能です。
❌ 悪い点（最大のリスク）
-
名古屋市の上乗せ条例: 名古屋市では、住宅宿泊事業法（民泊新法）に**「上乗せ条例」があり、住居専用地域では、原則として「月曜日の正午から金曜日の正午まで」は民泊営業が禁止**されています（祝日除く）。
-
この物件が商業地域や近隣商業地域であれば制限の対象外ですが、もし住居専用地域に該当する場合、平日の営業ができず、収益が大幅に制限されます（週末と祝日のみの営業）。
-
-
賃貸借契約のリスク: 居抜き店舗の賃貸契約（事業用）であり、民泊としての消防法（旅館業法の簡易宿所に近い基準を求められることが多い）の適合をクリアできるか、詳細な確認が必要です。
-
高額な年間固定費: 年間211.2万円の賃料は、平日営業ができない場合、回収が非常に困難になります。
想定収益シミュレーション（民泊新法：商業地域で営業制限なしと仮定）
商業地域など条例の制限がない場所にあると仮定し、名古屋市内の優良物件としてシミュレーションします。
-
年間営業日数: 180日（民泊新法の上限）
-
平均客単価（1泊あたり）: 22,000円/棟（ビジネス客・大須観光客を想定、個性的な内装で単価をアップ）
-
年間稼働率（営業日換算）: 70%（126泊/年 - 駅近・都市部の高需要を想定）
-
年間売上: 2,772,000円（22,000円 × 126泊）
-
年間家賃（固定費）: 2,112,000円
-
年間運営費用: 693,000円（売上の25%：清掃、手数料、光熱費等）
-
想定年間利益: -33,000円（2,772,000円 - 2,112,000円 - 693,000円）
🚨 収益性の結論と最重要確認事項
-
民泊新法（180日）では赤字の可能性が高い: 商業地域で最高の稼働率と単価を想定しても、年間利益はほぼゼロ、またはわずかな赤字（-3.3万円）になる計算です。
-
平日規制がかかると大打撃: もしこの物件が住居専用地域で平日規制の対象になった場合、営業日数は年間約120日程度に制限され、年間売上は約180万円に激減し、年間約100万円の大幅な赤字に陥る可能性が高いです。
🔑 事業を成功させる戦略
-
用途地域の確認（最優先）: 所在地の用途地域を自治体で確認し、平日規制（月曜正午～金曜正午）の対象外であることを確実にする。対象外でなければ、民泊事業としての採算は極めて困難です。
-
旅館業法（簡易宿所）の検討: 年間180日では赤字のリスクが高いため、営業日数制限のない旅館業法での許可を目指すべきです。店舗居抜きで水回り設備があるため、簡易宿所の要件（33㎡以上の延床面積、フロント代替措置など）を満たせるか検討します。
-
多角的な収益の確保: 民泊のオフシーズンや閑散期を埋めるために、事務所、レンタルスペース、サウナ、BARなど、多用途に利用できるハイブリッド運営を戦略的に行うことで、賃料を回収します。
-
フリーレントの最大限活用: 初期投資（内装調整費、許認可費）を回収できるよう、フリーレント期間を最大限に交渉することが必須です。